Hora de devolver o imóvel. E agora?

Ao devolver o imóvel para o proprietário, o inquilino deve se certificar de que vai entregá-lo da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Mas na hora de cumprir o que está na lei do inquilinato, podem surgir algumas dúvidas em relação aos procedimentos de entrega, das responsabilidades de cada um e sobre como se resguardar dos eventuais abusos cometidos pela outra parte.

Para evitar problemas nessa hora, deve ser feito um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado. Inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora.

Na hora de devolver as chaves ao locador, o inquilino deve fazer os devidos reparos a fim de deixar o imóvel como estava no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão.

Em seguida, deverá ser feita uma nova vistoria, com base no laudo da vistoria inicial e nas fotografias. Se estiver tudo certo, carta branca para a devolução das chaves. Basta o proprietário assinar o recibo de entrega sem ressalvas ou com a observação de que está tudo certo. Esta é a situação ideal.

Os reparos que caem na conta do inquilino são aqueles referentes à manutenção, limpeza e ao desgaste do imóvel – a menos que esses problemas sejam anteriores à chegada do locatário. Se o problema for estrutural – um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração não constatada na hora de fazer o laudo inicial – a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.

Entenda o passo a passo para comprar um imóvel

A compra de um imóvel exige uma série de cuidados para que o sonho não se transforme em dor de cabeça. Se você já escolheu o que quer, não se atropele na papelada. Veja tudo com calma, tire as certidões necessárias e não assine nada sem ler – duas vezes. Ah, e não tenha vergonha de pedir o auxílio de um advogado caso não entenda alguma coisa.

Documentos do vendedor

“Primeiramente – e como forma de cautela – o comprador deve observar a documentação do vendedor, para que não haja futuras surpresas. Quem está vendendo o imóvel deve apresentar documentação”, explica o diretor jurídico do Instituto Cidades & Condomínios (ICCOND), Anderson Fernando Rodrigues Machado.

Se o vendedor é uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa, ele deve apresentar: cópia do CNPJ, cópia autenticada do contrato social/estatuto social da empresa (e suas alterações), certidão de quitação de tributos federais e certidões negativas.

Para evitar surpresas, Machado alerta sobre a importância das seguintes certidões negativas do vendedor (empresa): cartório de protesto, ações cíveis, falência e concordata, Justiça do Trabalho, CND/INSS (débitos), execuções fiscais – municipais e estaduais e Justiça Federal.

Confira a documentação do imóvel: título de propriedade com registro, certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas), certidão negativa de IPTU, averbação da construção junto ao Registro de Imóveis, registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente).

Também é necessária cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação), carta de habite-se (alvará de utilização), planta baixa, ART do engenheiro responsável pela obra, opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada.

Documentos do comprador

Cópias do RG, CPF, certidão de estado civil, escritura pública de pacto antenupcial e comprovantes de renda atualizados, certidão de quitação de tributos federais (se for comerciante), certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante).

Caso utilize o FGTS, o comprador deve apresentar ainda: cópia da carteira de trabalho, extrato de cada conta do FGTS com registros dos dois últimos anos, autorização para movimentação de conta vinculada ao FGTS, declaração de primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Imprevistos

Diversos são os erros na hora de comprar um imóvel, que podem gerar imprevistos e até o cancelamento do negócio. Um deles, segundo Machado, é tentar comprar um imóvel direto com proprietário, sem a intervenção um corretor, que é qualificado para esclarecer todas as dúvidas.

“Outros erros são não fazer várias visitas ao imóvel, comprar um que é incompatível com o seu padrão de vida, não entender as opções de financiamento e ignorar os gastos extras”, diz o diretor jurídico do ICCOND.

Na planta

O advogado especialista em Direito do Consumidor Dori Boucault lembra que comprar um imóvel na planta, ou seja, aquele que ainda vai ser construído, exige muito cuidado e paciência para evitar ser um mal negócio.

“São muitos os problemas que podem surgir nesse tipo de negócio, como atraso na entrega das chaves, informações enganosas sobre metragens ou qualidade do acabamento, itens opcionais não incluídos nos preços, problemas acústicos, embargos da obra durante e após a conclusão, débitos fiscais, trabalhistas, entre outros”, ressalta Boucault.

