Conheça bem a construtora responsável pelo lançamento antes de investir

Imagina investir todo seu dinheiro guardado no sonho da casa própria e ver o imóvel não sair do papel. Não é incomum. Muitos clientes têm enfrentado essa situação com construtoras que simplesmente somem ou decretam falência, porque já não estavam bem das pernas.

Há outras questões, como empresas que atrasam  a entrega ou constroem prédios repletos de problemas estruturais. Por isso, pesquisar o passado da construtora é fundamental.

“O consumidor pode evitar sérios problemas se destinar um tempo para pesquisar sobre a construtora, antes de fechar negócio. Isso pode ser feito por meio de sites como o Reclame Aqui, dos Tribunais de Justiça dos Estados, Procons e com outros consumidores que adquiriram imóveis da construtora”, orienta a advogada Viviana Callegari, especialista em Direito Imobiliário.

Para a arquiteta Lucianne Korn, é bom ter atenção aos materiais e mão de obra escolhidos pela construtora. “Essa escolha pode prejudicar muito a execução do projeto. Além, é claro, de trazer prejuízos, como atraso na obra. Por isso, é importante pesquisar e conhecer bem a construtora e saber a idoneidade dela, antes de fazer a contratação”.

Viviana diz que podem ser solicitados documentos, tanto da construtora como do imóvel (seja do imóvel pronto para morar ou do terreno onde será construído). Ela dá como exemplos, certidão dos cartórios de protesto, certidões relativas a ações cíveis, falência, Justiça do Trabalho, executivos fiscais e CND do INSS, no caso da empresa.

Há meios extras de se proteger em caso de insegurança, como fazer um incremento no contrato. “O consumidor pode, por exemplo, pedir para incluir uma cláusula de multa, em caso de atraso na entrega superior a 180 dias”, diz a advogada.

Baixa participação em reuniões de condomínio: morosidade é uma das causas

Se uma pesquisa de público sobre os principais pontos negativos de viver em um condomínio fosse feita, assembleias e reunião de condôminos certamente figurariam entre as respostas mais recorrentes.

É comum encontrar pessoas que contam experiências horríveis de reuniões e mais comum ainda quem já presenciou ou esteve envolvido em brigas e confusões no momento que deveria ser usado para uma discussão civilizada sobre o futuro do condomínio.

Tudo isso acaba por provocar uma grande desmotivação nos moradores, que, mesmo sabendo se tratar de uma reunião cujas atas podem afetar de forma considerável suas experiências de moradia, se recusam a comparecer.

Já os mais corajosos, quando vão às reuniões, não sabem ao certo como agir, o que observar e com quem dialogar, o que, por sua vez, contribui para que brigas e experiências ruins aconteçam.

Leandro Santos, CEO da Equalipro, empresa de consultoria em segurança e gestão condominial, acredita que os problemas de desinteresse dos condôminos funcionam como um ciclo vicioso: “A baixa participação não motiva novos condôminos, que pensam não haver nada de interessante nas reuniões, deixando o quorum muito baixo para que decisões sejam tomadas pensando na maioria. É um problema que existe na raiz”, afirma.

A raiz, ainda segundo Santos, seria o planejamento da reunião, algo que deve ser feito com antecedência e seriedade, levando em conta os problemas e questões a serem resolvidas no condomínio.

“É importante que a pauta seja elaborada antes, em um trabalho de cooperação entre os membros da mesa mediadora. Precisa ser uma pauta objetiva, que preze pela otimização de tempo. Desse modo, os condôminos se sentem motivados a comparecer nas reuniões futuras”, afirma.

Morosidade

A morosidade dos processos que envolvem as reuniões de condôminos são, inclusive, um dos pontos que mais incomodam e desmotivam condôminos. Marcelo Santos, professor que mora há dois anos em um condomínio de casas na Zona Leste de São Paulo, conta que comparecia com frequência nas reuniões, mas depois de algumas vezes percebeu que muito pouco se resolvia.

“Assim que me mudei, achei importante ir às reuniões, mas logo percebi que era uma grande perda de tempo. As pessoas falavam bonito, mas muito pouco ficava decidido. Achei melhor deixar para lá e focar na administração da minha casa, que eu mesmo comando”, conta.

