Conheça as mudanças na Lei do Distrato Imobiliário

Pela nova lei (13.786/2018) que regulamenta o distrato imobiliário, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta deixará 50% do valor pago à construtora como multa, caso o regime seja de afetação – no qual os valores pagos pelos compradores de um empreendimento são destinados somente para a sua construção dele e não se misturam com o patrimônio da construtora.

O texto, que passou a valor em dezembro de 2018, diz que nos outros casos a multa é de 25%.  A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do habite-se.

Caso atrase as obras, a construtora terá 180 dias de prorrogação para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), advogado Vinícius Henrique de Almeida Costa, explica que a lei obriga a apresentação de resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência, penalidades etc.

“A lei está em desacordo com o que já vem sendo decidido pelos tribunais. No que diz respeito à penalidade, o entendimento do Poder Judiciário era de que a pena máxima seria de 25%. Pela nova lei, o construtor vai decidir qual a pena cabível ao consumidor, podendo cobrar até 50%”, diz Costa.

Segundo empresas do setor, esse regramento era necessário para frear a especulação imobiliária realizada por investidores. “Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final, que compra para residir. As alterações colocaram os construtores em situação mais vantajosa, com possibilidade de reter grande parte do dinheiro do consumidor”.

Muito positiva

Para a advogada Daniele Akamine, especialista em Economia da Construção, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem considerar o prejuízo de um risco sistêmico, ou seja, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem 100% do dinheiro pago de volta.

“Nos últimos anos houve muita especulação imobiliária, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações acabou prejudicando o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio. Isso não acontecerá mais com as regras mais claras para o mercado”.

Daniela diz que um exemplo de proteção ao consumidor ocorreu recentemente em São Paulo, onde a nova Lei do Distrato foi usada pela primeira vez para basear a sentença judicial. Um consumidor desistiu da compra de um apartamento, alegando a falta de recursos.

“A construtora alegou que, no contrato de aquisição, havia uma cláusula permitindo a devolução de apenas 12% do valor do imóvel, mas o juiz ampliou o total da devolução para 75%, já que não encontrou comprovação de que o empreendimento estava constituído como patrimônio de afetação”, diz a advogado.

Para ela, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir grande quantidade de distratos, principalmente os solicitados pelos compradores que adquiriram o bem como forma de investimento.

“Esse perfil de cliente costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço da unidade não valorizou de acordo com sua expectativa. Para o mercado, a Lei do Distrato veio em boa hora, já que o setor busca retomar o crescimento das vendas de imóveis, movimentando um vetor importante para a economia do País de um modo geral”.

Saiba o que fazer para deixar o imóvel mais atraente para venda

Quem pensa em vender um carro costuma achar importante deixá-lo mais interessante aos olhares do possível comprador. É comum que a pessoa faça alguns reparos, limpeza, polimento. Isso porque a apresentação melhor gera um interesse maior de compra e talvez até aumente o preço de venda. Com imóvel é a mesma coisa. 

“Um imóvel bem preparado com certeza terá um processo de venda mais tranquilo. Às vezes, pequenos investimentos, como pintura, revisão nos móveis ou atualização de algum cômodo já podem fazer grande diferença”, opina o empresário e corretor de imóveis Vincenzo Russo, da Imobiliária RE/MAX Independência.

Para o superintendente de Marketing da Construtora Trisul, Lucas Araujo, além de manter o local reformado, organizado e limpo, o proprietário deve pesquisar o preço de imóveis equivalentes na região e se adequar à realidade. “Além disso, desenvolver todas as formas possíveis de divulgação”.

Fatores

Russo diz que o principal fator para baixa procura é valor errado. “Muitos se valem de informações pouco confiáveis para estabelecer o preço de venda. E acabam considerando valores sentimentais ou expectativas desatualizadas. O imóvel acaba mal precificado e a venda se arrasta”.

Araujo cita, como situações que fazem despencar a procura, a localização sem apelos positivos, o valor alto do condomínio e do IPTU, problemas de segurança e falta de infraestrutura, como enchentes.

Detalhes

Como em qualquer processo de venda, a publicidade é algo muito importante. Para Russo, além das fotos, acrescentar ao anúncio detalhes como vídeos e tour 360 graus também é interessante. “O anúncio deve ser completo, com endereço, metragem, cômodos, vagas. E com as informações corretas”.

