Imóvel alugado: entenda como funcionam as reformas e manutenções

Para conseguir sanar as dúvidas dos clientes e esclarecer adequadamente as cláusulas contratuais, o corretor de imóveis precisa aprender o máximo possível sobre locação e sua regulamentação. Só assim transmitirá a confiança necessária para conquistar possíveis locatários e fechar negócios. Pensando nisso é que resolvemos preparar o post de hoje, que trata das reformas e manutenções no imóvel alugado. Vamos falar sobre as responsabilidades do locatário e do locador, bem como sobre as alterações que podem (ou não) ser feitas. Continue lendo e aprenda mais sobre o assunto!

Previsões

A distribuição de responsabilidades entre locatário e locador constitui cláusula essencial no contrato de locação. Nesse sentido, o ideal é que o documento determine a responsabilidade de cada uma das partes em caso de reformas e manutenções no imóvel locado. Considerando o caso de descumprimento, a incidência de multa e seu respectivo valor também devem ser esclarecidos. Com isso, as partes já sabem previamente quem deve arcar com que, evitando discussões posteriores.

No entanto, nada impede que os envolvidos conversem sobre a necessidade de eventuais reformas, debatendo novamente essas responsabilidades. Vale lembrar que, por mais que esse seja um ajuste possível, não existe a obrigação de aceitação da mudança, ok?

Além disso, é imprescindível que a assinatura do contrato seja precedida de vistoria do imóvel e que as observações dessa visita integrem o documento. Afinal, cabe ao locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Outra cláusula importante é a de obrigação do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que o encontrou. Nesse sentido, qualquer alteração feita por mera vontade do inquilino deve ser revertida no momento da entrega do imóvel — salvo se houver prévia autorização do locador.

Responsabilidades

Na ausência de previsão contratual, a Lei de Locação dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário durante a vigência do contrato de locação. Reunimos as principais aqui:

Locador

Uma das obrigações do locador é a de entregar o imóvel em um estado que sirva ao uso a que se destina, bem como de responder pelos defeitos ou vícios anteriores à locação. Em razão dessas obrigações, cabe ao proprietário providenciar quaisquer reformas ou manutenções para o reparo ou conserto de defeitos já existentes no imóvel no momento da locação. Nesse contexto, se o inquilino encontra vazamentos, tomadas estragadas ou telhas quebradas ao entrar no imóvel, por exemplo, o dono deve ser acionado, tendo o dever de providenciar tais reparos.

Mas atenção! Há 2 detalhes que devem estar bem claros. O primeiro é que o locatário não pode simplesmente fazer o conserto e mandar o conta para o locador. Na prática, o inquilino precisa entrar em contato com a imobiliária para que ela sim acione o proprietário. Afinal, é ele quem deve promover o conserto. É claro que o locador pode autorizar o reparo, oferecendo um desconto posterior no valor do aluguel, mas isso precisa ser devidamente autorizado.

O segundo detalhe a que nos referimos é que o locatário tem o dever de entrar em contato com o locador para que o reparo seja feito o quanto antes. Essa obrigação é prevista em lei e tem como objetivo evitar o risco de agravamento do defeito. Caso isso aconteça, o locatário pode perder o direito de ter o conserto arcado pelo locador, passando a responder até pelos reparos decorrentes da deterioração.

Outra obrigação do locador prevista em lei é a de manter a forma e o destino do imóvel durante a locação. Isso significa que o proprietário deve se responsabilizar pelas reformas e manutenções referentes à estrutura. Assim, a manutenção necessária ao telhado, às paredes e aos muros, por exemplo, deve ser arcada pelo proprietário do imóvel. O mesmo acontece se o dano é resultado de ações da natureza, como chuvas e tempestades. Nessa situação, mais uma vez, é dever do locador informar a necessidade de reparo, sob pena de ter que custear o restauro resultante do agravamento da situação.

O que avaliar em um imóvel antes de comprar ou alugar?

