Para alugar um imóvel é indispensável oferecer garantias de pagamento ao locador.
Quando se trata de locação, querer não é poder. O futuro inquilino precisa comprovar ao proprietário do imóvel que conseguirá pagar os aluguéis em dia. Geralmente o contrato é de um ano, com previsão de multa caso seja quebrado antes do tempo por uma das partes. Abaixo, os principais tipos de garantias que o locatário pode apresentar.
Fiador
A mais antiga e popular forma de garantia: é uma pessoa capaz (com condição financeira comprovada) de assumir as obrigações, caso o aluguel não seja pago. O fiador entra no contrato geralmente colocando como garantia um imóvel próprio. E a renda mensal dele precisa ser de três vezes ou mais o valor mensal do aluguel.
Embora o locatário possa colocar qualquer pessoa como fiador, dificilmente alguém que não é da família aceita tamanha responsabilidade. Afinal, se nenhum dos dois honrarem os pagamentos, o imóvel do fiador é penhorado.
Caução
É o pagamento antecipado de um valor, geralmente o montante relativo a três meses de aluguel. Segundo o Procon-SP, o correto é que a quantia seja depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação, acrescida de juros e correção monetária do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Também é possível listar bens do locatário em garantia, como carro ou outro imóvel. Caso isso ocorra, é necessário registrar no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis que o bem está comprometido naquele período.
Seguro fiança
Forma pouco usada, consiste na compra de uma apólice de seguro, igual a de carro. A pessoa paga (o montante vai depender do tipo de cobertura, quantos aluguéis cobre e o valor deles) e garante ao proprietário o recebimento em dia dos alugueis, caso deixe de pagar.
Esse tipo de garantia costuma ser o último recurso do locatário, já que, além do aluguel, ele terá mais um custo mensal com as parcelas do seguro.
Na hora de fazer um investimento, comprar um imóvel se mostra uma solução cobiçada entre os brasileiros. Este é um mercado tradicionalmente valorizado e pode gerar uma margem de lucro boa se a escolha for acertada ao ter um imóvel para alugar. O preço, tamanho ou a localização são apenas algumas das diversas variáveis muito importantes para escolher o imóvel certo para investir.
Uma das principais definições, para quem vai investir em um imóvel, é a escolha entre um imóvel residencial ou comercial. Os dois têm pontos positivos e conhecer o que cada um proporciona pode garantir um resultado financeiro melhor, principalmente a médio e longo prazos. Saiba quais são as vantagens, desvantagens e como optar pelo melhor tipo de imóvel para ter o maior retorno possível.
Historicamente, os imóveis comerciais costumam atrair mais investidores, porém é preciso analisar vários fatores que podem influenciar na escolha. Uma questão em comum é que a localização é importante tanto para os comerciais quanto para os residenciais, mas pode ter um peso maior e até auxiliar no sucesso de uma loja, por exemplo.
“É preciso que ele seja em um ponto que tenha a certeza da vocação comercial da região. E é importante ficar atento a outros detalhes também, como ver se em uma determinada rua um dos dois lados, o direito ou esquerdo, tem valor comercialmente maior do que o outro lado. É bom ter uma visão do local”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
Outro fator é que os contratos de aluguéis de imóveis comerciais costumam ser mais duradouros. “No residencial , é comum precisar de algum tipo de reforma com a saída do inquilino. O locador precisa fazer isso o mais rápido possível para recolocar o imóvel no mercado e concorrer com outros reformados ou novos”, ressalta Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).
A situação econômica do Brasil também pode influenciar na escolha do melhor tipo de investimento. Eventuais crises geram desconfianças e posturas mais conservadoras que retraem investimentos das empresas e também na aposta de empreender. O resultado é uma menor procura de imóveis comerciais e até mesmo a redução em valores de aluguéis para conseguir um locatário.
“Com a população empregada, havia mais possibilidade de as pessoas empreenderem. Com uma crise, a taxa de desemprego alta e a instabilidade, muitas pessoas preferem não arriscar. Portanto, a procura por imóveis comerciais para alugar consequentemente cai”, diz Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.
Portanto, diante deste contexto, avaliar a atual situação da economia também é necessário. Para Manoel da Silveira Maia, as pessoas acabam fazendo um esforço quando se trata de um lugar para morar. Nesta questão, o economista Antônio Pessoa, professor do UniFBV, aconselha investimento em imóveis menores, seja residencial ou comercial.