O representante da Trisul concorda e diz que quanto mais fotos e detalhes do imóvel, melhor. “É uma regra que passa transparência, evita surpresas dos proponentes e revela que o imóvel não tem problemas a serem escondidos”

Conheça o checklist para quem quer comprar um imóvel

Levando em conta que o financiamento de um imóvel pode levar 15, muitas vezes 30 anos, é preciso considerar aspectos a longo prazo na hora de escolher o lugar onde você passará boa parte da vida.

Apesar da ansiedade que ter um novo imóvel pode gerar, pense que as possibilidades de empreendimentos pela cidade na maioria das vezes são muitas, então, se houver algum ponto com o qual você não esteja satisfeito durante o processo de compra, dê um peso e uma atenção maiores para ele, que pode ser decisivo.

A dica mais importante é: não se precipite e entenda que essa decisão deve ser tomada com calma e analisada em todos os aspectos. Se você ficar perdido quanto aos principais pontos a se considerar, siga o nosso checklist abaixo para ver se o imóvel corresponde bem a todos os tópicos e, assim, se vale a pena investir.

1. Localização

Dê algumas voltas pelo bairro onde o imóvel que você tanto quer está localizado. Veja se ele tem boas opções de mercado, farmácia, padaria, academia, etc… coisas que poupem o uso do carro para necessidades básicas do dia a dia. Depois, pesquise os meios de locomoção e a proximidade com o trabalho dos membros da família.

Quanto tempo você vai demorar para ir e vir dos seus locais de costume? A região possui muito trânsito? Tem metrô? Ponto de ônibus próximo? Todas estas perguntas são essenciais na hora de analisar a localização de um imóvel.

2. Estado de conservação

Caso o imóvel que você busca seja novo, o estado de conservação dele tende a ser bem melhor, além de haver a possibilidade de acionar a garantia para qualquer defeito. Mas se o lar dos seus sonhos estiver em um imóvel usado, é importante averiguar cada cantinho.

Abra todas as torneiras e chuveiros, ligue e desligue os disjuntores, confira bem todas as paredes para tentar encontrar rachaduras e, se possível, obtenha um relatório do edifício com um arquiteto ou engenheiro. Assim você se sentirá bem mais seguro com a compra.

3. Tamanho a longo prazo

Se você é recém casado ou solteiro, pode até estar considerando comprar um estúdio de 30 ou 40 metros quadrados agora. Mas, como falamos, o financiamento de um imóvel pode durar vários anos. Assim o ideal é que você consiga vislumbrar uma parte do seu futuro na hora da compra do apartamento ou da casa.

Pretende se casar ou ter filhos pelos próximos 10 anos? Então aposte em um espaço um pouco maior, de 60 metros quadrados por exemplo, que contenha pelo menos um quarto a mais.

4. Posição do apartamento

Para quem mora em cidades muito quentes, esse tópico do checklist é muito importante. Isso porque se o apartamento recebe o sol da tarde, as chances de o calor ficar insuportável por um período muito maior do dia são bem grandes. Em geral, os imóveis que recebem o sol da manhã são mais valorizados, então se você tem a possibilidade de adquirir um que se encaixe nessa opção, priorize-o.

5. Segurança

Não só do bairro, mas a segurança do condomínio deve ser bem observada. Ao visitar o imóvel, veja como a portaria te recebe e com qual facilidade você consegue acesso à área de moradores. Converse com os vizinhos em potencial e pergunte sobre a violência do bairro e se já houve alguma dentro do próprio condomínio.

6. Área de lazer

Principalmente se você tem ou pretende ter filhos, a área de lazer do condomínio é importante. Como é muito mais perigoso que as crianças brinquem na rua hoje em dia, é interessante que elas tenham áreas para se divertirem longe dos computadores em casa e também para conviverem com outras crianças.

Além disso, pense nas ocasiões em que você pode receber os amigos, como feriados ou aniversários. Nestes casos, a churrasqueira e o salão de festas se tornam muito úteis.

7. Valor das parcelas

Agora que você já analisou os fatores físicos do imóvel, está na hora de considerar os aspectos financeiros. Quando finalmente eleger o seu futuro lar, vá aos principais bancos e faça simulações das parcelas.

É importante você saber que nem sempre a Caixa Econômica é a opção mais viável, apesar dos juros muitas vezes menores. Se você é correntista de um banco há muito tempo e possui uma boa linha de crédito, pode ser que o seu gerente consiga condições especiais de financiamento.