Para alugar ou para comprar, a busca por um novo lar merece muita atenção. Afinal de contas, a escolha impacta diretamente nas finanças e na qualidade de vida de todos os moradores. É preciso avaliar o imóvel criteriosamente para ter certeza de que ele é a melhor opção.

A avaliação é trabalhosa, porém é essencial para evitar problemas no futuro. É necessária tanto em imóveis novos quanto nos usados. Você sabe quais pontos precisam ser observados? Continue o nosso artigo para descobrir. Boa leitura!

Verifique as instalações elétricas e observe a qualidade dos encanamentos

Já pensou descobrir um grave problema nas instalações elétricas depois da mudança? Para que isso não aconteça, é preciso verificar o funcionamento de interruptores, tomadas, quadro de luz, chuveiros e a fiação. O ideal é contratar um profissional capacitado para analisar todos os itens.

Muitas vezes esquecida, a parte hidráulica também é fundamental para o bom funcionamento da casa e deve estar em boas condições. É necessário analisar o escoamento de água nos vasos sanitários, nos chuveiros e pias. Também vale destacar a necessidade de verificar o registro de água e possíveis vazamentos.

Analise a localização

Para facilitar a rotina dos moradores, é essencial que o imóvel esteja em uma região que facilite a mobilidade pela cidade. É interessante realizar simulações das principais rotas percorridas pela família, como o caminho para ir ao trabalho, por exemplo. O Google Maps é uma excelente ferramenta para isso.

Ainda no aplicativo, é possível ver a oferta de produtos e serviços da localidade. Tudo isso é essencial para o conforto dos moradores. Afinal, ter de se deslocar muito para fazer compras, por exemplo, significa perda de dinheiro e tempo.

Outro item que precisa ser observado no momento da visita é a vizinhança. Se os moradores gostam de silêncio, por exemplo, não faz sentido escolher viver em um dos quarteirões mais boêmios da cidade. Bares, casas noturnas, estádios de futebol e igrejas também podem ser fontes de poluição sonora.

Atente-se à segurança

Infelizmente, a violência é um problema nacional que interfere, inclusive, no momento de comprar ou alugar imóveis. A casa ou apartamento precisa ser um local agradável, em que todos possam se sentir confortáveis e seguros.

Quando se trata de segurança, todo cuidado ainda é pouco. Além de conversar com a vizinhança sobre o assunto, pode ser útil pesquisar sobre os índices de criminalidade na região. Além disso, dê preferência para os imóveis que apresentem equipamentos de segurança, como câmeras, portão automático, sistemas de monitoramento, portarias 24 horas, entre outros.

Escolha o tamanho adequado

O tamanho do imóvel é outro fator que deve ser considerado. O lar ideal deve ter espaço para abrigar os moradores confortavelmente e também permitir que as atividades da rotina sejam executadas com tranquilidade. Vários critérios precisam ser pensados para decidir se a propriedade precisa ser mais compacta ou mais espaçosa. Veja alguns pontos que podem ajudar a nortear essa decisão:

• tamanho da família;
• animais de estimação;
• estilo de vida;
• valor disponível para investir.

Imóveis grandes e imóveis pequenos têm as suas vantagens e desvantagens. Com menos espaço, por exemplo, a limpeza e organização fica mais fácil. Entretanto, em propriedades maiores é possível reunir um número maior de convidados. As prioridades dos moradores precisam ser avaliadas para escolher o tamanho compatível.

Veja a incidência de luz solar

Existem inúmeras vantagens em morar em um local com boa incidência de luz solar. A posição do imóvel interfere no seu conforto térmico, favorece a economia de energia elétrica e combate o surgimento de ácaros e mofo. A iluminação natural também deixa a casa ou apartamento mais bonito e alegre.

Além disso, o sol é importante para a nossa saúde física e mental. Viver em um local com pouca incidência solar pode prejudicar a produtividade e a qualidade de vida dos moradores. Analise, a seguir, algumas maneiras de descobrir como é a iluminação do lugar:

• observe o posicionamento das janelas (a incidência é maior quando elas estão voltadas para o norte);
• visite o imóvel em mais de um horário para observar os períodos de incidência solar;
• use aplicativos para saber a posição do sol e da lua durante o dia.

