O mercado imobiliário está em constante mudança. Então, quem está procurando imóveis, está encontrando preços variados, pois vai depender da forma como é feita a valorização do imóvel.
Se você está pensando em sair do aluguel e comprar um imóvel, é bem provável que você se depare com diversas questões ligadas ao preço de um imóvel.
Alguns fatores que afetam a valorização do imóvel:
1- Localização do imóvel
A localização é o fator que mais influencia o valor do imóvel, já que a proximidade dos bairros nobres ou do centro da cidade valorizam bastante a região.
Existe ainda a questão da criminalidade. Regiões com baixas taxas de roubo colaboram para a valorização de um imóvel.
2- Tamanho do imóvel
O tamanho do imóvel influencia por conta do preço do m² e sua precificação tem sido sempre para cima. Os imóveis novos e menores; via de regra, costumam ter o preço do m². Mais em conta do que os imóveis novos e maiores esta regra costuma ser inversamente proporcional com os imóveis mais velhos.
3- Condições do imóvel
Com o passar do tempo, vão aparecendo alguns defeitos no imóvel, seja em decorrência do uso, ou mesmo se ele estiver parado. Sendo assim, há uma alteração nas condições do imóvel. Nesses casos, muitos proprietários investem em reformas no imóvel para que ele mantenha sua qualidade e continue bem valorizado.
4- Regularização da documentação do imóvel
Imóveis com atrasos nas taxas e impostos da prefeitura, que não tenham toda a documentação ou estejam atrelados a um processo de inventário podem ter seu valor diminuído.
Apartamentos com cobertura, por exemplo, nem sempre possuem autorização para a área construída na parte superior. Isso pode gerar despesas futuras com a correção do IPTU e multas da prefeitura.
5- Situação do mercado
Na hora de comprar um bem é muito importante que você avalie a situação atual do mercado. Quando ele está em alta ou saturado com muitas vendas para fazer, neste segundo cenário, pode baixar bastante o valor do m² e ser o momento da sua aquisição. Agora, se a procura está em alta e não existem muitas oportunidades para aproveitar, ocorre o oposto.
Pela nova lei (13.786/2018) que regulamenta o distrato imobiliário, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta deixará 50% do valor pago à construtora como multa, caso o regime seja de afetação – no qual os valores pagos pelos compradores de um empreendimento são destinados somente para a sua construção dele e não se misturam com o patrimônio da construtora.
O texto, que passou a valor em dezembro de 2018, diz que nos outros casos a multa é de 25%. A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do habite-se.
Caso atrase as obras, a construtora terá 180 dias de prorrogação para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), advogado Vinícius Henrique de Almeida Costa, explica que a lei obriga a apresentação de resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência, penalidades etc.
“A lei está em desacordo com o que já vem sendo decidido pelos tribunais. No que diz respeito à penalidade, o entendimento do Poder Judiciário era de que a pena máxima seria de 25%. Pela nova lei, o construtor vai decidir qual a pena cabível ao consumidor, podendo cobrar até 50%”, diz Costa.
Segundo empresas do setor, esse regramento era necessário para frear a especulação imobiliária realizada por investidores. “Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final, que compra para residir. As alterações colocaram os construtores em situação mais vantajosa, com possibilidade de reter grande parte do dinheiro do consumidor”.
Muito positiva
Para a advogada Daniele Akamine, especialista em Economia da Construção, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem considerar o prejuízo de um risco sistêmico, ou seja, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem 100% do dinheiro pago de volta.
“Nos últimos anos houve muita especulação imobiliária, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações acabou prejudicando o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio. Isso não acontecerá mais com as regras mais claras para o mercado”.
Daniela diz que um exemplo de proteção ao consumidor ocorreu recentemente em São Paulo, onde a nova Lei do Distrato foi usada pela primeira vez para basear a sentença judicial. Um consumidor desistiu da compra de um apartamento, alegando a falta de recursos.
“A construtora alegou que, no contrato de aquisição, havia uma cláusula permitindo a devolução de apenas 12% do valor do imóvel, mas o juiz ampliou o total da devolução para 75%, já que não encontrou comprovação de que o empreendimento estava constituído como patrimônio de afetação”, diz a advogado.
