Veja as diferenças entre fiador, seguro-fiança e garantia de aluguel

Na hora de alugar um imóvel, são exigidas medidas que garantam ao proprietário que o pagamento será realizado até o fim do contrato. A opção mais comum é a indicação de um fiador, primeiro porque é uma possibilidade segura e segundo porque não gera custos adicionais ao proprietário e ao inquilino.

Porém, nem sempre é possível utilizar essa opção como forma de garantia, já que algumas regras precisarão ser cumpridas. Como opções, existem ainda o seguro-fiança e a garantia de aluguel. Conheça a diferença entre as três possibilidades.

Seguro-fiança
Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma outra opção é fazer o seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras. O inquilino vai precisar pagar um valor mensal para garantir que as despesas serão cobertas em caso de não pagamento do aluguel.

Para o proprietário do imóvel, esta opção é bastante vantajosa principalmente porque, em caso de inadimplência, o seguro começa a pagar o aluguel imediatamente, enquanto que com fiador o pagamento só é realizado após o processo judicial. Para receber, o proprietário precisará notificar a falta de pagamento para ser ressarcido.

Porém, este recurso não é tão utilizado porque ele pode pesar no bolso do locatário. O futuro morador do imóvel vai pagar uma taxa, que pode chegar ao valor de um aluguel ou até mesmo um aluguel e meio por ano. E esse valor não será devolvido no final do contrato, como acontece com a garantia de aluguel. “Para o proprietário, esta opção é mais cômoda porque ele vai receber de todo jeito da seguradora. E se o inquilino não tem um meio de dar a garantia necessária para alugar o imóvel, vai ter que arcar com o ônus de pagar o seguro fiança”, ressaltou Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ).

Fiador

Na hora de fazer o contrato, se a opção for por um fiador, serão exigidos vários documentos que comprovem a possibilidade de a pessoa se tornar fiadora. Não é exigido ter grau de parentesco, mas algumas regras devem ser cumpridas. Uma delas é que o fiador deve possuir um imóvel próprio em seu nome e na mesma cidade onde o apartamento e casa será alugado. Também é exigida a comprovação da renda. Normalmente esse processo é um pouco mais lento do que os demais porque exige a análise da Em caso de inadimplência do inquilino, o proprietário pode demorar para conseguir acertar as contas porque ele vai precisar entrar com uma ação judicial para cobrar o valor devido do fiador. Porém, esta se torna uma possibilidade praticamente inviável para quem está se mudando para uma cidade nova e não tem parentes e nem um círculo de amizade fortalecido que possa assumir esse risco.

“A fiança depende de um terceiro, pessoa natural ou jurídica, que pague se o inquilino deixar de fazer. Mas está cada vez mais difícil encontrar quem se disponha a isso”, explicou Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Para André Callou, presidente do Conselho Consultivo da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), o fiador precisa ser uma pessoa próxima ao inquilino. “Mesmo que o locatário tenha algum fiador para indicar, em alguns casos o seguro-fiança se torna uma opção mais interessante porque evita qualquer tipo de atrito nas relações entre o inquilino e o fiador em caso de inadimplência. Ou seja, pode ser algo mais saudável”, ressaltou.

Garantia de aluguel
Uma terceira possibilidade é a garantia de aluguel. Neste caso, o inquilino vai precisar fazer um pagamento adiantado na hora de locar o imóvel. O valor que será usado como garantia pode chegar ao equivalente a três meses de aluguel, valor estipulado dentro da lei, mas é preciso estar no contrato. Esta possibilidade é vantajosa para o inquilino porque, ao término do contrato, ele pode reaver o valor, caso não exista nenhum dano no imóvel e não tenha necessidade de qualquer manutenção.

Confira a documentação para compra e aluguel de imóveis

A principal dica é entender e priorizar a lista de documentos, a falta deles pode gerar grandes transtornos. Assista ao vídeo e anote todas as dicas:

Se você vai alugar, confira a lista de documentos exigidos: 

Locatário pessoa física

• Precisa ter mais de 18 anos;
• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel;
• Caso seja um casal, é necessária a documentação de ambos.