“As pessoas têm dado prioridade para imóveis pequenos até para trabalhar com aluguel na faixa mais acessível. Além disso, deve-se priorizar empreendimentos que agreguem serviços e que tenham o lazer como diferencial. A tendência de condomínio clube é uma alternativa que pode trazer benefícios”, reforça.
Ou seja, no final das contas, a decisão passa pela análise de vários fatores que podem influenciar o rendimento com um imóvel, seja residencial ou comercial.
“É importante buscar um imóvel que ofereça um custo benefício melhor, que possa cobrar um aluguel que seja com o preço do mercado, mas que também remunere o investidor. No mercado de aluguel, vale muito a localização, proximidade de área que ofereçam serviços, coisas que vão valorizá-lo. Se a pessoa tem esse tipo de imóvel, fica mais fácil de alugar e ter retorno, seja comercial ou residencial”, conclui Antônio Pessoa.
Pensar em um apartamento mobiliado para alugar é buscar comodidade. Não tem problema com mudança e dor de cabeça com a compra e entrega de móveis. Porém, não esqueça: nada ali é do inquilino, portanto a responsabilidade é bem maior. Danos precisarão ser ressarcidos ao proprietário.
“Ao ver um apartamento mobiliado para alugaré sempre importante preparar um relatório detalhado de vistoria do imóvel, que inclui as condições do local e seus itens no momento da entrega de chaves. Esse relatório deve incluir fotos e detalhamento dos itens, e deverá ser assinado por locador e locatário como parte integrante do contrato”, explica a designer de interiores Giseli Koraicho.
É baseado no documento que, na devolução das chaves ao final do período de locação, ambas as partes poderão identificar o que foi danificado ou não. “Os detalhes do estado e da quantidade de cada item, tanto móveis quanto eletrodomésticos, precisam estar no contrato. Assim, locador e locatário estarão protegidos de possíveis imprevistos no futuro”, diz o designer de interiores Henrique Freneda.
Se o móvel ou qualquer item apresentar danos após a locação, quem alugou será o responsável. Por isso, é importante saber se aquilo já estava quebrado antes do aluguel, aí o dono do imóvel deve arcar com os custos.
Modificações
Para fazer mudanças ou reformas em móveis, o inquilino precisa da autorização do dono, que poderá cobrar a devolução do móvel conforme entregue no início da locação.Ou seja, é precisoacordo entre as duas partes. Uma benfeitoria pode ser usada, por exemplo, para abater uma parte do aluguel, se o locador aceitar.
De qualquer maneira, sempre dá para deixar o ambiente com a sua personalidade, mesmo com os móveis dos outros. “Algumas soluções simples como mantas, novas capas para estofados e almofadas, uma pintura em um móvel ou até mesmo na cor de uma parede, podem trazer personalização de acordo com o perfil do locatário.E sem demandar grandes custos”, pontua GiseliKoraicho.
Para Henrique Freneda, mesmo sem reformar, dá para deixar o apartamento a cara do novo morador.“Para isso, oriento a usar peças como capas de sofá, tapetes, cortinas, toalhas de mesa, entre outras que podem ser facilmente alteradas”.
A compra do primeiro imóvel está na lista de desejos de muitos brasileiros. E é importante que o futuro proprietário esteja atento e bem informado antes de fechar o negócio, seja de um local novo ou usado, já que as “regras” básicas são as mesmas.
A organização financeira e o orçamento definidos são os primeiros passos. Se você tem suas reservas aplicadas em um bom investimento é provável que compense deixar parte do montante por lá, pois o juros recebido será maior que os juros pagos em um financiamento. Se você tem aplicações mais conservadoras, talvez compense fazer um aporte maior e assim ter uma prestação mais suave ou um fluxo mais curto.
Segundo a corretora de imóveis e diretora executiva da empresa Casas Bacanas, Monique Tonini, em qualquer caso, é importante entender todo trâmite do financiamento enquanto procura um imóvel. É que assim como existem fantasias sobre a compra de um imóvel, existem sobre os processos de financiamento. Ou seja, você acredita que consegue comprar um imóvel até determinado valor, mas quando o banco faz a análise do seu perfil e embute os juros nas parcelas, fica um pouco além das suas possibilidades. “É muito mais ágil e promissor chegar no momento de fazer uma oferta em um imóvel já com o crédito aprovado”, ensina ela.