8. Condomínio

Além de considerar se as parcelas do imóvel caberão no seu orçamento a longo prazo, é imprescindível levar em conta o valor do condomínio, que quanto mais antigo mais caro será. Some a parcela do financiamento ao valor mensal do condomínio e veja se o resultado não comprometerá sua qualidade de vida.

5 dicas para acertar na compra de imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta pode ser interessante pelo preço e condições de pagamento. Além disso, escolher o projeto que vai ao encontro do seu sonho e acompanhar as obras é uma sensação única. Mas preste atenção: não acredite em qualquer panfleto que pegar na rua. Tenha certeza de todos os detalhes do empreendimento e da construtora antes de bater o martelo. Separamos 5 dicas.

1 – Projeto e divulgação

Estude o projeto e os materiais de divulgação da incorporadora. De acordo com Lucas Araujo, superintendente de Marketing e Inteligência de Mercado da construtora Trisul, essas peças podem incluir fotos e vídeos, perspectivas dos espaços e até mesmo uma maquete.

“Tenha em mente que é muito importante guardar esses materiais até a entrega do projeto, já que eles serão a base de comparação entre o que foi prometido e o que foi entregue”, aconselha. Para ter acesso a esses documentos, visite o plantão de vendas.

A arquiteta Giovanna Gogosz acredita que é bom observar o sistema construtivo. Se for alvenaria estrutural, provavelmente você não poderá tirar parede ou mesmo rasgar alumas delas para passagem de infraestrutura elétrica e ampliar pontos de tomada, por exemplo.

“Ou outros detalhes, como fazer um nicho nas paredes do banheiro. Sempre observe o sistema construtivo, e se necessário, pergunte a construtora peça a um profissional para te dar um aval do que poderá ou não ser feito”, orienta a arquiteta.

2 – Custo-benefício

O custo-benefício de um imóvel na planta deve ser avaliado a partir de uma série de fatores, como localização, tamanho, prazo para entrega da obra, qualidade dos acabamentos, benefícios do condomínio e, claro, o valor da compra.

“Essa é uma análise que varia de imóvel para imóvel, mas é importante considerar as opções no mercado, o potencial de valorização e a destinação que você quer dar para a propriedade, ou seja, se a sua família viverá nela ou se optará por alugar para terceiros”, diz Araujo.

Para Giovanna, observar o entorno do local é importante para saber como pode se desenvolver a área urbana e a proporção que pode tomar. “Já vi casos de clientes que compraram um apartamento em uma rua tranquila e depois encheu de prédios. Não havia vaga para visitantes e hoje nunca tem onde estacionar o carro na rua”.

3 – Construtora e incorporadora

As diferenças entre essas duas empresas são uma dúvida comum de quem busca apartamento na planta. Segundo Araujo, a incorporadora é responsável por articular os negócios que envolvem o projeto, fazer as vendas, negociações, formalização de registros e documentos, enquanto a construtora efetivamente executa a obra nos moldes projetados.

“Há casos em que uma mesma empresa atua nas duas funções. Independentemente disso, você deve conhecer o histórico dos envolvidos, opinião e satisfação dos clientes, qualidade das obras já entregues, saúde financeira, reputação da empresa no mercado e execução dos projetos anteriores”.

A arquiteta ressalta a importância de se pesquisar a empresa responsável. “Já vi de tudo: empresas que venderam vagas de garagem insuficientes para o número de unidades de apartamentos, imóvel com fissuras dois anos depois de construído, e até atraso de sete anos na entrega”.

4 – Prazos

Além de consultar a construtora, pesquise se ela tem um bom histórico de cumprimento de datas e, se não, qual é o tempo médio de atraso. “Observe que, em muitos casos, o contrato estipula um período possível de atraso. Portanto, ele não pode ser ignorado”, diz o representante da Trisul.

5 – Contrato e garantias

Há situações previstas no contrato para proteger tanto o comprador quanto a incorporadora e a construtora. “Estude o contrato antes de assinar e veja se ele tem prazo máximo da obra, tolerância de atraso, consequências em caso de desistência, multas para descumprimento de cláusulas, prazo para troca de materiais de má qualidade, conserto de defeitos e garantia contra problemas estruturais”, pontua Araujo.