Locatário pessoa jurídica (empresa)

• Cópia autenticada do contrato social com a última alteração ou consolidação;
• Cópia do CNPJ e inscrição estadual (se houver);
• RG e CPF do representante;
• Comprovante de residência do representante;
• Informe de rendimentos da empresa

Locador

• RG e CPF;
• No caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CNPJ e designação de poderes de seus representantes legais;
• Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.

Saiba como tornar seu condomínio seguro para crianças

Um grande diferencial de um condomínio residencial é a segurança. Pais de crianças pequenas sempre procuram pelo lugar mais livre de perigos possível para seus filhos brincarem de forma protegida. Investir em um sistema de segurança e se preocupar com o bem-estar dos moradores é essencial para um bom síndico. Veja abaixo algumas dicas para tornar o condomínio seguro.

Comunique-se com os responsáveis

O primeiro passo é a comunicação com os pais. Informe que não é aconselhado a circulação de crianças com menos de 10 anos sozinhas. Além disso, a presença dos responsáveis de menores na hora da brincadeira é essencial, pois eles podem evitar eventuais problemas.

Por fim, sempre que possível, alerte os pequenos sobre os perigos e danos que podem ser causados na hora do lazer, como subir em muretas ou pular em grades. Com essa comunicação entre síndico e morador, imprevistos e acidentes podem ser evitados, deixando o condomínio seguro.

Tenha um salva-vidas

As piscinas costumam ser uma das maiores diversões das crianças na área de lazer. Horas e horas são gastas com brincadeiras na água. Mas, com isso, as chances de incidentes, como afogamentos, são maiores.

A presença de um salva-vidas é muito importante para a total segurança não só dos pequenos, como também de todos os moradores. Disponibilizar boias e acessórios de proteção também é uma medida de precaução a ser tomada.

Condomínio seguro tem uma boa portaria

Uma das principais diferenças entre ruas abertas e fechadas é a entrada e saída de automóveis. É de suma importância ter uma portaria eficiente e que possa inibir carros em alta velocidade. Além disso, brincadeiras no meio da rua são muito normais na infância, sendo assim, sempre procure reforçar e monitorar a circulação de veículos.

Use um bom sistema de câmeras e monitoramento

Muitas vezes, acompanhar todos os passos dos filhos é complicado para os pais. Trabalho, tarefas domésticas e outras atividades podem ser empecilhos para o monitoramento em tempo integral.

Pensando nisso, um sistema de câmeras é uma boa pedida para deixar o condomínio seguro, além de supervisionar as crianças. Dessa forma, os responsáveis podem acompanhar de longe as brincadeiras dos seus filhos.

Estabeleça horários

A infância é uma fase em que a diversão sempre está em primeiro plano. Com energia de sobra, muitas vezes o lazer pode se tornar algo inconveniente, incomodando os vizinhos de alguma forma.

Novamente, a comunicação com os pais é um grande passo para ser tomado. Estabelecer um horário para o playground — que geralmente fica entre 9 e 22h — é uma boa solução para evitar eventuais aborrecimentos.

Lembre-se sempre de que um ambiente seguro é um fator diferencial para a escolha de um lugar para morar. Tudo o que foi dito ao longo deste post são os principais pilares para o bem-estar dos moradores. Aplicando esses conceitos, você será o síndico de um condomínio seguro e estará longe de problemas. Gostou? Quer ler mais publicações como essa? Siga a gente nas redes sociais e esteja sempre por dentro das novidades!

AFINAL, QUAL É A HORA CERTA DE COMPRAR UM IMÓVEL?

A casa própria é um dos itens mais recorrentes na lista de desejos de qualquer pessoa. Não faltam pessoas sonhando com o tão desejado apartamento ou uma casa aconchegante daqui a 5 ou 10 anos.

Porém, como você já deve saber, comprar um imóvel não é tarefa fácil.