Para ela, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir grande quantidade de distratos, principalmente os solicitados pelos compradores que adquiriram o bem como forma de investimento.
“Esse perfil de cliente costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço da unidade não valorizou de acordo com sua expectativa. Para o mercado, a Lei do Distrato veio em boa hora, já que o setor busca retomar o crescimento das vendas de imóveis, movimentando um vetor importante para a economia do País de um modo geral”.
Confiando no trabalho das incorporadoras e agentes financeiros, é comum que as pessoas limitem seus cuidados ao próprio orçamento. Porém, mesmo que o controle das contas e definição do uso da renda sejam importantes para uma futura negociação, é fundamental que você também atente para alguns passos do processo de compra.
- Para começar, converse com corretores de imóveis para conhecer um pouco mais da trajetória das diferentes incorporadoras. Se puder, complemente a pesquisa com análises do site e ponto físico da mesma, buscando informações sobre os tipos de trabalhos realizados, histórico de vendas, entre outros dados relevantes.
- Embora alguns confundam incorporadora com construtora, vale destacar que ambas são empresas diferentes e devem ser avaliadas individualmente. Enquanto que a primeira tem a função empreendedora de articular os negócios e formalizar o registro imobiliário, a segunda é responsável por executar a obra e, assim, garantir a qualidade da mesma.
- Quando lançam um novo empreendimento, as incorporadoras elaboram uma serie de materiais para demonstrar o tipo de obra que será executada. Nessas situações, é comum que os projetos mais detalhados tenham maior interesse do público.
- A maquete física é um dos elementos mais atraentes em um estande de venda de imóveis. Ao mostrar riqueza de cores e objetos detalhados, é normal que o modelo passe uma imagem de perfeição ao observador. Nesse momento, tome muito cuidado para não se enganar com a representação externa desse material.
-Ao comprar um apartamento na planta, não se confunda com a ideia de que os custos ficarão limitados ao valor do bem. No futuro, cabe ao comprador também custear algumas taxas com Escritura Pública, Registro de Imóveis e imposto (ITBI). Para quem vai financiar o imóvel após as entrega das chaves, é preciso também considerar os custos mantidos com a correção do INCC.
Aliando o hábito da economia com os cuidados aqui listados, você já pode se preparar para comprar um apartamento na planta com mais segurança e garantir a satisfação de toda a família.
O fiador, aquela pessoa que assume legalmente a responsabilidade, caso o inquilino não pague o aluguel, está ficando para trás. Com o avanço da tecnologia, os meios para garantir a locação se modernizaram e novas opções despontam como favoritas para o consumidor. Uma delas é o uso do cartão de crédito para locação de imóveis. Mas e aí, é possível ou não?
Conversamos com quem entende do assunto e vamos explicar com mais detalhes esse novo modelo de negócio entre o proprietário e o locatário.
O advogado José Ricardo Cintra Júnior, especialista em Direito Imobiliário, diz que para começar, a “pessoa que está em busca de um imóvel precisa ter limite suficiente para passar a quantia negociada no cartão, que será como uma compra parcelada. Por exemplo, se o aluguel é R$ 1 mil e o contrato é de 6 meses, será passado no cartão o valor de R$ 6 mil, parcelados em 6 vezes”.
Segundo alguns corretores, o uso do cartão de crédito para locação de imóveis apresentou uma crescente nos últimos anos e está movimentando o mercado das locações imobiliárias. A vantagem é o fato de não ser nada burocrático, pelo contrário, a nova opção facilita a vida de muitas pessoas que precisam alugar um imóvel e não tem dinheiro no ato para depositar.
Assim que a transação é aprovada, mediante limite de crédito disponível, o valor é creditado à imobiliária ou ao corretor e a dívida passa a ser responsabilidade do proprietário do cartão com a administradora do mesmo.
Como fica a lei diante da locação com cartão de crédito?
Ricardo Cintra Júnior, explica ainda que no rol das modalidades de garantias, previstas na Lei de Locações, não existe cartão de crédito. Para ele, o sistema pode ser usado para pagamento de caução.
“A caução, geralmente três vezes o valor do aluguel, não necessariamente precisa ser por meio de cheque. Pode ser transferência bancária ou cartão de crédito. A vantagem é a possibilidade de pagamento parcelado (no cartão)”, diz ele.