Já a arquiteta diz que há casos de esquadrias que podem dar problemas técnicos ou amarelar depois de alguns anos, portões que enferrujam, fornecedores que não prestam bom serviço e com o tempo é necessário refazer, entre outras coisas.

“O que dá segurança melhor sobre tudo isso é o tempo de garantia que a construtora dá aos compradores. Quando você compra um imóvel recebe o manual do proprietário, nele vai encontrar todas informações de materiais e garantias”.

Descubra tudo que você precisa saber na hora de colocar um imóvel à venda

Quem pretende vender um imóvel precisa ter atenção e paciência. O ideal é buscar ajuda de corretores credenciados, que são preparados para essa tarefa. Um anúncio particular pode, por exemplo, atrair a atenção pessoas mal intencionadas e virar dor de cabeça.

“Nos casos em que o imóvel está habitado, o proprietário deve ter clareza que receberá visitas em dias e horários diversos e que dificuldades nesses agendamentos certamente irá impactar no tempo de venda do imóvel”, explica o delegado titular do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), Wagner Nogueira, perito em avaliações imobiliárias.

O proprietário já deve deixar separada a sua documentação pessoal e do imóvel. O corretor de imóveis sabe fazer a triagem das certidões necessárias para a negociação. O profissional precisa estar ciente da margem de negociação que o dono permite para não perder chances de bons negócios.

“É ideal deixar o imóvel apresentável, fazendo pintura e demais reparos necessários. Se o imóvel for vendido mobiliado, deve-se eliminar as coisas muito pessoais, como porta-retratos e peças religiosas, por exemplo”, detalha a conselheira do Creci-SP, Isaura dos Santos.

Valor

Isaura orienta ao proprietário conhecer o valor de mercado de seu imóvel. “É o que pode dar embasamento na negociação. Além disso, é preciso ter em mente que o valor sentimental pode atrapalhar no momento da venda”, diz ela.

Para Nogueira, solicitar a avaliação de um profissional pode ajudar. “A variação pode ser expressiva de acordo com a localização, idade, estado de conservação e outros itens que podem influenciar diretamente no preço”, explica.

Anúncios

Anunciar é fundamental, cada vez mais as pesquisas revelam que o primeiro contato com um imóvel é por meio de visualização de um anúncio na internet. “Os itens de relevância são a base de um bom anúncio. Se atentar para a quantidade e qualidade das fotos e um texto com, no mínimo, 300 caracteres, enfatizando os pontos positivos do imóvel” diz o delegado do Creci-SP.

Para Isaura, se o dono do imóvel deixar a transação a cargo de uma imobiliária ou de um corretor, a divulgação fica sob a responsabilidade deles. “Com experiência e conhecimento do mercado, fica muito mais simples fazer um bom anúncio”.

Imobiliária

Deixar o imóvel em exclusividade com uma imobiliária ou corretor pode trazer alguns benefícios ao proprietário, como o investimento deles na divulgação ampla do imóvel em portais e mídias sociais. Além disso, canalizar os contatos, visitas e trâmite em um único profissional facilita o processo.

Conheça bem a construtora responsável pelo lançamento antes de investir

Imagina investir todo seu dinheiro guardado no sonho da casa própria e ver o imóvel não sair do papel. Não é incomum. Muitos clientes têm enfrentado essa situação com construtoras que simplesmente somem ou decretam falência, porque já não estavam bem das pernas.

Há outras questões, como empresas que atrasam  a entrega ou constroem prédios repletos de problemas estruturais. Por isso, pesquisar o passado da construtora é fundamental.

“O consumidor pode evitar sérios problemas se destinar um tempo para pesquisar sobre a construtora, antes de fechar negócio. Isso pode ser feito por meio de sites como o Reclame Aqui, dos Tribunais de Justiça dos Estados, Procons e com outros consumidores que adquiriram imóveis da construtora”, orienta a advogada Viviana Callegari, especialista em Direito Imobiliário.

Para a arquiteta Lucianne Korn, é bom ter atenção aos materiais e mão de obra escolhidos pela construtora. “Essa escolha pode prejudicar muito a execução do projeto. Além, é claro, de trazer prejuízos, como atraso na obra. Por isso, é importante pesquisar e conhecer bem a construtora e saber a idoneidade dela, antes de fazer a contratação”.