Apesar de todo os problemas, especialistas ressaltam que a participação nas reuniões é fundamental, uma vez que somente com a genuína interação dos condôminos as estruturas condominiais podem ser mudadas, inclusive a metodologia utilizada nas assembleias.

Reflexo da sociedade

As reuniões de condomínio devem funcionar em um processo de cooperação pensando no bem comum. O condômino precisa estar ciente de que todas as discussões são de seu total interesse, pois afetarão diretamente sua moradia, além de colocar-se como um aliado dos demais moradores.

Advogado especialista em gestão condominial, Leonardo Memória acredita que a falta de interesse dos condôminos é um reflexo da sociedade como um todo: “O condomínio é como se fosse uma micro sociedade com regras próprias, em que todos devem participar para gerir. A ideia de que há alguém fazendo algo por nós, culturalmente, faz com que tenhamos a atitude de que não precisamos fazer mais nada”, diz.

Diante de uma cultura já enraizada, muitos pensam que não há muito que fazer e acabam por desistir de chamar a participação dos moradores. O trabalho, portanto, acaba caindo sobre o síndico ou empresa administradora, que por isso muitas vezes não conseguem cumprir com suas funções.

O trabalho do síndico, inclusive, é o mais importante para o funcionamento saudável de uma reunião. Geralmente, ele possui conhecimento sobre os moradores a partir de um ponto de vista que as empresas contratadas não possuem, já que convive diariamente e é da mesma forma afetado pelos problemas.

“O síndico deve ter uma conduta de dialogador, deve saber ouvir todos os anseios dos moradores e apresentar soluções que agradem a maioria, já que agradar a totalidade dos moradores será uma rara situação”, afirma Memória.

O que define uma boa reunião

Assim como o síndico, os moradores precisam estar afinados e dispostos a cumprirem com suas responsabilidades enquanto condôminos. A soma de esforços fará com que a reunião seja boa para todos e feliz na resolução de problemas, uma vez que essa é a característica que define uma reunião de qualidade.

“Uma boa reunião é aquela em que todos os pontos possam ser discutidos de modo saudável e com agilidade. É, portanto, uma reunião objetiva, que preze pela otimização de tempo e seja feliz no que diz respeito à interação entre condôminos e ao diálogo pensando no bem comum”, diz Santos.

Memória, por sua vez, define uma boa reunião como a que possui um desdobramento que vá de encontro com o que foi planejado pela mesa mediadora, isto é, que siga a risco o delineamento sem empecilhos.

“Uma boa reunião de condomínio se apresenta como aquela que segue ritualmente a pauta de convocação, percorrendo exatamente os pontos que serão discutidos. Deve também permitir que todos opinem sobre os pontos a serem discutidos, após uma breve explanação do Presidente da Reunião sobre cada tópico”, diz.

‘Contrato de gaveta’: conheça os perigos desta forma de acordo

Comprar um imóvel por ‘contrato de gaveta’ não traz riscos apenas ao ‘gaveteiro’, que pode ser enganado por golpistas, mas também ao vendedor do bem.

O motivo é que, por ser uma transação informal e sem a aprovação do banco credor, o financiamento permanece em nome do mutuário original até a regularização do registro da casa ou apartamento – e, normalmente, isso só ocorre após o pagamento da última prestação e, na maioria dos casos, depois de alguns anos de briga na Justiça.

O principal risco para o ‘gaveteiro’ é que, como o financiamento fica em nome do vendedor, o imóvel ainda pertence oficialmente ao proprietário original. Se o mutuário for uma pessoa má intencionada ou mesmo um golpista, poderá vender o bem de forma fraudulenta, lesando o consumidor: existe o perigo de o vendedor negociar a mesma casa com mais de um ‘gaveteiro’.

Mesmo com a assinatura de um contrato de compra e venda, lavrado em cartório, esse é um risco real. Por isso, é extremamente desaconselhável comprar um imóvel nesse sistema de ‘gaveta’ – principalmente se o bem pertencer a algum desconhecido.

Além disso, há também um grande risco de problemas para o próprio vendedor, que oficialmente continua sendo o proprietário do imóvel. “Se o ‘gaveteiro’ parar de pagar as prestações vai sujar o nome do mutuário original, pois o financiamento não é transferido para o comprador, por ser algo informal”, explica José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Motivo

Boa parte dos ‘contratos de gaveta’ ainda não regularizados é derivado de financiamentos assinados dentro do plano do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). Por esse sistema, os contratos com os bancos credores eram submetidos ao reajuste da categoria profissional a qual o trabalhador pertencia.