Se você não se preparar para fazer tudo na hora certa, vai perder bastante dinheiro. A questão é: quando chega essa “hora certa”?

Bem, não podemos dizer que há uma fórmula mágica para encontrar o momento perfeito.

Mesmo que você fosse comprar algo com 20% de desconto hoje, pode ser que esteja com 70% de desconto amanhã ou mês que vem. Mas, felizmente, existem alguns sinais de que pode ser uma boa hora.

Para ajudá-lo, trouxemos aqui pontos importantes que você pode observar antes de decidir se deve ou não comprar um imóvel. Confira:

VIDA FINANCEIRA ESTÁVEL

Esse é, provavelmente, o critério mais forte para tomar qualquer decisão aqui. Mesmo que você economize uma vida inteira, será um desafio comprar uma casa ou mesmo um terreno à vista.

Praticamente, toda aquisição de imóvel é feita por meio de um parcelamento de alguns anos. Não é a opção mais agradável, mas é a melhor disponível.

Dito isso, você não adquire um novo gasto fixo quando não sabe se terá o suficiente para se manter no mês seguinte.

Mesmo que o valor da parcela seja igual ou menor que seu aluguel atual, você ainda terá problemas se não continuar pagando religiosamente todo mês.

A FAMÍLIA ESTÁ CRESCENDO

Uma das principais razões para comprar um imóvel é quando um casal se une e começa a ter filhos.

Vale a pena reforçar que é uma boa ideia ter ao menos um quarto para a(s) criança(s), talvez mais alguns se outros parentes forem morar junto. Afinal, colocar todo mundo em um apartamento muito pequeno não costuma dar certo.

Se você se planejar bem, e todos os adultos responsáveis da família se dispuserem a contribuir, suas chances de encontrar uma casa própria com espaço suficiente para tudo e para todos aumentam.

SUA CASA NÃO FICA EM UM LOCAL MUITO PRÁTICO

A rotina da maioria das pessoas envolve acordar, sair para o trabalho, voltar para casa e dormir, nessa ordem.

Há algumas variações se você estuda, faz academia ou precisa buscar os filhos, mas o esquema básico é o mesmo.

Sendo assim, morar muito longe desses locais ou onde não há transporte adequado costuma dificultar bastante a vida.

Se você está pensando em se mudar para um lugar com melhor acesso a mercados, transporte público e aos seus locais de interesse, então pode unir o útil ao agradável e já comprar um imóvel, se possível. Assim, você e sua família resolveriam dois problemas de uma vez.

O LOCAL TEM UM CUSTO DE VIDA MELHOR

Apesar de ser um investimento significativo, comprar um imóvel pode sair barato no longo prazo, já que você não precisa mais pagar aluguel todo mês depois de quitar as parcelas.

Mas há outro benefício envolvido: mudar-se para um bairro onde o custo de vida seja mais adequado ao seu poder aquisitivo.

Pare e pense um pouco: qual é a sua principal fonte de despesas hoje em dia? Provavelmente, são todos os transportes, compras e serviços próximos à sua casa.

Se você se mudar para um local onde esses preços sejam um pouco melhores e já conseguir uma casa própria lá, tais custos se reduzem consideravelmente no médio e longo prazo.

HÁ PARENTES OU AMIGOS PRÓXIMOS

Outro bom motivo para se mudar é ficar mais próximo de pessoas conhecidas. Claro, nem sempre podemos morar na mesma rua ou prédio, mas é sempre possível estar perto o suficiente para alguma emergência ou só para dividir o tempo livre, sem ter que fazer uma grande viagem no processo.

Manter a proximidade com parentes e amigos da família é uma boa ideia, tanto do ponto de vista prático, quanto emocional.

O MERCADO IMOBILIÁRIO OFERECE UMA OPORTUNIDADE

Da mesma forma que você corre para as prateleiras quando algum item está mais barato no mercado, pode se apressar um pouco para comprar um imóvel quando ele está com um preço mais em conta.