Viviana diz que podem ser solicitados documentos, tanto da construtora como do imóvel (seja do imóvel pronto para morar ou do terreno onde será construído). Ela dá como exemplos, certidão dos cartórios de protesto, certidões relativas a ações cíveis, falência, Justiça do Trabalho, executivos fiscais e CND do INSS, no caso da empresa.

Há meios extras de se proteger em caso de insegurança, como fazer um incremento no contrato. “O consumidor pode, por exemplo, pedir para incluir uma cláusula de multa, em caso de atraso na entrega superior a 180 dias”, diz a advogada.

Baixa participação em reuniões de condomínio: morosidade é uma das causas

Se uma pesquisa de público sobre os principais pontos negativos de viver em um condomínio fosse feita, assembleias e reunião de condôminos certamente figurariam entre as respostas mais recorrentes.

É comum encontrar pessoas que contam experiências horríveis de reuniões e mais comum ainda quem já presenciou ou esteve envolvido em brigas e confusões no momento que deveria ser usado para uma discussão civilizada sobre o futuro do condomínio.

Tudo isso acaba por provocar uma grande desmotivação nos moradores, que, mesmo sabendo se tratar de uma reunião cujas atas podem afetar de forma considerável suas experiências de moradia, se recusam a comparecer.

Já os mais corajosos, quando vão às reuniões, não sabem ao certo como agir, o que observar e com quem dialogar, o que, por sua vez, contribui para que brigas e experiências ruins aconteçam.

Leandro Santos, CEO da Equalipro, empresa de consultoria em segurança e gestão condominial, acredita que os problemas de desinteresse dos condôminos funcionam como um ciclo vicioso: “A baixa participação não motiva novos condôminos, que pensam não haver nada de interessante nas reuniões, deixando o quorum muito baixo para que decisões sejam tomadas pensando na maioria. É um problema que existe na raiz”, afirma.

A raiz, ainda segundo Santos, seria o planejamento da reunião, algo que deve ser feito com antecedência e seriedade, levando em conta os problemas e questões a serem resolvidas no condomínio.

“É importante que a pauta seja elaborada antes, em um trabalho de cooperação entre os membros da mesa mediadora. Precisa ser uma pauta objetiva, que preze pela otimização de tempo. Desse modo, os condôminos se sentem motivados a comparecer nas reuniões futuras”, afirma.

Morosidade

A morosidade dos processos que envolvem as reuniões de condôminos são, inclusive, um dos pontos que mais incomodam e desmotivam condôminos. Marcelo Santos, professor que mora há dois anos em um condomínio de casas na Zona Leste de São Paulo, conta que comparecia com frequência nas reuniões, mas depois de algumas vezes percebeu que muito pouco se resolvia.

“Assim que me mudei, achei importante ir às reuniões, mas logo percebi que era uma grande perda de tempo. As pessoas falavam bonito, mas muito pouco ficava decidido. Achei melhor deixar para lá e focar na administração da minha casa, que eu mesmo comando”, conta.

Apesar de todo os problemas, especialistas ressaltam que a participação nas reuniões é fundamental, uma vez que somente com a genuína interação dos condôminos as estruturas condominiais podem ser mudadas, inclusive a metodologia utilizada nas assembleias.

Reflexo da sociedade

As reuniões de condomínio devem funcionar em um processo de cooperação pensando no bem comum. O condômino precisa estar ciente de que todas as discussões são de seu total interesse, pois afetarão diretamente sua moradia, além de colocar-se como um aliado dos demais moradores.

Advogado especialista em gestão condominial, Leonardo Memória acredita que a falta de interesse dos condôminos é um reflexo da sociedade como um todo: “O condomínio é como se fosse uma micro sociedade com regras próprias, em que todos devem participar para gerir. A ideia de que há alguém fazendo algo por nós, culturalmente, faz com que tenhamos a atitude de que não precisamos fazer mais nada”, diz.

Diante de uma cultura já enraizada, muitos pensam que não há muito que fazer e acabam por desistir de chamar a participação dos moradores. O trabalho, portanto, acaba caindo sobre o síndico ou empresa administradora, que por isso muitas vezes não conseguem cumprir com suas funções.

O trabalho do síndico, inclusive, é o mais importante para o funcionamento saudável de uma reunião. Geralmente, ele possui conhecimento sobre os moradores a partir de um ponto de vista que as empresas contratadas não possuem, já que convive diariamente e é da mesma forma afetado pelos problemas.