Esse tipo de financiamento, feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), foi adotado até 1990. “Depois, como a economia do País se estabilizou um pouco, não era mais viável firmar esses contratos, pois os saldos devedores ficavam muito grandes e, pela regra, o próprio banco deveria bancar esses custos”, conta o diretor de crédito imobiliário da Febraban, Osmar Roncolato Pinho.

Para evitar esse contrato com reajuste baseada no desempenho da classe de trabalho, muitas pessoas acabavam recorrendo ao ‘contrato de gaveta’.

Conheça a história dos condomínios residenciais

Entrar e sair de casa tranquilamente, não precisar de muros ou grades nas residências e aproveitar as áreas verdes e de lazer do entorno com a família. À primeira vista pode parecer que o assunto é morar no Exterior, em algum lugar dos Estados Unidos ou da Europa. Mas não, é possível ter tudo isso nos condomínios residenciais, bem perto dos centros urbanos, espalhados pelo País.

A história dessas construções teve um marco no Brasil em 1973, em Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo. Sócios de uma construtora, os engenheiros Yojiro Takaoka e Renato Albuquerque adquiriram um enorme terreno e lançaram ali o primeiro centro empresarial brasileiro para indústrias não poluentes.

Porém, os engenheiros perceberam que as pessoas que trabalhavam no local precisavam de moradias próximas da região. Com isso surgiu o Alphaville Residencial. Entre 1975 e 1990, foram implantados outros 12 residenciais. No período, a construtora Albuquerque Takaoka urbanizou 10 milhões de metros quadrados em Barueri e Santana de Parnaíba.

Em 1995, a empresa passou a se chamar Alphaville Urbanismo e iniciou a expansão dos condomínios pelo Brasil. Hoje, é considerada referência nacional em empreendimentos horizontais e bairros planejados.

“Estamos presentes em 23 estados e no Distrito Federal e já são mais de 103 empreendimentos em um total de mais de 80 milhões de metros quadrados urbanizados”, diz Marcelo Willer, diretor-presidente da Alphaville Urbanismo.

Do início para cá, Willer explica que muita coisa mudou. Hoje os projetos já nascem com um plano de desenvolvimento de longo prazo, permitindo um melhor dimensionamento das infraestruturas e a regulamentação dos usos futuros.

“A evolução aconteceu também no que se refere aos hábitos de moradia dos consumidores. Antes, quanto maiores fossem os terrenos e as casas, melhor. Contudo, esta percepção sofreu transformações com o tempo”.

Equilíbrio

O público (geralmente famílias) que procura um imóvel nesses condomínios quer um equilíbrio entre comodidade e segurança, explica Hugo Serra, gerente de produto da Alphaville Urbanismo. Segundo ele, o contato com a natureza também é fundamental nos projetos.

“O mais importante é proporcionar qualidade de vida. E uma das maneiras mais eficientes para isso é disponibilizar aos moradores amplos espaços verdes. Os clientes estão dispostos a investir em projetos que prezam pela preservação ambiental”.

Os empreendimentos variam de acordo com a empresa e a localidade. Para receber um projeto da Alphaville, por exemplo, a área precisa ter mais de 400 mil metros quadrados e se situar em vias de fácil acesso aos centros urbanos de pelo menos 300 mil habitantes.

“Cada projeto é único, por esse motivo não existe um número padrão. O Alphaville é um residencial de alto padrão com lotes a partir de 360 metros quadrados. Já o Terras Alpha possui lotes a partir de 275 metros quadrados, com os mesmos padrões de lazer, segurança e infraestrutura”, detalha Serra.

Planejamento

Para a construção de um condomínio horizontal são estudadas as características do local, de forma a encontrar o perfil de produto ideal para os potenciais compradores. Itens específicos de lazer são pensados de acordo com as necessidades de cada região.

“Estamos sempre atentos ao que o mercado oferece e também investimos em programas próprios de inovação, para proporcionar aos clientes mais do que um espaço para morar e, sim, um novo estilo de vida completo”, afirma Serra.