A dica dele é analisar outros empreendimentos da mesma construtora. Isso é importante para se certificar sobre a solidez da empresa e a qualidade da construção dos imóveis entregues por ela.

“Consulte sites especializados e observe os materiais publicitários, verificando possíveis omissões ou informações incorretas. Procure esclarecer todas as dúvidas junto aos corretores nos estandes de vendas”.

Devem estar no contrato de compra e venda, as especificações da proposta, a identificação do incorporador, construtor e vendedor, valor do sinal, valor total do imóvel, além de índices de reajustes e periodicidade, quando houver parcelamento.

“Também deve constar o local de pagamento e as penalidades de atraso do pagamento, local de entrega das chaves e vistoria do imóvel. Prazos para início e entrega da obra, e todas as demais condições prometidas pelo vendedor”, destaca o especialista.

Quer reformar o imóvel onde mora, mas é alugado? Veja como fazer!

Pela lei, imóveis alugados precisam ser devolvidos pelos inquilinos como foram recebidos. E qualquer reforma deve ser feita pelo proprietário. Verifique detalhadamente o contrato para saber as responsabilidades de cada um. Mas atenção à boa notícia: há como mudar o visual da casa sem modificar a estrutura!

“Temos alguns materiais que podem ser colados ou aplicados sobre outros preexistentes, sem quebra-quebra. Mas é importante estar ciente que nem sempre na hora de removê-los é garantido 100% que o original não será danificado“, explica a arquiteta Paula Passos.

Ela aponta os pisos vinílicos, com espessura de 3 milímetros, para serem sobrepostos aos que já existem na casa. Outra opção é a resina ou pintura epóxi sobre revestimentos existentes que estejam firmes.

“Outra forma pode ser cobrir revestimentos existentes com painéis de madeira ou metálicos, placas de MDF com fórmica ou drywall, que são painéis em gesso”, orienta Paula.

A arquiteta Fernanda Mendonça, do JMA Estúdio, afirma que sempre é possível recorrer a soluções simples de revestimentos de cores. “Uma técnica que usamos em projetos alugados é textura nas paredes – como o cimento queimado, pintura ou o papel de parede. São ótimas alternativas para mudar o visual sem modificar a estrutura”.

Para Fernanda, outra possibilidade é utilizar prateleiras e decorar com itens dos moradores para dar mais personalidade. Iluminação indireta também é uma boa solução: dá para utilizar luminárias de piso e abajures.

Decoração

Paula ressalta que a decoração é extremamente importante. “Com uma produção bem planejada, os resultados finais podem ficar lindos, aconchegantes, com a sua cara”.

“Podemos manter as bases neutras dos imóveis alugados e trabalhar com uma bela composição de quadros e tapetes bem colocados dar personalidade aos ambientes. Os tecidos das almofadas e as cortinas vão vestir os espaços dando um toque todo especial”, diz ela.

Para Fernanda, a decoração é capaz de transformar qualquer ambiente, sem a necessidade de quebrar ou mexer na estrutura. Pequenas peças e objetos são responsáveis por fazer essa mágica.

“É preciso antes analisar as necessidades da família, se precisa de algo que seja prático para o dia a dia, se tem animais, crianças, ou se desejam algo mais clássico”.

Escolha peças de mobiliário soltas sempre que possível. Caso haja necessidade de mudança de imóvel, você pode levar tudo sem danificar o alugado e sem ter que refazer serviço.

“Em apartamentos antigos fica muito atual a combinação de peças vintage com outras modernas, combinando o passado com o presente. O segredo está em mesclar os dois estilos com bom senso, buscando equilíbrio”, explica Paula.

Pesquisa revela que mulheres são maioria na busca de imóveis

As mulheres são a maioria na busca de imóveis para compra e aluguel no Brasil, é o que aponta uma pesquisa realizada pelo Viva Real, empresa do Grupo ZAP. O levantamento que aponta o perfil de quem deseja comprar ou alugar imóvel no país, contou com mais de 12 mil entrevistas, e mostrou que a compra de imóveis atrai pessoas com idade mediana de 43 anos e em sua maioria casados (58%). Os imóveis para locação atraem pessoas mais jovens com idade mediana de 35 anos, e solteiras (40%).