Como esses bens mudam de valor de acordo com o momento econômico, a demanda e a oferta, pode ser que alguns fiquem com preços mais atrativos em momentos específicos. Por isso, deve-se estar atento ao mercado imobiliário se o desejo é ter um imóvel que se ajuste ao que você pode e precisa.

Também é bom considerar que certos imóveis e terrenos se valorizam com o tempo.

Se há expectativa de crescimento em uma área, com investimentos públicos, por exemplo, então sua casa pode valer muito mais daqui a 5 anos em relação a hoje. Se você está tentando construir um patrimônio, essa é uma boa ideia.

AS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO ESTÃO BOAS

Por fim, algumas ofertas de imóveis podem estar com condições excepcionalmente boas. Isso dará mais espaço para respirar enquanto paga cada parcela, diminuindo a pressão no processo.

E, para encontrar boas condições, o melhor a fazer é calcular.

Observe bem quando for avaliar uma proposta de financiamento, para verificar todas as taxas e quaisquer cobranças que possam vir a ocorrer, a fim de não ter surpresas.

Uma outra opção comum é o consórcio. Nessa modalidade, um grupo de pessoas contribui ao longo do período acordado com os pagamentos de cotas, com o objetivo de viabilizar a aquisição de bens móveis, imóveis ou serviços, conforme o prazo estipulado pela administradora.

As contemplações são mensais, e os contemplados são determinados por meio de sorteio ou lance. Dessa forma, o imóvel pode ser quitado à vista, com qualquer desconto envolvido. E você poderá pagar as parcelas do consórcio de imóveis.

Agora que você tem um ponto de partida, pode considerar se é a melhor hora para comprar um imóvel.

O que síndico e moradores podem ou não podem nos condomínios.

Todo condomínio precisa de regras de convívio social para funcionar em harmonia, e tais diretrizes estão previstas na convenção de condomínio ou, em alguns casos, no regulamento geral.
A convenção é a norma máxima e deve ser aplicada pelo síndico e corpo diretivo e observada e respeitada por todos os moradores, independentemente de concordarem ou não com seu conteúdo. Uma vez aprovada em assembléia, vale como lei e só pode ser mudada com quórum especial e convocação específica para este fim. Somente se for contrária à lei, suas regras poderão ser contestadas ou, quando for omissa em algum ponto, prevalece aquilo que a legislação determina. Essas são as diretrizes básicas da regulamentação de um condomínio.

A área comum, conforme o próprio nome sugere, pertence a todos e deve ser usada de forma coletiva e harmônica, sem prejuízo de qualquer morador. Por exemplo, ninguém pode ser privado de usar a piscina porque um dos vizinhos não gosta da pessoa. A restrição ao uso de qualquer equipamento da área comum precisa ter uma justificativa plausível.

No exemplo da piscina, a convenção pode prever a exigência de apresentação de exame médico periódico para utilização do espaço. Então, se um morador não apresentar o documento, poderá ser impedido de usar a área. Se não houver nenhuma previsão escrita nesse sentido, não pode haver restrições para o uso.

O mesmo ocorre com as demais áreas comuns e então é a vontade da maioria, representada na convenção, que prevalece. Assuntos como áreas nas quais se pode ou não circular com bicicletas e animais, uso de vaga de garagem e forma de sorteio, horário de funcionamento de salões, academia, sauna e outras dependências comuns, entre outras coisas, devem ter o uso disciplinado pela convenção. O síndico não pode simplesmente mandar ou desmandar, esses tópicos devem constar no documento.

A convenção também estipula as multas e a forma de aplicá-las em caso de desrespeito às normas estabelecidas e serve de referência para o síndico administrar o condomínio.