Fonte: Zap Imóveis

Saiba o que fazer para realizar o sonho da casa própria o quanto antes

O sonho de ter a casa própria muitas vezes parece algo distante da realidade. Por ter um valor alto agregado, o financiamento geralmente é a longo prazo, o que gera insegurança na hora de fazer o investimento por conta de despesas futuras.

Com educação financeira e organização, é possível planejar a compra da casa própria desde cedo. Isso significa que um jovem disciplinado pode, inclusive, calcular quanto tempo será necessário para adquirir o imóvel próprio.

O primeiro passo parece simples, mas é importante para começar a definir o planejamento da compra. “O jovem precisa prospectar qual o tipo de imóvel ele deseja. Se ele quer um apartamento para uma pessoa solteira ou se um maior para agregar uma família.”, explica o economista Marcelo Barros.

Isso significa que é preciso ter em mente qual projeto de vida ele deseja, pois, através dele, é possível determinar o tamanho do imóvel e o número de quartos.

Depois, é fundamental identificar o local que deseja comprar o imóvel. “Se será perto do emprego, em uma localização que garanta uma melhor fluidez no trânsito”, completa Barros. O gosto pessoal é o que vai determinar a variável da localização.

O terceiro ponto é analisar a faixa de preço. “É preciso juntar as variáveis para chegar a uma conclusão de qual imóvel é o ideal. É preciso fazer uma pesquisa de quanto está custando o tipo de apartamento desejado na localização escolhida”, reforça o economista.

Em relação ao pagamento, é importante lembrar que, quanto maior a entrada, menor será o tempo de financiamento e a taxa de juros. “É fundamental ter disciplina para criar uma poupança inicial para dar de entrada. O ideal é ter um valor que represente entre 15% e 20% do valor total do imóvel”, explica Marcelo.

Depois é importante ver as condições de financiamento. “Atenção neste momento porque o prazo para o pagamento do financiamento de um imóvel pode ser de 15 a 25 anos. Então é bom avaliar uma prestação que caiba no bolso”, aconselha o economista. Não deixe de pesquisar qual instituição financeira oferece a melhor taxa de juros e a melhor condição para o pagamento.

Outra questão a ser pensada são os gastos extras, como ITBI e custos cartoriais, por exemplo. “Esses valores podem chegar a 10% do preço total do imóvel. Então procure saber se é possível incorporar essas taxas na parcela do financiamento porque algumas instituições financeiras oferecem esta possibilidade”, ressalta o economista. “Lembre-se ainda que, depois de o imóvel ter sido entregue, virão outros gastos, como condomínio e IPTU“, lembra Marcelo.

No final, levando em consideração todas essas variáveis e a renda disponível, é possível fazer um levantamento da quantia que será necessária economizar por mês e quanto tempo vai levar para conseguir dar a entrada e o prosseguimento no financiamento do imóvel. E, assim, calcular em quantos anos será viável realizar o sonho da casa própria. É menos complicado do que se imaginava, basta ter disciplina.

Simulação de gastos para comprar um imóvel de R$ 300 mil:

• Renda – R$ 3 mil;
• Despesas – R$ 2 mil;
• Economia – R$ 1 mil;
• Entrada no imóvel de 15% – R$ 45 mil.

* Para chegar ao valor da entrada serão necessários 45 meses de economia de R$ 1 mil, ou seja, quase três anos e oito meses;

* Depois analisar melhor condição de financiamento para pagar uma parcela que caiba no bolso, principalmente por ser um pagamento alongo prazo, com o menor número de mensalidades.

Fonte: Zap Imóveis

Vai rescindir o contrato de aluguel? Multa é um obstáculo

Inquilino que se arrepende e desiste do negócio é obrigado a pagar, a não ser que acordo seja feita com proprietário

Depois de procurar muito uma casa do seu jeito, você acha e assina o contrato de aluguel. Tem certeza de que fez a melhor escolha e que ficará ali por um bom tempo. Mas aí a vida muda e bate um arrependimento. O que fazer? A saída, geralmente, é pagar a multa por rescisão de contrato, seja lá por quanto tempo você ficou na moradia.