“O síndico deve ter uma conduta de dialogador, deve saber ouvir todos os anseios dos moradores e apresentar soluções que agradem a maioria, já que agradar a totalidade dos moradores será uma rara situação”, afirma Memória.

O que define uma boa reunião

Assim como o síndico, os moradores precisam estar afinados e dispostos a cumprirem com suas responsabilidades enquanto condôminos. A soma de esforços fará com que a reunião seja boa para todos e feliz na resolução de problemas, uma vez que essa é a característica que define uma reunião de qualidade.

“Uma boa reunião é aquela em que todos os pontos possam ser discutidos de modo saudável e com agilidade. É, portanto, uma reunião objetiva, que preze pela otimização de tempo e seja feliz no que diz respeito à interação entre condôminos e ao diálogo pensando no bem comum”, diz Santos.

Memória, por sua vez, define uma boa reunião como a que possui um desdobramento que vá de encontro com o que foi planejado pela mesa mediadora, isto é, que siga a risco o delineamento sem empecilhos.

“Uma boa reunião de condomínio se apresenta como aquela que segue ritualmente a pauta de convocação, percorrendo exatamente os pontos que serão discutidos. Deve também permitir que todos opinem sobre os pontos a serem discutidos, após uma breve explanação do Presidente da Reunião sobre cada tópico”, diz.

‘Contrato de gaveta’: conheça os perigos desta forma de acordo

Comprar um imóvel por ‘contrato de gaveta’ não traz riscos apenas ao ‘gaveteiro’, que pode ser enganado por golpistas, mas também ao vendedor do bem.

O motivo é que, por ser uma transação informal e sem a aprovação do banco credor, o financiamento permanece em nome do mutuário original até a regularização do registro da casa ou apartamento – e, normalmente, isso só ocorre após o pagamento da última prestação e, na maioria dos casos, depois de alguns anos de briga na Justiça.

O principal risco para o ‘gaveteiro’ é que, como o financiamento fica em nome do vendedor, o imóvel ainda pertence oficialmente ao proprietário original. Se o mutuário for uma pessoa má intencionada ou mesmo um golpista, poderá vender o bem de forma fraudulenta, lesando o consumidor: existe o perigo de o vendedor negociar a mesma casa com mais de um ‘gaveteiro’.

Mesmo com a assinatura de um contrato de compra e venda, lavrado em cartório, esse é um risco real. Por isso, é extremamente desaconselhável comprar um imóvel nesse sistema de ‘gaveta’ – principalmente se o bem pertencer a algum desconhecido.

Além disso, há também um grande risco de problemas para o próprio vendedor, que oficialmente continua sendo o proprietário do imóvel. “Se o ‘gaveteiro’ parar de pagar as prestações vai sujar o nome do mutuário original, pois o financiamento não é transferido para o comprador, por ser algo informal”, explica José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Motivo

Boa parte dos ‘contratos de gaveta’ ainda não regularizados é derivado de financiamentos assinados dentro do plano do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). Por esse sistema, os contratos com os bancos credores eram submetidos ao reajuste da categoria profissional a qual o trabalhador pertencia.

Esse tipo de financiamento, feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), foi adotado até 1990. “Depois, como a economia do País se estabilizou um pouco, não era mais viável firmar esses contratos, pois os saldos devedores ficavam muito grandes e, pela regra, o próprio banco deveria bancar esses custos”, conta o diretor de crédito imobiliário da Febraban, Osmar Roncolato Pinho.

Para evitar esse contrato com reajuste baseada no desempenho da classe de trabalho, muitas pessoas acabavam recorrendo ao ‘contrato de gaveta’.

Conheça a história dos condomínios residenciais

Entrar e sair de casa tranquilamente, não precisar de muros ou grades nas residências e aproveitar as áreas verdes e de lazer do entorno com a família. À primeira vista pode parecer que o assunto é morar no Exterior, em algum lugar dos Estados Unidos ou da Europa. Mas não, é possível ter tudo isso nos condomínios residenciais, bem perto dos centros urbanos, espalhados pelo País.

A história dessas construções teve um marco no Brasil em 1973, em Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo. Sócios de uma construtora, os engenheiros Yojiro Takaoka e Renato Albuquerque adquiriram um enorme terreno e lançaram ali o primeiro centro empresarial brasileiro para indústrias não poluentes.