Condomínio significa domínio comum, ou seja, todos são proprietários e têm direitos e obrigações. Isso implica em respeitar o direito alheio. É importante deixar claro que o síndico é um apenas um administrador do condomínio e pode, ou não, ser morador ou condômino. Segundo a lei, qualquer pessoa, até um estranho, pode ser síndico, desde que eleito em assembléia. Desta forma, fica claro que o síndico não é dono de nada, e não pode, de nenhuma maneira, criar regras ou impor restrições de qualquer ordem, salvo aquelas estabelecidas na convenção.

Em outras palavras, o papel do síndico é apenas fazer valer o que está escrito.

Nos apartamentos, que são propriedades privadas, também existem regras de convivência que devem ser observadas. Muitos pensam que a chamada “lei do silêncio” vale somente para depois das 22 horas, mas não é bem assim.

Independentemente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o respeito mútuo entre os vizinhos. Vez ou outra, alguém pode fazer uma festinha em casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, com “pancadão” na cabeça dos vizinhos, viola princípios de convivência social e pode ser reprimidos.

A questão é muito delicada, pois é subjetiva. O respeito ao direito alheio de forma dosada, sabendo quando se encerra o direito de um e começa do outro, é muito sutil e depende, em muitos casos, de que ângulo se observa a questão.

Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irritante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Brigas de casal aos gritos, com palavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.

Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medida em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.

Se os problemas não forem resolvidos de forma amistosa, a aplicação de multas e, em último caso, a expulsão do morador encrenqueiro, mesmo que dono do apartamento são medidas possíveis.

O impacto da nova Lei do Distrato nos contratos de aquisição de imóveis

No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A lei trata de inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento.

O impacto da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) no cenário jurídico dos contratos de alienação de imóveis “na planta” (incorporação) e em loteamento pode ser assim resumido:

• alcance da nova lei: embora o objeto da lei seja a alienação de imóveis “na planta”, ela também deve ser aplicada, por analogia, para vendas de imóveis já construídos quando o adquirente puder ser considerado consumidor (capítulo 3). Igualmente, malgrado a lei só trate de contratos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cessões), ela também deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta;
   
• diretrizes interpretativas da nova lei: (i) a nova lei se destina a proteger a parte mais vulnerável no contrato, o adquirente; e (ii) se a nova lei não afastou explicitamente alguns desses entendimentos jurisprudenciais e se estes eram favoráveis ao adquirente, o intérprete deve considerá-los como subsistentes;
   
• aplicabilidade do CDC: o CDC deve ser aplicado em harmonia com a novalei nos contratos de aquisição de imóvel “na planta” firmados por consumidores por meio da técnica do “diálogo das fontes”;
   
• irretroatividade da nova lei: a nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua vigência. Para contratos anteriores, é lícito que a jurisprudência — com astúcia — mude seu entendimento com base nas regras e princípios anteriores à nova lei, de modo a obter o mesmo resultado prático da nova lei. Todavia, nesse caso, os tribunais deverão modular os efeitos do novo entendimento para recair apenas para ações judiciais propostas após a mutação jurisprudencial;
   
• quadro-resumo e anuência específica: embora os efeitos jurídicos da falta de informações no quadro-resumo de que tratam o artigo 35-A da Lei 4.591/64 e o artigo 26-A da Lei 6.766/76 sejam cosméticos, a ausência de anuência específica junto à cláusula relativa ao desfazimento contratual acarreta nulidade dessa cláusula;
   
• resilição unilateral: a resilição unilateral — que é imotivada — continua plenamente admissível, pois a nova Lei não promoveu alteração alguma a esse respeito;
   
• direito de arrependimento (artigos 67-A, parágrafos 10 e 11, Lei 4.591/64): (i) pode ser aplicado por analogia aos casos de loteamento; (ii) admite manifestação por qualquer meio de comunicação que garanta ciência do incorporador e que tenha sido disponibilizado por este aos clientes, independentemente de pacto expresso; (iii) é devido mesmo para casos de alienações feitas dentro da sede do incorporador, desde que o adquirente seja consumidor;
   