Somente para pagar o valor da caução, é mais fácil que o locatário tenha limite no cartão. “Lembrando que o cartão não se trata de garantia autônoma, mas tão somente forma de pagamento”.
Jamerson Sobrinho, proprietário de uma imobiliária no sul do país, garante que o uso do cartão de crédito irá crescer ainda mais. “A tecnologia está dominando o mundo e o mercado imobiliário não vai ficar parado. A tendência é otimizar todos os processos, desde a busca até a formalização do contrato de locação. Eu não vejo problemas em aceitar essa nova forma de pagamento, pois garante 100% de segurança no pagamento.
Na hora de fazer um investimento, comprar um imóvel se mostra uma solução cobiçada entre os brasileiros. Este é um mercado tradicionalmente valorizado e pode gerar uma margem de lucro boa se a escolha for acertada ao ter um imóvel para alugar. O preço, tamanho ou a localização são apenas algumas das diversas variáveis muito importantes para escolher o imóvel certo para investir.
Uma das principais definições, para quem vai investir em um imóvel, é a escolha entre um imóvel residencial ou comercial. Os dois têm pontos positivos e conhecer o que cada um proporciona pode garantir um resultado financeiro melhor, principalmente a médio e longo prazos. Saiba quais são as vantagens, desvantagens e como optar pelo melhor tipo de imóvel para ter o maior retorno possível.
Historicamente, os imóveis comerciais costumam atrair mais investidores, porém é preciso analisar vários fatores que podem influenciar na escolha. Uma questão em comum é que a localização é importante tanto para os comerciais quanto para os residenciais, mas pode ter um peso maior e até auxiliar no sucesso de uma loja, por exemplo.
“É preciso que ele seja em um ponto que tenha a certeza da vocação comercial da região. E é importante ficar atento a outros detalhes também, como ver se em uma determinada rua um dos dois lados, o direito ou esquerdo, tem valor comercialmente maior do que o outro lado. É bom ter uma visão do local”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
Outro fator é que os contratos de aluguéis de imóveis comerciais costumam ser mais duradouros. “No residencial , é comum precisar de algum tipo de reforma com a saída do inquilino. O locador precisa fazer isso o mais rápido possível para recolocar o imóvel no mercado e concorrer com outros reformados ou novos”, ressalta Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).
A situação econômica do Brasil também pode influenciar na escolha do melhor tipo de investimento. Eventuais crises geram desconfianças e posturas mais conservadoras que retraem investimentos das empresas e também na aposta de empreender. O resultado é uma menor procura de imóveis comerciais e até mesmo a redução em valores de aluguéis para conseguir um locatário.
“Com a população empregada, havia mais possibilidade de as pessoas empreenderem. Com uma crise, a taxa de desemprego alta e a instabilidade, muitas pessoas preferem não arriscar. Portanto, a procura por imóveis comerciais para alugar consequentemente cai”, diz Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.
Portanto, diante deste contexto, avaliar a atual situação da economia também é necessário. Para Manoel da Silveira Maia, as pessoas acabam fazendo um esforço quando se trata de um lugar para morar. Nesta questão, o economista Antônio Pessoa, professor do UniFBV, aconselha investimento em imóveis menores, seja residencial ou comercial.
“As pessoas têm dado prioridade para imóveis pequenos até para trabalhar com aluguel na faixa mais acessível. Além disso, deve-se priorizar empreendimentos que agreguem serviços e que tenham o lazer como diferencial. A tendência de condomínio clube é uma alternativa que pode trazer benefícios”, reforça.
Ou seja, no final das contas, a decisão passa pela análise de vários fatores que podem influenciar o rendimento com um imóvel, seja residencial ou comercial.
“É importante buscar um imóvel que ofereça um custo benefício melhor, que possa cobrar um aluguel que seja com o preço do mercado, mas que também remunere o investidor. No mercado de aluguel, vale muito a localização, proximidade de área que ofereçam serviços, coisas que vão valorizá-lo. Se a pessoa tem esse tipo de imóvel, fica mais fácil de alugar e ter retorno, seja comercial ou residencial”, conclui Antônio Pessoa.