Na pesquisa, observando o tópico de escolaridade, vemos que graduados no ensino superior e pós-graduados são a maioria na busca de imóveis, para venda representam 69% e para locação, 64%. Isso reflete na renda que se concentra, principalmente, em pessoas com ganho de até R$ 10.000.

Vendo a principal finalidade para que se deseja um imóvel temos uma quase unanimidade: a “moradia”, 94% para quem busca imóveis para locação e 88% compra. Em seguida “lazer” (6% de quem pretende comprar e 3% locação), “negócios” (1% compra e 3% locação), por fim, investimento com 5% das pessoas que pretendem comprar.

O tempo de busca de quem procura um imóvel para locação dura, em média, até dois meses (84%). Para quem busca comprar, o total é de 67% para até três meses.

A pesquisa do Viva Real revela também que, entre os que buscam a locação, 81% dos pretendem se mudar para o novo imóvel em até três meses. Para quem busca comprar, esse período dobra: 67% em até seis meses. “As novas composições familiares já impactam no tipo do imóvel desejado para compra e locação. De acordo com a pesquisa, 23% das pessoas que buscam imóvel para locação pretendem morar sozinhas e 36% com apenas mais uma pessoa”, explica Cristiane Crisci, Gerente de Inteligência de Mercado do Viva Real.

Caixa reduz juros

A Caixa Econômica Federal estimulará de forma significativa o mercado imobiliário com as novas regras de financiamento anunciadas recentemente. De acordo com a Gerente de inteligência de Mercado do VivaReal, Cristiane Crisci, o valores limites vão de encontro a demanda de imóveis no Brasil. Além disso, e quanto a planta, 45% dos brasileiros indicam preferência por comprar imóveis com 2 dormitórios, 37% por três dormitórios e 11% por um dormitório.

Confira os tipos de garantias de locação

Quando se trata de locação, querer não é poder. O futuro inquilino precisa comprovar ao proprietário do imóvel que conseguirá pagar os aluguéis em dia. Geralmente o contrato é de um ano, com previsão de multa caso seja quebrado antes do tempo por uma das partes. Abaixo, os principais tipos de garantias que o locatário pode apresentar.

Fiador

A mais antiga e popular forma de garantia: é uma pessoa capaz (com condição financeira comprovada) de assumir as obrigações, caso o aluguel não seja pago. O fiador entra no contrato geralmente colocando como garantia um imóvel próprio. E a renda mensal dele precisa ser de três vezes ou mais o valor mensal do aluguel.

Embora o locatário possa colocar qualquer pessoa como fiador, dificilmente alguém que não é da família aceita tamanha responsabilidade. Afinal, se nenhum dos dois honrarem os pagamentos, o imóvel do fiador é penhorado.

Caução

É o pagamento antecipado de um valor, geralmente o montante relativo a três meses de aluguel. Segundo o Procon-SP, o correto é que a quantia seja depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação, acrescida de juros e correção monetária do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.

Também é possível listar bens do locatário em garantia, como carro ou outro imóvel. Caso isso ocorra, é necessário registrar no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis que o bem está comprometido naquele período.

Seguro fiança

Forma pouco usada, consiste na compra de uma apólice de seguro, igual a de carro. A pessoa paga (o montante vai depender do tipo de cobertura, quantos aluguéis cobre e o valor deles) e garante ao proprietário o recebimento em dia dos alugueis, caso deixe de pagar.

Esse tipo de garantia costuma ser o último recurso do locatário, já que, além do aluguel, ele terá mais um custo mensal com as parcelas do seguro.

Conheça as mudanças na Lei do Distrato Imobiliário

Pela nova lei (13.786/2018) que regulamenta o distrato imobiliário, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta deixará 50% do valor pago à construtora como multa, caso o regime seja de afetação – no qual os valores pagos pelos compradores de um empreendimento são destinados somente para a sua construção dele e não se misturam com o patrimônio da construtora.