• valor de fruição do imóvel e do valor pago à alienante: assim como o adquirente tem de pagar o valor de fruição do imóvel (artigo 67-A, parágrafo 2º, III, Lei 4.591/64; e artigo 32-A, I, Lei 6.766/76), também o alienante precisa pagar o valor de fruição do dinheiro já pago, pois o fundamento jurídico em ambos os casos é a vedação ao enriquecimento sem causa;
   
• risco máximo do adquirente: excluindo os valores de fruição do imóvel, inexiste o risco de o consumidor que, por um motivo qualquer, não tenha conseguido honrar as prestações ficar endividado além do valor total que desembolsou (artigo 67-A, parágrafo 4º, da Lei 4.591/64);
   
• direito de cessão do contrato para evitar a multa compensatória (artigo 67-A, parágrafo 9º, da Lei 4.591/64): o adquirente tem direito a ceder sua posição contratual a terceiro com idoneidade financeira a fim de evitar a multa compensatória, e o alienante só poderá se recusar a tanto se comprovar inidoneidade financeira do terceiro. Esse direito aplica-se tanto para casos de incorporação quanto para de loteamento;
   
• multa moratória pelo atraso no pagamento das prestações pelo adquirente: a nova lei nada mudou. Segue a multa moratória no patamar pactuado pelas partes, limitado, porém, a 2% caso o adquirente seja consumidor (artigo 52, parágrafo 1º, do CDC);
   
• cumulação da multa moratória pelo atraso da incorporadora com outras indenizações: no caso de atraso na entrega do imóvel, o incorporador tem de pagar multa moratória de 1% do valor pago pelo adquirente (artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64), sem prejuízo do direito de este cobrar integralmente indenização por lucros cessantes (pela indisponibilidade do imóvel), por outros danos materiais comprovados e por danos morais eventualmente existente. A nova lei não alterou jurisprudência anterior, que seguia esse caminho;
   
• multa moratória no caso de caso de atraso do loteador em terminar as obras de infraestrutura: a nova lei é silente sobre o tema. Temos que a multa moratória e outros encargos moratórios são devidos, mas a base de cálculo deles deve ser proporcional à expressão econômica que as obras de infraestrutura possuem no preço do lote;
   
• exigência de situação de adimplência do adquirente para recebimento da multa moratória (artigo 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64): o adquirente inadimplente só não terá direito à multa moratória pelo atraso na entrega do imóvel se o incorporador já tiver concluído a construção e estiver retendo a entrega das chaves do imóvel como exercício legítimo da exceptio non adimpleti contractus. Todavia, se o incorporador tiver atrasado a própria conclusão da construção, ele terá de pagar a multa moratória ainda que o adquirente esteja inadimplente, pois a inadimplência deste último passa a ser justificada como exercício da exceptio non adimpleti contractus;
   
• inversão de multa compensatória e moratória: é cabível a inversão da multa compensatória contra o incorporador, se o adquirente for consumidor. Não é devida, porém, a inversão da multa moratória, pois há norma expressa estipulando o percentual dela em desfavor do incorporador. A nova lei não censurou a inversão de cláusula penal, a qual era admitida pela jurisprudência anterior;
   
• excludente de responsabilidade da incorporadora por atraso na obra: a melhor interpretação do parágrafo 1º do artigo 43-A da Lei 4.591/64 é no sentido de que o pagamento, em mora, de prestações pelo adquirente não impede que este, havendo atraso na conclusão das obras, promova a resolução do contrato, pois o causador da extinção do contrato é exclusivamente o incorporador. O adquirente, todavia, poderá ser considerado como causador do atraso da construção se tiver praticado algum ato doloso tendente a obstruir o andamento da obra (ex.: um ataque terrorista) ou se, não sendo consumidor, houver cláusula contratual que transfira ao adquirente que paga, com mora, as prestações a responsabilidade pelo atraso da construção;
   
• inviabilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória: o parágrafo 3º do artigo 43-A da Lei 4.591/64, ao vedar a cumulação da multa compensatória com a moratória, é inconstitucional por ofensa ao direito adquirido. Essa proibição de cumulação poderia ser pactuada no contrato apenas se o adquirente não fosse consumidor, pois, em o sendo, a cláusula seria nula por ser abusiva à luz do artigo 51 do CDC. De qualquer sorte, supondo-se, por epítrope, inexistir ofensa ao direito adquirido, para evitar uma inconstitucionalidade por ofensa ao princípio da isonomia, o parágrafo 3º do artigo 43-A deve ser interpretado em conjunto com o artigo 67-A da Lei 4.591/64, de modo que a vedação de cumulação de multa moratória com multa compensatória deve ser aplicada tanto contra o adquirente quanto contra o incorporador;
   
• atecnia do termo “distrato”: O termo “distrato” é utilizado de modo atécnico ao longo do texto da nova lei, ora se referindo à resilição unilateral, ora a um mero contrato de confissão ou de renegociação de dívida oriunda de uma resolução contratual;
   
• limites de negociabilidade no contrato de confissão e renegociação de dívida (“distrato”, no linguajar atécnico da nova lei): à luz do parágrafo 13 do artigo 67-A da Lei 4.591/64, o termo “distrato” empregado nesse dispositivo refere-se, na verdade, a um contrato de confissão e de renegociação de dívida e, por se destinar a prevenir judicializações, deve assegurar a mais plena liberdade negocial entre as partes, com possibilidade de redução de direitos tanto do adquirente quanto do alienante;
   
• prazo para devolução do valor devido ao adquirente na resolução contratual por culpa deste: o valor residual a ser restituído adquirente deverá ser pago no prazo estabelecido nos parágrafos 5º e 6º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 e no artigo 32-A, parágrafo 1º, da Lei 6.766/76, mas, durante esse período, esse valor deverá ser acrescido com: (i) correção monetária para mera preservação do valor real da moeda por ordem expressa do parágrafo 8º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 (que tem de se aplicar por analogia para o regime de loteamento); e (ii) um valor de fruição do dinheiro para evitar o enriquecimento sem causa, valor esse que deverá corresponder a uma taxa razoável de juros remuneratórios, a qual, ao nosso sentir, deve ser o teto estabelecido no artigo 591 do CC. Após o vencimento, somente incidirão sobre o valor residual os encargos moratórios do artigos 389 e 395 do CC, como correção monetária, juros moratórios etc.;
   
• prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa deste quando houver patrimônio de afetação: o parágrafo 5º do artigo 67-A da Lei 4.591/64 deve ser entendido no sentido de que o prazo de 30 dias para a devolução do valor residual ao adquirente no caso de resolução contratual por culpa deste quando houver patrimônio de afetação é a data do habite-se ou a data contratual final para a entrega do imóvel (com inclusão do prazo de suspiro do artigo 43-A), o que ocorrer em primeiro lugar;
   
• prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa do incorporador: a devolução deverá ocorrer no prazo de 60 dias da data da resolução, mas, durante esse período, o incorporador deverá pagar um valor de fruição correspondente à taxa de juros remuneratórios máxima do artigo 591 do CC. Se adquirente for consumidor, é nula cláusula que afaste esse dever por força do artigo 51 do CDC;
   
• financiamento direto com o incorporador para pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves: no caso de “financiamento direto” com o incorporador para pagamento do saldo devedor devido no momento da entrega das chaves, o parágrafo 14 do artigo 67-A da Lei 4.591/64 somente se aplica para regras procedimentais e para o prazo de vencimento do valor residual a ser restituído ao adquirente, de modo que o cálculo da dívida a ser cobrada pelo alienante deverá ser o somatório das rubricas previstas nos incisos I e II do caput do artigo 67-A e nos incisos I a IV do parágrafo 2º do artigo 67-A, deduzido o que já foi amortizado. Ademais, nesse caso de financiamento direto com o incorporador, se o adquirente for consumidor, é nula cláusula contratual que estipule o cálculo da dívida a ser cobrada pelo alienante de modo diverso;
   
• venda de lotes por compra e venda com alienação fiduciária em garantia: a Lei 9.514/97 aplica-se apenas em questões procedimentais e na definição do prazo de devolução, e não para o cálculo da dívida a ser cobrada pelo loteador. É nula cláusula contrato em contrário se o adquirente for consumidor;
   
• retenção do valor de contribuição a associação de moradores: o alienante só poderá reter o valor das contribuições devidas a associações de moradores se o adquirente era voluntariamente associado.