A negociação de valor é outro quesito importante. E a flexibilidade do vendedor depende muito da situação e do momento. De forma geral, as propostas feitas chegam a 10% de desconto sobre o valor anunciado.
Quando se fala em custo, o futuro proprietário deve estar atento aos gastos extras com o imóvel. Além da compra em si, há o imposto de transferência de bens imóveis, o chamado ITBI, escritura e registro do imóvel Existe uma tabela, reajustada anualmente, com os valores do imposto, mas é bom ter em mente que o custo total deve girar entre 3% e 4% do valor do imóvel. Também vale pensar no longo prazo: colocar no orçamento os custos mensais que passará a ter, como condomínio, IPTU, água, luz, entre outros.
Depois do orçamento definido, e com ele o número de quartos ou metragem do imóvel, a escolha da região é o próximo passo. Essa escolha tem muito a ver com as necessidades pessoais de cada um. Alguns tendem a comprar o primeiro imóvel em um bairro próximo da família – e isso tem a ver com o tipo de relação estabelecida entre os parentes e do quanto eles costumam e precisam interagir entre si. Outra situação é a proximidade com o local de trabalho. É algo que facilita a vida, já que se perde muito tempo com os deslocamentos e o trânsito. Ainda assim, vale avaliar qual a previsão de permanecer nesse emprego atual e compará-la com a previsão de ficar com o imóvel. “Acesso a meios de transporte público, vias de tráfego, sejam grandes avenidas ou até mesmo ciclovias, são até mais importante do que a proximidade do local de trabalho”, ensina a profissional.
Outro ponto é pensar na liquidez da casa ou apartamento. Se possível, escolha algo localizado em bairros valorizados e que tenham muita procura. Tudo para que, em um segundo instante, seja fácil de vender ou alugar o imóvel. Independentemente da região e do orçamento, contar com a ajuda de um corretor de imóveis pode facilitar a busca pelo primeiro lar. É importante, no entanto, que o profissional seja alguém que tenha conhecimento do mercado e não aquele que simplesmente queira empurrar a venda. “Um bom corretor ajudará o comprador a entender a dinâmica do mercado e prestará assessoria com a documentação, financiamento, entre outros”, diz.
Pesquisar sem pressa é o caminho para que o apartamento ideal seja encontrado. Monique ressalta que o tempo a favor é uma uma forma de entender o mercado, suas opções e os valores das residências. Também não há número limite ou suficiente de apartamentos ou casas que devem ser visitados até achar o “seu lugar”. “É muito difícil encontrar o local perfeito. Um vai ter uma estrutura de lazer melhor, outro a reforma, outro será mais iluminado… Ver muitos imóveis confunde a cabeça e não é garantia de comprar algo melhor do que se tivesse visitado poucos imóveis. Com a orientação de um bom profissional não há necessidade de visitar mais do que três ou quatro imóveis para encontrar aquele que faça o coração bater mais forte”, aconselha.
O publicitário Daniel Packness encontrou seu primeiro “lar, doce lar” depois de visitar quatro apartamentos, todos na zona sul da cidade de São Paulo. Levou três meses até que tudo estivesse em ordem e a mudança acontecesse. Ele diz que o segredo é mesmo a paciência. “O processo é lento. Você depende de terceiros, mas quando tudo se resolve, o resultado é muito bom. Demorei a encontrar um apartamento, resolver a compra, mobiliar e deixar tudo do jeito que queria”, conta ele, que sugere ainda um “Open House” de comemoração, mas com um porém. “Tem de ser antes da mudança em si, sem preocupações com sujeira ou com algum objeto da casa nova quebrado”, diz aos risos.
Muitos são os fatores que determinam o fechamento do negócio, seja para comprar ou alugar. Fique atento para não errar e o sonho da casa própria virar uma frustração
O sonho da casa própria ainda permeia o imaginário da maioria dos brasileiros. Para muita gente, chegar a essa realização não é tarefa fácil. São anos e mais anos juntando dinheiro ou pagando prestações de um financiamento imobiliário.
Para outros, pela disponibilidade financeira, é um sonho até mais palpável. Porém, independentemente do caminho até chegar à casa própria, como é um bem durável e que pode, inclusive, durar uma vida inteira, a hora de escolher o imóvel dos sonhos exige muito cuidado e atenção.