O texto, que passou a valor em dezembro de 2018, diz que nos outros casos a multa é de 25%.  A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do habite-se.

Caso atrase as obras, a construtora terá 180 dias de prorrogação para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), advogado Vinícius Henrique de Almeida Costa, explica que a lei obriga a apresentação de resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência, penalidades etc.

“A lei está em desacordo com o que já vem sendo decidido pelos tribunais. No que diz respeito à penalidade, o entendimento do Poder Judiciário era de que a pena máxima seria de 25%. Pela nova lei, o construtor vai decidir qual a pena cabível ao consumidor, podendo cobrar até 50%”, diz Costa.

Segundo empresas do setor, esse regramento era necessário para frear a especulação imobiliária realizada por investidores. “Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final, que compra para residir. As alterações colocaram os construtores em situação mais vantajosa, com possibilidade de reter grande parte do dinheiro do consumidor”.

Muito positiva

Para a advogada Daniele Akamine, especialista em Economia da Construção, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem considerar o prejuízo de um risco sistêmico, ou seja, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem 100% do dinheiro pago de volta.

“Nos últimos anos houve muita especulação imobiliária, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações acabou prejudicando o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio. Isso não acontecerá mais com as regras mais claras para o mercado”.

Daniela diz que um exemplo de proteção ao consumidor ocorreu recentemente em São Paulo, onde a nova Lei do Distrato foi usada pela primeira vez para basear a sentença judicial. Um consumidor desistiu da compra de um apartamento, alegando a falta de recursos.

“A construtora alegou que, no contrato de aquisição, havia uma cláusula permitindo a devolução de apenas 12% do valor do imóvel, mas o juiz ampliou o total da devolução para 75%, já que não encontrou comprovação de que o empreendimento estava constituído como patrimônio de afetação”, diz a advogado.

Para ela, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir grande quantidade de distratos, principalmente os solicitados pelos compradores que adquiriram o bem como forma de investimento.

“Esse perfil de cliente costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço da unidade não valorizou de acordo com sua expectativa. Para o mercado, a Lei do Distrato veio em boa hora, já que o setor busca retomar o crescimento das vendas de imóveis, movimentando um vetor importante para a economia do País de um modo geral”.

Saiba o que fazer para deixar o imóvel mais atraente para venda

Quem pensa em vender um carro costuma achar importante deixá-lo mais interessante aos olhares do possível comprador. É comum que a pessoa faça alguns reparos, limpeza, polimento. Isso porque a apresentação melhor gera um interesse maior de compra e talvez até aumente o preço de venda. Com imóvel é a mesma coisa. 

“Um imóvel bem preparado com certeza terá um processo de venda mais tranquilo. Às vezes, pequenos investimentos, como pintura, revisão nos móveis ou atualização de algum cômodo já podem fazer grande diferença”, opina o empresário e corretor de imóveis Vincenzo Russo, da Imobiliária RE/MAX Independência.

Para o superintendente de Marketing da Construtora Trisul, Lucas Araujo, além de manter o local reformado, organizado e limpo, o proprietário deve pesquisar o preço de imóveis equivalentes na região e se adequar à realidade. “Além disso, desenvolver todas as formas possíveis de divulgação”.

Fatores

Russo diz que o principal fator para baixa procura é valor errado. “Muitos se valem de informações pouco confiáveis para estabelecer o preço de venda. E acabam considerando valores sentimentais ou expectativas desatualizadas. O imóvel acaba mal precificado e a venda se arrasta”.

Araujo cita, como situações que fazem despencar a procura, a localização sem apelos positivos, o valor alto do condomínio e do IPTU, problemas de segurança e falta de infraestrutura, como enchentes.

Detalhes

Como em qualquer processo de venda, a publicidade é algo muito importante. Para Russo, além das fotos, acrescentar ao anúncio detalhes como vídeos e tour 360 graus também é interessante. “O anúncio deve ser completo, com endereço, metragem, cômodos, vagas. E com as informações corretas”.

O representante da Trisul concorda e diz que quanto mais fotos e detalhes do imóvel, melhor. “É uma regra que passa transparência, evita surpresas dos proponentes e revela que o imóvel não tem problemas a serem escondidos”