Confira a documentação da propriedade

É inevitável ter de lidar com a burocracia para alugar ou comprar um imóvel. Apesar de não ser uma parte muito divertida, a análise da documentação é essencial para garantir a segurança da transação.

Apesar da escrita complexa, o contrato de locação e o contrato de compra e venda de imóvel precisam ser lidos com extrema atenção. Esse é um dos motivos que torna indispensável a presença de um corretor de imóveis para mediar esses processos. Um especialista no assunto vai poder garantir que todos os documentos estão regulares e vai deixar todos os envolvidos mais seguros.

Avalie os custos da moradia

Para não ter problemas com dívidas, é essencial fazer um planejamento financeiro e escolher um imóvel compatível com a renda dos moradores. Se o plano é alugar uma propriedade, é preciso verificar, além do valor do aluguel, qual vai ser a garantia de locação utilizada. Em alguns casos, como no caução ou no título de capitalização, vai ser preciso disponibilizar uma quantia extra.

No caso da compra de um imóvel por meio de financiamento imobiliário, é essencial verificar se as prestações do empréstimo não vão sufocar o orçamento doméstico. O valor do condomínio e do IPTU também precisam entrar no planejamento.

A localização é outro item que, muitas vezes, passa despercebido no planejamento financeiro, o que é um grande erro. Afinal, os valores praticados na região também interferem no custo de vida das pessoas que vivem lá.

Avaliar imóvel não é uma tarefa simples. São diversos itens que precisam ser checados para entender se a casa ou apartamento vão conseguir atender as necessidades e expectativas da família. Ter ajuda profissional, ou seja, alugar e comprar com imobiliárias sérias, facilita muito essa decisão.

6 razões porque você não deve comprar ou vender um imóvel sem corretor

Você até pode conseguir reunir informações imobiliárias sozinho, listar imóveis que te interessam e junto com a sua capacidade de discernir, comprar um imóvel.

Mas é importante ressaltar que você não deve fazer isso sozinho. Isso de que estamos falando, é sobre a sua maior decisão econômica da sua vida, e você vai precisar da ajuda de um corretor se quiser fazer isso da melhor forma. Aqui vai o porquê:

1 – Corretores tem o preparo e a expertise

Existem termos e um vocabulário específico para o ramo imobiliário, e um corretor sabe disso. Além do que, comprar ou vender uma casa requer o preenchimento de vários formulários, documentos, contratos e outras coisas técnicas. Ter uma pessoa especializada cuidando disso para você, pode fazer com que erros e futuras dores de cabeça sejam evitadas.

2 – Corretores tem acesso a informação

Você até consegue encontrar algumas casas para vender pela internet, pesquisando por conta própria. Mas um corretor consegue achar muito mais. O que te dá mais opção na hora de escolher o seu novo lar. Assim, você tem a oportunidade de fazer uma escolha mais segura e certeira.

Ademais, um corretor local do bairro que você gostaria de morar vai conhecer melhor os preços e opções da área. Ou ainda, está de olho em algum bairro mas acha que não consegue pagar o preço estipulado? Seu corretor sabe os pontos positivos e negativos de cada bairro, assim ele pode te redirecionar para um bairro que cumpra com características parecidas, porém com um preço a seu alcance. Além disso, ele pode encontrar um imóvel que cabe no seu bolso no bairro de preferência inicial.

3 – Eles sabem negociar muito bem

A qualquer momento que você for comprar ou vender uma casa, você vai precisar negociar, e enquanto o mercado imobiliário vai ficando mais aquecido, essas negociações tendem a ficar um pouco complexas e trabalhosas.

Você pode encontrar muita competição, muitas ofertas e desentendimentos. Com um profissional da área você terá o melhor auxílio, e isso ficará menos complicado.

