Comum a toda transação imobiliária, o contrato é algo fundamental para que fiquem estabelecidas as garantias legais do inquilino, do proprietário e da imobiliária durante o período de locação. Todas as cláusulas são baseadas inteiramente na Lei Federal nº 8.245, de 1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
A lei teve sua última alteração em 2012 e estabelece uma série de direitos e deveres fundamentais ao locatário, para que assim seja firmado um acordo justo e seguro entre as partes envolvidas. Confira os principais:
Direitos
1 – Receber o imóvel em perfeito estado;
O inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições de ser usado ao que se destina, podendo inclusive reclamar junto à imobiliária pela rescisão do contrato caso considere o ambiente inabitável.
Pensando nesse direito, as imobiliárias fornecem o benefício a um laudo de vistoria prévia ao inicio de vigência do contrato. É nesse documento que ficam registradas as condições iniciais do imóvel, que devem estar de comum acordo entre o locador e o locatário.
2 – Isenção de despesas extraordinárias do condomínio;
Caso o imóvel seja parte de um condomínio, o locatário tem o dever de arcar apenas com as taxas ordinárias, ou seja, as que se referem a gastos rotineiros de manutenção, como pagamento de salários, limpeza, zeladoria e reposição de fundo reserva.
Já as despesas extraordinárias, aquelas oriundas de gastos atípicos à zeladoria rotineira do condomínio, como reformas estruturais e indenizações trabalhistas, são de responsabilidade do locador.
O não cumprimento dessa resolução se configura como contravenção penal, punível com multa ou prisão.
3 – Indenização por reformas e benfeitorias
Todo inquilino tem o direito de ser ressarcido caso seja preciso um reparo no imóvel, desde que a reforma se enquadre na modalidade de “benfeitoria necessária”, como é estabelecido nas cláusulas da Lei do Inquilinato.
O artigo 35, da seção VI da lei, estabelece como benfeitoria necessária aquelas que mantém a condição de uso do imóvel, isto é, reformas estruturais, como instalações elétricas, reparos no encanamento etc.
Benfeitorias voluptuárias, que dizem respeito à estética do imóvel, não são indenizáveis e devem ser feitas somente com autorização prévia e comprovada do proprietário.
4 – Solicitar comprovantes de pagamento com discriminação de despesas;
Caso necessite, o locatário pode exigir junto à imobiliária ou ao proprietário recibos discriminados do pagamento das despesas que tem por responsabilidade. No recibo de mensalidade do condomínio, por exemplo, devem vir relatadas as particularidades de cada gasto, com a distribuição exata de valores.
O direito é importante para que não haja fraude, cobranças indevidas ou repasses ilegais de valores. O inquilino pode, inclusive, tirar eventuais dúvidas que tiver, além de denunciar como crime de ação pública caso perceba algum movimento financeiro não discriminado em contrato.
5 – Preferência de venda
“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado”. É o que diz o artigo 27 da seção V da Lei do Inquilinato, que estabelece como direito ao locatário a prioridade na opção da compra, caso o proprietário decida vender o imóvel.
O artigo prevê também que o locatário seja tratado em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial, ou seja, não podendo lhe ser oferecido valores ou circunstâncias de negócio diferenciadas.
O inquilino que não manifestar interesse na compra do imóvel em até trinta dias após o aviso de venda deixa de ter prioridade e tem o período estabelecido em contrato para se mudar.
Deveres
1 – Pagar pontualmente o aluguel e demais despesas de locação;
O primeiro dever de um inquilino é se manter em dia quanto ao pagamento do aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no acordo de locação. A forma de pagamento também deve seguir o que foi discriminado na celebração do contrato, assim como datas e condições em caso de atraso.
O locatário que não cumprir com essa responsabilidade pode ser punido com Ação de Despejo ou outra sanção prevista em contrato, além de ter que pagar o que deve ao proprietário com os juros previstos no acordo de locação.
2 – Servir-se do imóvel apenas para o uso presumido
Esse é um dever que costuma gerar muita dúvida e conflito entre as partes envolvidas no acordo de locação. Muitos inquilinos pensam que, a partir do momento em que o contrato passa a ter vigência, poderão usar o imóvel como bem entender, no entanto, a utilização é vedada somente ao que é presumido em contrato.
O locatário não pode, portanto, fazer uso de um imóvel comercial como se fosse residencial, valendo o mesmo para o contrário. Além disso, o locatário tem o dever de tratar o imóvel como sua especificidade exige, ou seja, uma casa deve ser mantida como uma, valendo-se novamente do que está descrito em contrato.
3 – Devolver o imóvel no estado em que recebeu
Assim como o inquilino deve pagar as despesas de locação em dia e usar o imóvel somente para o propósito estabelecido em contrato, é seu dever restituí-lo no mesmo estado em que o encontrou no início da locação. Da mesma forma que é feita antes da mudança, a imobiliária fará uma vistoria final, levando em conta as condições registradas anteriormente.
O locatário que não devolver o imóvel da mesma forma que o recebeu tem o período estabelecido em contrato para fazer os reparos necessários. Caso não sejam feitos, o inquilino pode ser multado ou ter parte de seu caução retido.
4 – Pagar as despesas de telefone, luz e demais serviços contratados
A partir do momento que o locatário inicia sua estadia no imóvel, todos os serviços contratados passam a ser de sua responsabilidade, sendo necessária, inclusive, a troca de titularidade das contas, de modo que as cobranças sejam feitas diretamente no seu nome.
Muitas imobiliárias estabelecem um período no início da locação para o inquilino fazer a troca de titularidade, incluindo uma punição com multa caso o serviço não seja efetuado. Também é comum que o contrato determine uma autorização prévia do proprietário antes da contratação de serviços que possam modificar a estrutura da casa, como instalação de antenas etc.
5 – Respeitar os regulamentos do condomínio
É comum inquilinos pensarem que não têm responsabilidades para com o condomínio, uma vez que eles não são proprietários do imóvel que está sob regimento. Entretanto, a Lei do Inquilinato estabelece como dever do locatário o total cumprimento do código de regras estabelecido pela empresa que administra o condomínio.
Caso o imóvel passe por punição em decorrência do descumprimento de alguma regra, é o inquilino quem deve arcar com tal responsabilidade, seja ela uma multa ou sanção de outra natureza.
Para que os direitos e deveres sejam mantidos e a Lei do Inquilinato cumprida de acordo com o que é estabelecido em suas cláusulas é preciso que todo o acordo de locação seja feito com transparência e responsabilidade. Por isso, é importante ler o contrato atentamente e não hesitar em reclamar junto à imobiliária caso algo não esteja em consenso com o que é determinado pela legislação.