“A partir do momento que assinou contrato, o locador já está sujeito a multa. Não há prazo de arrependimento, de tolerância, salvo se as partes assim acertaram no contrato. Do contrário, assinado o documento, ele passa a ser o que chamamos de ato jurídico perfeito e portanto está irradiando seus efeitos, como a cobrança da multa”, explica o advogado Rafael Quaresma, especialista em Direito do Consumidor.

Segundo Quaresma, a multa não tem um valor exato e prevalece a autonomia entre as partes. “Por praxe, se trabalha com o valor de três aluguéis, mas pode ser mais ou menos. Eu já atuei num contrato cuja multa era de seis aluguéis. É sempre proporcional: quanto mais perto do início da vigência, maior o valor”.

Motivo de trabalho

Rompimento de contrato por mudanças de endereço por motivo de trabalho anula a multa do inquilino. “Desde que comprovada que a mudança do local de trabalho se deu por interesse do empregador. Deve ser feita notificação com, no mínimo, 30 dias de antecedência. É a única previsão de isenção do inquilino ao pagamento da multa”, detalha o advogado Rafael Paiva Nunes, especialista em Direito Imobiliário.

O advogado Rodrigo Karpat explica que o contrato de locação deve prever os direitos e deveres do inquilino e locador, forma de garantia, prazo contratual, multa no caso de rescisão, multa no caso de atraso do pagamento, responsabilidade pelo pagamento condomínio e IPTU.

“Quem for locar um imóvel deve inicialmente buscar uma boa imobiliária, com corretores habilitados. A visita ao imóvel pretendido deve ser minuciosa levantando questões inerentes ao funcionamento do condomínio, da unidade, bem como verificar a vaga de garagem. Saber os valores de IPTU e condomínio é essencial também”, diz Karpat.

Fonte: Zap Imóveis

Assinatura digital de contratos é mesmo segura? Leia e confira

Transação on-line é segura e tem mesma validade jurídica dos documentos físicos

Você já está certo do imóvel que quer, mas falta tempo para ir na imobiliária ler e assinar o contrato? Esse tipo de situação vem diminuindo com o avanço da tecnologia. Há alguns anos se tornou possível providenciar a assinatura do documento digitalmente. Além da agilidade, o processo é muito mais seguro.

“A assinatura digital veio para garantir segurança jurídica aos contratos, evitando fraudes. Nos contratos físicos, há possibilidade de falsificar documentos pessoais, aumentando o número de golpes”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia.

O advogado Renato Godoy, especialista em Direito Imobiliário, explica que o Código de Processo Civil prevê a aceitação dos documentos gerados digitalmente, desde que ocorra comprovação de autenticidade. Por isso, o procedimento deve ser feito por meio de empresas credenciadas.

Godoy lembra que a legislação no País criou a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP–Brasil), do Governo Federal, que credencia empresas certificadoras e faz a fiscalização. “A assinatura digital sustenta-se em operações matemáticas com base em algoritmos de criptografia assimétrica que garantem segurança extrema aos atos praticados”.

A assinatura digital tem validade jurídica igual à feita em papel e autenticada em cartório. Serve para qualquer contrato, seja de compra e venda ou aluguel de imóveis.

“O marco legal no País foi a aprovação da Lei 11.419, de 2006, em que o uso de documentos eletrônicos passou a ser aceito pelo Poder Judiciário, quando assinados digitalmente”, detalha Arthur Boiajian, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Vantagens

Diretor-geral da Rede Ideia Certificação Digital, Gustavo Paiva diz que, além da segurança, o método tem outras vantagens. Uma delas é a redução de custos com papel e impressora. Outra é a melhoria na gestão de dados: documentos produzidos em meio digital são protegidos por criptografia e armazenados por meio de serviços de nuvem. Isso evita a perda e permite o envio para qualquer lugar com segurança e rapidez.

“Além da economia de tempo e ganho de produtividade. O processo tradicional de confecção e assinatura de contratos muitas vezes é oneroso, engessado e burocrático. O desperdício de dias para colher assinaturas e dar os devidos encaminhamentos junto aos cartórios competentes pode comprometer a realização de um negócio”, destaca Paiva.

Ele orienta os interessados em usar a tecnologia a procurar plataformas credenciadas que prestem esse tipo de serviço. “É necessária a obtenção de um certificado digital fornecido por a uma autoridade certificadora competente, que por sua vez deve estar habilitada ao Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI)”.

Fonte: Zap Imóveis