E não é só sobre quanto dinheiro você acaba gastando ou investindo. Um corretor vai ajudar a criar um acordo de compra que dá tempo o suficiente para as inspeções, contingências e o que mais precisar que seja feito.

4 – Esses profissionais têm acesso às pessoas essenciais para o seu negócio

Corretores tem o contato com as pessoas necessárias para fazer a sua compra ou venda darem certo. Como por exemplo corretores de hipoteca, advogados imobiliários, inspetores residenciais e designers de interiores. Aproveite que seu corretor tem comunicação direta com essas pessoas.

5 – Eles aderem a um código de ética

Para ser um corretor credenciado, é preciso ter o CRECI. É um certificado que garante que o profissional está exercendo a profissão da maneira correta, dentro da lei de forma ética, em âmbitos sociais, econômicos e políticos.

6 – Os corretores fazem de tudo para conseguir fazer dar certo

Eles fazem o que for possível para alcançar o objetivo, que é vender ou conseguir um comprador para o seu imóvel. Eles se dedicam, pesquisam pela cidade os melhores lugares, fazem aquele marketing da sua casa para possíveis clientes. Eles se esforçam para ter certeza de que você está conseguindo o melhor negócio.

E claro, os corretores trabalham por você a maior parte do dia e da noite, seja por que você precisa de mais informações ou de esclarecimento sobre preços.

Descubra o imóvel ideal pra casal com filho

Qual é o imóvel ideal para casal com filhos

Já os casais que têm filhos pequenos costumam pensar na infraestrutura para os pimpolhos, o que é absolutamente normal, afinal, quanto melhor a área de lazer, mais diversão para as crianças com tranquilidade para os pais.

Por isso, é claro que um condomínio com piscina, playground, quadra poliesportiva e parquinho é uma ótima escolha, mas está longe de ser a única preocupação. Pense também no entorno do apartamento: há boas escolas, clínicas ou hospitais? A oferta de transporte público é farta? Como é a vizinhança?

Há várias situações menores que também merecem atenção. Veja algumas que separamos para você:

Se gosta de pets, não esqueça de conferir as regras do condomínio antes de fechar a negociação. Pode ser melhor buscar uma casa com quintal do que comprar um aborrecimento com a vizinhança. No entanto, há vários edifícios e apartamentos que aceitam cães, gatos e outros amiguinhos com todo o prazer.

Idosos ou portadores de necessidades especiais não devem comprar casa ou apartamento em ruas com ladeiras ou em prédios baixos sem elevador. Confira todos os acessos que o local oferece antes de fechar qualquer contrato.

OBRA EM APARTAMENTO NOVO OU USADO: CONHEÇA MELHOR AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DE CADA OPÇÃO

É um equívoco pensar que quem comprar apartamento novo está livre de enfrentar uma reforma. Assim como acontece no usado, ou antigo, o futuro morador precisa realizar obras para adequá-lo às suas necessidades. 

Se for escolhido um imóvel na planta, o arquiteto pode fazer projeto com as alterações desejadas, como a abertura da cozinha para a sala, e pedir para a construtora do prédio executá-las. Se o apartamento já está pronto, o dono precisará providenciar as modificações. Além disso, ele terá de gastar no mínimo 20% a mais do valor do imóvel, com acabamentos (assoalhos, boxe, chuveiros, lâmpadas, luminárias) que não são instalados pela construtora.

 A maior vantagem é o sistema elétrico, mais compatível à realidade atual: já vem com a quantidade de tomadas e carga elétrica para atender o aumento de aparelhos eletrônicos usados por toda a família.

Em compensação, os apartamentos antigos costumam ser mais espaçosos, com sala ampla e dois ou três quartos, e ficam em bairros mais desenvolvidos da cidade, com todos os tipos de serviços. 

Além disso, quase sempre têm o valor do metro quadrado menor do que o de um novo. Na reforma, muitas vezes, é possível aproveitar armários embutidos, pisos e acessórios de iluminação. Por outro lado, é preciso ficar atento a infiltrações e à situação das estruturas do prédio e dos elevadores. Toda a reforma impacta no valor do condomínio. Por reunir menos unidades, os gastos são divididos entre poucos moradores.