Economia com consultoria profissional pode gerar problemas no futuro diante dos detalhes que envolvem a negociação ao alugar um imóvel.
Na hora de alugar um imóvel, são muitos os detalhes que devem ser analisados para que tudo corra bem tanto para o locador quanto para o locatário. Uma das questões é justamente decidir se a negociação será feita diretamente com o proprietário ou com um intermediador, ou seja, uma imobiliária ou um corretor. Se por um lado fechar o negócio com o dono tem o ponto positivo de ser mais barato, a falta de conhecimento em relação a tudo que um contrato de aluguel envolve pode resultar em problemas. Saiba quais são os riscos ao alugar diretamente com o proprietário.
Estrutura
É importante analisar as condições do imóvel em relação às questões estruturais e ter uma visão independente. “É preciso analisar se existe algum problema na estrutura do imóvel e conhecer o histórico pode ajudar nesta tarefa porque tem infiltração que só aparece em época de chuva, por exemplo. Muitas questões podem não ser repassadas pelo proprietário, mas um corretor pode já saber da informação. A questão é que o inquilino tem direito de gozar em plenas condições do imóvel ao longo do tempo de locação”, explica o advogado Bruno Tibúrcio, especialista em Direito Civil, com enfoque em Direito Imobiliário, do escritório Tibúrcio e Cavalcanti.
Golpes
Outro ponto relevante é ter a certeza que a pessoa que se apresenta é o real representante do imóvel. Para isso, ele deve ser o proprietário ou apresentar uma procuração comprovando que está legalmente creditada para representar o imóvel em questão. “É necessário assegurar que a locação está sendo realizada por pessoas que tenham a capacidade jurídica de efetuar aquela transação ou pelo proprietário”, ressalta Bruno Tibúrcio. Essa questão pode evitar possíveis golpes.
Finanças
É preciso ainda analisar previamente a regularização do imóvel em relação às questões financeiras. “É preciso fazer o levantamento dos débitos em relação às taxas. Então, é importante ver o histórico com o condomínio e com a prefeitura da cidade em relação ao IPTU para que não acarrete em nenhum problema para o futuro inquilino depois”, ressalta o advogado. Essa verificação é importante porque, em caso de dívida condominial, por exemplo, o proprietário pode sofrer uma demanda judicial em razão da cobrança de dívidas. “Caso ele não tenha como arcar, o imóvel pode ser levado a leilão e, a partir do momento que for leiloado, o inquilino vai ter que sair do imóvel, perdendo toda a estabilidade”, completa.
Requisitos
Para o proprietário, será fundamental analisar a situação de crédito do locatário para saber se ele preenche os requisitos de um bom inquilino. “Vai precisar checar em órgãos de crédito, solicitar a declaração do Imposto de Renda e também a comprovação de renda”, acrescenta. Além disso, ter um fiador ainda é o método mais comum de dar uma garantia ao proprietário, caso o locatário passe a não ter condições de arcar com os pagamentos.
Contrato
O contrato é o documento no qual constam todas as informações sobre as condições de locação do imóvel. São muitos os detalhes que precisam estar nele e o básico são os dados pessoais do locador e do locatário. Mas o contrato assegura ambas as partes em eventuais problemas e não só isso: é nele que ficam registradas formas de pagamento, reajustes, prazo contratual, multas e outras informações importantes. “É preciso tomar cuidado para que nas cláusulas do contrato de locação não aconteça a supressão de direitos ou que o documento tenha cláusulas desfavoráveis, nas quais o locatário acaba abrindo mão de direitos básicos sem perceber. É preciso saber analisar bem o contrato”, reforça Bruno Tibúrcio.
Agilidade
É mais comum do que se imagina aparecerem problemas ao alugar imóvel. Nestes casos, é preciso entrar em contato com o responsável para encontrar uma solução. Inclusive, para ter autorização para fazer qualquer reparo e definir quem vai arcar com o prejuízo. Normalmente, o proprietário do imóvel tem outra função ou emprego e tem menos disponibilidade de tempo. Isso pode acarretar numa demora maior para solucionar o problema, enquanto um corretor ou uma imobiliária terá sempre uma equipe à disposição para analisar o caso e agilizar todo o processo de solução.