7 DICAS PARA COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA

As ofertas de imóveis na planta, que quase sempre começam com lançamentos cheios de atrativos, incluem vantagens reais para quem não tem pressa em receber o apê e procura por condições de pagamento facilitadas. Contudo, comprar um imóvel na planta exige um pouco mais de atenção para alguns riscos existentes.

Vamos listar sete dicas para você fazer a compra com mais tranquilidade e evitar as surpresas desagradáveis. Confira!

Use a calculadora

Calcular quanto você vai pagar pelo imóvel, quais são os juros embutidos nas prestações, de que forma o custo total será diluído nas parcelas, qual o limite de financiamento o banco libera e certificar-se de que todas as parcelas (do sinal até as prestações após a entrega das chaves) cabem no seu bolso são os primeiros passos a dar já na conversa inicial com o corretor. Nessa hora, também considere que o custo do imóvel será reajustado pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o que pode elevar o preço final em até 20%.

Esses cálculos evitarão que você perca tempo com ofertas que não estejam de acordo com a sua capacidade ou com a sua intenção de compra — ou que faça uma compra impulsiva e acabe com uma dor de cabeça daquelas.

Atenção para a tabela

O imóvel é vendido na planta de acordo com uma tabela que mostra todo o parcelamento do valor que deve ser pago durante a obra. Nesta tabela também estão os índices de reajustes previstos, que serão fixados no Contrato de Compra e Venda. É importante ler detalhadamente a tabela e prestar atenção para as variações que ocorrerão nas parcelas ao longo da obra, garantindo que estas variações entre nos seus cálculos.

Pesquise

Outro fator importante é conhecer bem a situação do empreendimento. Por isso, vale  ir ao Cartório de Registro de Imóveis onde ele deve estar registrado para certificar-se de que está tudo certo. Aproveite para dar uma olhada no memorial descritivo que acompanha o registro para confirmar todas as características que foram passadas pelo corretor.

Pesquise também na Prefeitura da sua cidade se há qualquer impedimento sobre a construção ou sobre o terreno onde ela está sendo feita.

Guarde tudo

Folhetos de propaganda, anotações de corretores e quaisquer outros materiais que contenham informações sobre o imóvel na planta servirão como documentos de comprovação das promessas feitas, caso você precise recorrer à Justiça no futuro.

Não confie na data de entrega para firmar compromissos

Por mais idônea que uma construtora seja, imprevistos acontecem e atrasos são bastante comuns na construção civil — e por diversos motivos. Por isso, não condicione seu casamento, a saída do seu apartamento atual ou qualquer outro compromisso importante à data de entrega do imóvel adquirido na planta.

Fique de olho nas cobranças indevidas

Antes de pagar qualquer taxa, seja ela de corretagem ou para cuidar da documentação, certifique-se com um advogado se ela é de fato devida e se está de acordo com os valores convencionais.

Não compre na primeira visita

Não basta encontrar o projeto ideal e as condições perfeitas de pagamento. Você precisa de tempo para fazer as pesquisas necessárias e consultar um advogado de confiança sobre todas as condições do negócio, inclusive sobre o contrato. Portanto, a primeira visita no apartamento modelo deve servir para que você reúna o máximo de informações. Se possível, dê um cheque caução para a reserva do imóvel, que será devolvido caso você desista da compra. Mas jamais assine o contrato por impulso!

Você ainda ficou com dúvidas sobre a compra de um imóvel na planta? Deixe aqui o seu comentário e teremos prazer em ajudar!