Crianças em condomínios: 3 dicas de segurança

Tem filhos e vai morar em um condomínio? Então confira essas dicas para escolher o melhor imóvel

Crianças exigem cuidados extras em todo o lugar, mas se você vai morar em condomínio, é sempre bom conhecer algumas dicas para avaliar o local (se for comprar ou alugar), ou pedir modificações, se você já for proprietária em um condomínio. 

Para um condomínio seguro é importante que a estrutura do edifício seja projetada para receber crianças. Os lugares que necessitam de mais atenção são os playgrounds e piscinas.

Confira algumas dicas de segurança:

- Não correr perto das piscinas, por causa dos pisos escorregadios que podem causar acidentes. Na verdade, o essencial é que as crianças não tenham acesso a essa área sem supervisão de adultos. A área da piscina deve ser cercada e o portão deve ser mantido trancado.

O importante é que o condomínio tenha regras rígidas - estabelecidas em assembleia - para o uso da piscina, lembrando que o síndico responde civil e criminalmente por tudo o que acontece no empreendimento. Portanto, é fundamental que tenha total controle sobre a manutenção, limpeza e funcionamento da área da piscina.

- A ABNT possui normas técnicas para segurança de parquinhos. Os parquinhos do condomínio devem seguir essas regras para evitar acidentes.

- Crianças não devem brincar dentro ou próximo das garagens. Pois há circulação de carros, o que é um risco para as crianças. Os motoristas de condomínio também devem ter muita atenção ao dirigir ou manobrar o carro para evitar atropelamentos.

- É sempre bom lembrar da proteção nas janelas para quem mora em apartamento. Telas de proteção são essenciais e precisam ser instaladas desde o primeiro dia da criança na casa.

DESCUBRA QUAIS SÃO AS NORMAS E REGRAS PARA ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS

Você está planejando constituir a sua família, já até escolheu o apartamento ou a casa dos seus sonhos em um determinado condomínio, porém, tem um grande problema: o estatuto ou convenção condominial proíbe ter animal de estimação.

Também pode ocorrer outra situação, em que o estatuto não impede que você tenha o seu bichinho. Contudo, apresenta algumas restrições, como permitir apenas que ele seja transportado no elevador de serviço ou limitar o porte do animal.

Mas você sabe se essas regras são permitidas? A proibição de criar os seus bichinhos é legal? Quer descobrir o que a legislação brasileira diz sobre animais em condomínio? 

O QUE DIZ A NOSSA LEGISLAÇÃO?

De fato, a Constituição Federal afirma em seu artigo 5º, inciso II, que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Sendo assim, entendemos que se a legislação não proíbe é porque será permitido fazer aquilo.

A nossa lei maior, além de não trazer nenhum tipo de proibição sobre criar animais domésticos, ainda afirma que todos têm direito à propriedade privada e que a pessoa tem autonomia para fazer o que quiser dentro de sua residência.

O condomínio é regulado pelo Código Civil e nele as unidades autônomas, que são exclusivas do condômino (a casa ou apartamento). Já as áreas comuns, como corredores, elevadores, jardins e espaços de lazer pertencem a todas as pessoas que moram no local.

As regras da legislação civil também não abordam nada sobre a necessidade de permissão para você criar o seu pet no condomínio, logo. Logo, deve-se presumir que você pode ter animal de estimação nesse tipo de moradia.

Além disso, a lei entende o bichano como uma coisa, e por isso podem ser adquiridos pelas pessoas, fazendo parte do seu patrimônio como ocorre com quaisquer outros bens. Dessa forma, a proibição viola a garantia constitucional do direito à propriedade.

O QUE FAZER SE A CONVENÇÃO PROÍBE?