Apesar de o financiamento ainda ser a modalidade de pagamento mais popular, outras opções despontam como saídas para quem deseja comprar um imóvel. Um exemplo é o consórcio imobiliário, que tem se consolidado como a escolha de muitas pessoas que querem adquirir uma casa, apartamento ou terreno.
Os números comprovam esse movimento. Entre janeiro e abril deste ano, houve um aumento de 20,3% nas vendas de novas cotas de consórcios para imóveis, em relação ao mesmo período de 2018, passando de 76,5 mil para 92 mil. Já o volume de créditos comercializado subiu de R$ 10,32 bilhões para R$ 13,31 bilhões entre um ano e outro, segundo dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac).
O consórcio é uma forma de investimento e pode ser o caminho para a realização do sonho da casa própria, saiba o que é e como ele funciona.
Tempo
A finalidade do financiamento e do consórcio é a mesma: obter recursos para adquirir um bem. Porém, os métodos utilizados para que isso aconteça são os elementos que os diferenciam, e a principal divergência está no tempo que o comprador deve aguardar para ter o imóvel para si.
“No financiamento, o cliente tem a opção de tomar recursos do banco e, com eles, faz a aquisição do bem que deseja, mas com total credibilidade temporal. Ele escolhe o imóvel, paga o sinal, vai no banco e quita, por isso ele paga juros maiores“, explica Ateniense Júnior, sócio-diretor da Direct Empreendimentos Imobiliários.
Já no consórcio, por sua vez, não há uma previsão da data em que o recurso ficará disponível para a compra do imóvel. “O cliente participa de um grupo e faz a contribuição mensal. Esse grupo determina o número de cartas de crédito que serão disponibilizadas por mês e viabiliza o sonho da casa própria de cada membro, mas não tem tempo determinado para isso acontecer, porque não há verba disponível para todo mundo ao mesmo tempo. Por isso traz uma indefinição quanto ao tempo que vai levar”, acrescenta.
Orçamento
O consórcio também é importante por garantir que a quantia mensal paga nas cotas seja revertida para a aquisição de um imóvel e não gasta em outra finalidade. Além disso, as cotas costumam ser em valores que cabem no orçamento familiar, tornando-se, assim, uma forma válida de planejamento.
“Com a carta de crédito, pode fazer a aquisição de um imóvel novo ou usado, pode ser para uma reforma, para um terreno, quitação de um financiamento imobiliário, entre outros. Ela é flexível e permite o uso dos recursos de várias formas”, pontua.
Taxas
O consórcio desponta como uma ótima forma de poupar, já que as parcelas são planejadas para caber no orçamento. Além disso, o cliente acaba pagando taxas de juros menores ao longo do período.
“Apesar de não tirar o recurso no tempo certo, como no financiamento, o consórcio imobiliário tem um custo financeiro menor. O cliente paga uma taxa de administração, que fica entre 12% e 22% ao longo do período inteiro do consórcio. Se for de 60 meses, por exemplo, vai pagar essa taxa neste período. Já no financiamento paga uma taxa parecida só que ao ano, o mercado tem praticado agora uma taxa média de 9,5% ao ano”, ressalta.
Contemplados
Com o pagamento da cota mensal, existem três formas de ser contemplado no consórcio imobiliário. Por ser feito entre as pessoas que pagam as cotas mensais, o sorteio costuma ser a mais comum, porém, para quem consegue poupar uma verba maior ou tem disponibilidade de mais dinheiro do que a cota mensal, existem outras maneiras de ser contemplado.
“Além do sorteio, existe o lance fixo com um percentual determinado por cada consórcio e ainda o lance livre, que serve para quem está com maior disponibilidade de caixa, que quer ser contemplado mais rápido. Esta serve para as pessoas que têm valor maior do que o obrigatório”, detalha o sócio-diretor da Direct Empreendimentos Imobiliários.
Credibilidade
Antes de entrar no consórcio imobiliário, é fundamental que o cliente confira os dados da administradora junto ao Banco Central, que é o órgão responsável pelo regulamento desse tipo de sistema. “É importante procurar uma imobiliária que tenha esse produto no portfólio ou que tenha alguma empresa de consórcio credenciada parceira. Existem boas empresas e outras não tão boas, que cobram taxas maiores, então é importante pegar informações”, conclui.