Porém, os engenheiros perceberam que as pessoas que trabalhavam no local precisavam de moradias próximas da região. Com isso surgiu o Alphaville Residencial. Entre 1975 e 1990, foram implantados outros 12 residenciais. No período, a construtora Albuquerque Takaoka urbanizou 10 milhões de metros quadrados em Barueri e Santana de Parnaíba.

Em 1995, a empresa passou a se chamar Alphaville Urbanismo e iniciou a expansão dos condomínios pelo Brasil. Hoje, é considerada referência nacional em empreendimentos horizontais e bairros planejados.

“Estamos presentes em 23 estados e no Distrito Federal e já são mais de 103 empreendimentos em um total de mais de 80 milhões de metros quadrados urbanizados”, diz Marcelo Willer, diretor-presidente da Alphaville Urbanismo.

Do início para cá, Willer explica que muita coisa mudou. Hoje os projetos já nascem com um plano de desenvolvimento de longo prazo, permitindo um melhor dimensionamento das infraestruturas e a regulamentação dos usos futuros.

“A evolução aconteceu também no que se refere aos hábitos de moradia dos consumidores. Antes, quanto maiores fossem os terrenos e as casas, melhor. Contudo, esta percepção sofreu transformações com o tempo”.

Equilíbrio

O público (geralmente famílias) que procura um imóvel nesses condomínios quer um equilíbrio entre comodidade e segurança, explica Hugo Serra, gerente de produto da Alphaville Urbanismo. Segundo ele, o contato com a natureza também é fundamental nos projetos.

“O mais importante é proporcionar qualidade de vida. E uma das maneiras mais eficientes para isso é disponibilizar aos moradores amplos espaços verdes. Os clientes estão dispostos a investir em projetos que prezam pela preservação ambiental”.

Os empreendimentos variam de acordo com a empresa e a localidade. Para receber um projeto da Alphaville, por exemplo, a área precisa ter mais de 400 mil metros quadrados e se situar em vias de fácil acesso aos centros urbanos de pelo menos 300 mil habitantes.

“Cada projeto é único, por esse motivo não existe um número padrão. O Alphaville é um residencial de alto padrão com lotes a partir de 360 metros quadrados. Já o Terras Alpha possui lotes a partir de 275 metros quadrados, com os mesmos padrões de lazer, segurança e infraestrutura”, detalha Serra.

Planejamento

Para a construção de um condomínio horizontal são estudadas as características do local, de forma a encontrar o perfil de produto ideal para os potenciais compradores. Itens específicos de lazer são pensados de acordo com as necessidades de cada região.

“Estamos sempre atentos ao que o mercado oferece e também investimos em programas próprios de inovação, para proporcionar aos clientes mais do que um espaço para morar e, sim, um novo estilo de vida completo”, afirma Serra.

Fonte: Zap Imóveis

Saiba o que fazer para realizar o sonho da casa própria o quanto antes

O sonho de ter a casa própria muitas vezes parece algo distante da realidade. Por ter um valor alto agregado, o financiamento geralmente é a longo prazo, o que gera insegurança na hora de fazer o investimento por conta de despesas futuras.

Com educação financeira e organização, é possível planejar a compra da casa própria desde cedo. Isso significa que um jovem disciplinado pode, inclusive, calcular quanto tempo será necessário para adquirir o imóvel próprio.

O primeiro passo parece simples, mas é importante para começar a definir o planejamento da compra. “O jovem precisa prospectar qual o tipo de imóvel ele deseja. Se ele quer um apartamento para uma pessoa solteira ou se um maior para agregar uma família.”, explica o economista Marcelo Barros.

Isso significa que é preciso ter em mente qual projeto de vida ele deseja, pois, através dele, é possível determinar o tamanho do imóvel e o número de quartos.

Depois, é fundamental identificar o local que deseja comprar o imóvel. “Se será perto do emprego, em uma localização que garanta uma melhor fluidez no trânsito”, completa Barros. O gosto pessoal é o que vai determinar a variável da localização.

O terceiro ponto é analisar a faixa de preço. “É preciso juntar as variáveis para chegar a uma conclusão de qual imóvel é o ideal. É preciso fazer uma pesquisa de quanto está custando o tipo de apartamento desejado na localização escolhida”, reforça o economista.

Em relação ao pagamento, é importante lembrar que, quanto maior a entrada, menor será o tempo de financiamento e a taxa de juros. “É fundamental ter disciplina para criar uma poupança inicial para dar de entrada. O ideal é ter um valor que represente entre 15% e 20% do valor total do imóvel”, explica Marcelo.