São muitos os detalhes e variantes que podem ser determinantes na escolha para que ela não se torne uma frustração. Saiba todos os detalhes para acertar e eleger o imóvel dos sonhos. Dicas que valem para quem vai comprar, mas também para quem quer alugar.
O imóvel normalmente é algo bastante sonhado para quem está saindo da casa dos pais para quem vai se casar e formar uma família ou para quem está em busca de um apartamento maior. E é sempre uma busca pela realização de um sonho, um momento importante.
“Por isso é muito importante fazer a busca certa e encontrar o imóvel que realmente deseja. Depois de fechar negócio e descobrir que não era exatamente o que queria, pode ser um trauma para uma família, poucos sabem avaliar o estresse e o problema que isso gera dentro de um lar. Quando o negócio é errado, isso é um desastre. E depois é uma dificuldade para se desfazer e vender“, ressalta José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
Localização
Uma das questões fundamentais é a escolha da localização, principalmente porque esta questão pode ser importante na qualidade de vida, já que pode ser próximo do trabalho ou da escola das crianças. “O primeiro passo é escolher o bairro, se quer morar perto da praia ou do metrô, do trabalho, da escola ou do que for importante na rotina”, afirma Laudimiro Cavalcanti, diretor do Creci-RJ e conselheiro federal.
A internet pode ser a primeira aliada nesta triagem. “Os sites de busca de imóveis e de imobiliárias têm muitas opções e todas as demais informações sobre a localização, o que tem por perto, sobre o bairro, está no Google. Ele pode selecionar alguns apartamentos previamente para depois pedir para um corretor mostrar os já pré-selecionados”, completa.
Informações
Para José Augusto Viana Neto, esta facilidade da tecnologia acaba poupando tempo, o que é fundamental na rotina corrida da vida atual. “No passado, era preciso que o corretor saísse com os clientes para visitar entre 15 e 20 imóveis. Acabava sendo uma despesa alta, um desgaste e uma perda de tempo. Hoje é possível pesquisar na internet, conversar sobre detalhes por e-mail, mostrar fotos por WhatsApp, sair para ver dois ou três apartamentos e ter uma noção do que deseja”, detalha.
Porém, alguns passos ainda são importantes antes de fechar o negócio, como, por exemplo, fazer uma pesquisa sobre o condomínio e seu entorno. “Ele deve procurar conversar com o síndico, com os vizinhos, perguntar se é um local seguro, se tem câmeras de segurança, se tem muito assalto no entorno, se tem infraestrutura para o filho, se a água é de poço e costuma faltar, se tem gerador de energia, todos esses detalhes”, acrescenta Laudimiro Cavalcanti. Outra boa fonte de informações é o quadro de avisos do empreendimento, que pode conter informações importantes.
Lançamentos
Para quem está em busca de lançamentos, de imóveis que ainda estão na planta, buscar todo tipo de informação também é importante. “A construtora tem todas as informações. É bom ir no estande de vendas com as informações na mão e checar tudo.
Verificar se a metragem vai ser a mesma anunciada, se a construção seguirá o memorial construtivo, que registra na prefeitura o que será construído no local e traz detalhes de acabamento, de quantos apartamentos, se vai ter playground e tudo mais. Veja também a documentação do terreno, se a construtora já pagou ou se tem alguma pendência”, diz Laudimiro Cavalcanti.
InfraestruturaPrimeiro avalie se o imóvel agrada os futuros moradores. “Analise o tamanho, se a distribuição dos cômodos está bom, todos os detalhes do apartamento”, sugere José Augusto. A parte da infraestrutura também entra nos pontos importantes para serem analisados.
“Veja a tubulação de água, o esgoto, a parte elétrica. Verifique também o teto do banheiro, da cozinha, o lado contrário das paredes que têm encanamento, se tem alguma mancha de umidade, é preciso ter atenção para ver se existe alguma infiltração”, acrescenta.
Conhecer o valor médio do metro quadrado na área e detalhes do imóvel ajudam a não comprar gato por lebre.
Muitos critérios podem valorizar ou depreciar um imóvel, por isso é preciso analisar o preço com equilíbrio. Em caso de edifícios, por exemplo, andares mais altos são mais valorizados. A vizinhança também conta pontos: transporte público, escolas, hospitais e áreas de lazer próximos. É preciso levar em conta todos esses fatores para chegar a um valor médio ideal.