A convenção ou o estatuto de um condomínio é um documento que contém as regras que regulamentam os direitos e obrigações dos condôminos. Esse regulamento condominial não pode ser contrário à boa-fé, à ordem pública, nem afrontar a Constituição Federal e as legislações existentes.

Portanto, uma proibição genérica e injustificada quanto à permanência de animais de estimação viola o direito constitucional de propriedade. Esse ato é considerado uma violação porque não se pode impedir o indivíduo de usar, gozar e dispor da maneira que quiser de sua casa ou apartamento. Desse modo, mesmo que o regramento condominial não permita a presença de pets, como a legislação brasileira não proíbe, é possível um morador ter o seu bichinho.

Se os condôminos não conseguirem resolver esse problema da proibição amigável ou extrajudicialmente, as pessoas que quiserem criar animais naquele condomínio podem procurar o Poder Judiciário.

O juiz analisará as particularidades de cada caso. Mas, em regra, eles serão favoráveis à permissão dos animais de estimação, desde que estes não causem incômodos ou coloquem em perigo a segurança e saúde dos demais condôminos.

É VÁLIDA A PROIBIÇÃO DE ANIMAL DE ESTIMAÇÃO NAS ÁREAS COMUNS?

O direito de propriedade não é absoluto, ou seja, ele pode encontrar limitações. Dessa maneira, é aceitável que algumas restrições sejam estipuladas na convenção condominial, desde que sejam razoáveis, visando o bem-estar de todos os condôminos.

As regras que podem constar nos regulamentos dos seus condomínios quanto aos animais, entre outras, são:

• o recolhimento obrigatório das fezes pelo proprietário;
• não terem acesso ilimitado às áreas de lazer;
• os de maior porte ou  agressivos devem fazer o uso da focinheira;
• a utilização obrigatória de coleira para transitar pelo condomínio.​

​Vale ressaltar que, para essas regras serem válidas, elas têm que ser aprovadas pelos condôminos em assembleia geral.

Contudo, a convenção do seu condomínio não pode proibir que você circule com seu bichinho pelas áreas comuns, como piscinas, nem obrigue você a usar uma focinheira se o seu animal for dócil — mesmo que ele seja de grande porte. Também não é possível vetar o seu uso de elevadores com os animais, permitindo apenas o transporte deles pelas escadas.

Essas medidas são consideradas inconstitucionais e, além de configurarem constrangimento ilegal aos proprietários, podem caracterizar crimes de maus-tratos aos animais.

​Assim, somente é possível restringir o direito de propriedade do animal de estimação desde que haja alguma justificativa com relação à higiene, saúde, segurança ou perturbação de sossego alheio.

QUAIS SÃO AS REGRAS DE BOM SENSO?

Para que haja um convívio pacífico entre os moradores deve haver bom senso, respeito e razoabilidade, inclusive no que se refere aos animais de estimação. É falta sensatez, por exemplo, querer que o animal não faça ruído algum, pois é impossível que ele passe o dia todo sem latir ou miar.

Mas se o cachorro ou o gato está fazendo mais barulho que o normal, impedindo um convívio adequado no condomínio, pode ser necessário que ele tenha que viver em outro local. Desse modo, ao retirá-lo de lá, o proprietário agirá com discernimento.

A quantidade de animais que a pessoa pode ter em seu apartamento ou casa no condomínio é outro aspecto que deve ser observado com o bom senso. Seria inconveniente, por exemplo, uma senhora criar 20 gatos em sua residência.

Afinal, você agirá com discernimento sempre que cumprir as regras previstas no regulamento do condomínio. Ou seja, limpar o espaço em que o animal vive, recolher os dejetos das áreas comuns, mantê-los nas coleiras quando estiver em área de circulação, respeitar os locais proibidos. Esses hábitos ajudam a manter a paz e a harmonia entre todos os residentes.

Como você viu ao longo deste artigo, a convenção do condomínio não pode proibir que o você tenha o seu animal de estimação, pois isso é um direito de propriedade, uma garantia constitucional. Contudo, nada impede que existam algumas restrições, desde que sejam razoáveis.