“É bom consultar corretores da região para conhecer o valor médio do metro quadrado, verificar se o entorno oferece facilidades que compensem o investimento. Além disso, também vale a pena verificar anúncios de propriedades semelhantes, na mesma área, para checar se o preço é realmente justo”, ensina o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.
Ele ainda orienta a ter atenção à documentação apresentada, para saber se o imóvel não está bloqueado por conta de ações trabalhistas ou se há algum impedimento legal à transação. “O corretor de imóveis avaliador é quem pode garantir o valor justo com mais segurança e tranquilidade”, diz.
Desconfie
Delegado titular do Creci-SP e perito em Avaliações Imobiliárias, Wagner Nogueira ressalta que o cliente deve desconfiar de imóveis com preço muito abaixo do mercado ou condições exigidas que fogem do habitual.
“O parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM) é feito por profissionais do ramo imobiliário capacitados para realizar a avaliação correta de um imóvel. Mesmo que seja um simples parecer de valor de mercado, é essencial buscar o auxílio de um corretor”.
Nogueira lembra um ponto importante que influenciará diretamente no preço: a necessidade de venda. “Obviamente, quanto menor o valor praticado frente ao valor de mercado avaliado, maior a possibilidade de venda”.
Na hora de alugar um imóvel, são solicitadas medidas que garantam ao proprietário que o pagamento será feito mensalmente, até o fim do contrato. A opção mais comum é a indicação de um fiador, por ser uma alternativa segura e não gerar custos adicionais às partes envolvidas.
Entretanto, nem sempre é possível utilizar essa opção como forma de garantia, já que algumas regras precisarão ser cumpridas. Como alternativas, existem ainda o seguro-fiança e a garantia de aluguel. Conheça a diferença entre as três possibilidades:
Seguro-fiança
Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma outra opção é fazer o seguro-fiança, que é oferecido por seguradoras. O locatário precisará pagar um valor mensal para garantir que as despesas serão cobertas em caso de não pagamento do aluguel.
Para o proprietário do imóvel, essa é uma opção bastante vantajosa, tendo em vista que em caso de inadimplência o seguro assume o pagamento do aluguel imediatamente. Com o fiador, o pagamento é realizado somente após um processo judicial e, para receber, o proprietário precisa notificar a sobre a falta de pagamento.
Esse recurso, no entanto, não é tão utilizado, o que se explica pelo valor a ser embolsado pelo inquilino. O futuro morador do imóvel deve pagar uma taxa, que pode chegar ao valor de um aluguel inteiro ou até mesmo um aluguel e meio por ano, e esse valor não será devolvido no final do contrato, como acontece com a garantia de aluguel.
“Para o proprietário, esta opção é mais cômoda porque ele vai receber de todo jeito da seguradora. E se o inquilino não tem um meio de dar a garantia necessária para alugar o imóvel, vai ter que arcar com o ônus de pagar o seguro fiança“, ressalta Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ).
Fiador
Se a opção for por um fiador, serão exigidos vários documentos que comprovem a possibilidade de a pessoa assumir o risco. Não é exigido ter grau de parentesco, mas algumas regras devem ser cumpridas.
Uma delas é que o fiador deve possuir um imóvel em seu nome e na mesma cidade onde o inquilino pretende alugar. Também é exigida uma comprovação da renda e normalmente esse processo é um pouco mais lento que os demais, já que exige uma análise da documentação apresentada.
Em caso de inadimplência, o proprietário pode demorar para conseguir acertar as contas, uma vez que para isso ele deve entrar com uma ação judicial para cobrar o valor.
Além disso, a possibilidade acaba se tornando inviável para quem está se mudando para uma cidade nova e não tem parentes e nem um círculo de amizade fortalecido onde possam encontrar quem possa assuma o risco.
Garantia de aluguel
Uma terceira possibilidade é o caução. Um processo simples, em que o inquilino precisa fazer um pagamento adiantado à locação do imóvel. O valor que será usado como garantia pode chegar ao equivalente a três meses de aluguel, valor que é estipulado dentro da lei e deve estar previsto no contrato.
Esta possibilidade é vantajosa para o inquilino porque, ao término do contrato, ele pode reaver o valor caso não existam danos no imóvel e não haja a necessidade de reparos.