Depois é importante ver as condições de financiamento. “Atenção neste momento porque o prazo para o pagamento do financiamento de um imóvel pode ser de 15 a 25 anos. Então é bom avaliar uma prestação que caiba no bolso”, aconselha o economista. Não deixe de pesquisar qual instituição financeira oferece a melhor taxa de juros e a melhor condição para o pagamento.

Outra questão a ser pensada são os gastos extras, como ITBI e custos cartoriais, por exemplo. “Esses valores podem chegar a 10% do preço total do imóvel. Então procure saber se é possível incorporar essas taxas na parcela do financiamento porque algumas instituições financeiras oferecem esta possibilidade”, ressalta o economista. “Lembre-se ainda que, depois de o imóvel ter sido entregue, virão outros gastos, como condomínio e IPTU“, lembra Marcelo.

No final, levando em consideração todas essas variáveis e a renda disponível, é possível fazer um levantamento da quantia que será necessária economizar por mês e quanto tempo vai levar para conseguir dar a entrada e o prosseguimento no financiamento do imóvel. E, assim, calcular em quantos anos será viável realizar o sonho da casa própria. É menos complicado do que se imaginava, basta ter disciplina.

Simulação de gastos para comprar um imóvel de R$ 300 mil:

• Renda – R$ 3 mil;
• Despesas – R$ 2 mil;
• Economia – R$ 1 mil;
• Entrada no imóvel de 15% – R$ 45 mil.

* Para chegar ao valor da entrada serão necessários 45 meses de economia de R$ 1 mil, ou seja, quase três anos e oito meses;

* Depois analisar melhor condição de financiamento para pagar uma parcela que caiba no bolso, principalmente por ser um pagamento alongo prazo, com o menor número de mensalidades.

Fonte: Zap Imóveis

Vai rescindir o contrato de aluguel? Multa é um obstáculo

Inquilino que se arrepende e desiste do negócio é obrigado a pagar, a não ser que acordo seja feita com proprietário

Depois de procurar muito uma casa do seu jeito, você acha e assina o contrato de aluguel. Tem certeza de que fez a melhor escolha e que ficará ali por um bom tempo. Mas aí a vida muda e bate um arrependimento. O que fazer? A saída, geralmente, é pagar a multa por rescisão de contrato, seja lá por quanto tempo você ficou na moradia.

“A partir do momento que assinou contrato, o locador já está sujeito a multa. Não há prazo de arrependimento, de tolerância, salvo se as partes assim acertaram no contrato. Do contrário, assinado o documento, ele passa a ser o que chamamos de ato jurídico perfeito e portanto está irradiando seus efeitos, como a cobrança da multa”, explica o advogado Rafael Quaresma, especialista em Direito do Consumidor.

Segundo Quaresma, a multa não tem um valor exato e prevalece a autonomia entre as partes. “Por praxe, se trabalha com o valor de três aluguéis, mas pode ser mais ou menos. Eu já atuei num contrato cuja multa era de seis aluguéis. É sempre proporcional: quanto mais perto do início da vigência, maior o valor”.

Motivo de trabalho

Rompimento de contrato por mudanças de endereço por motivo de trabalho anula a multa do inquilino. “Desde que comprovada que a mudança do local de trabalho se deu por interesse do empregador. Deve ser feita notificação com, no mínimo, 30 dias de antecedência. É a única previsão de isenção do inquilino ao pagamento da multa”, detalha o advogado Rafael Paiva Nunes, especialista em Direito Imobiliário.

O advogado Rodrigo Karpat explica que o contrato de locação deve prever os direitos e deveres do inquilino e locador, forma de garantia, prazo contratual, multa no caso de rescisão, multa no caso de atraso do pagamento, responsabilidade pelo pagamento condomínio e IPTU.

“Quem for locar um imóvel deve inicialmente buscar uma boa imobiliária, com corretores habilitados. A visita ao imóvel pretendido deve ser minuciosa levantando questões inerentes ao funcionamento do condomínio, da unidade, bem como verificar a vaga de garagem. Saber os valores de IPTU e condomínio é essencial também”, diz Karpat.

Fonte: Zap Imóveis

Assinatura digital de contratos é mesmo segura? Leia e confira

Transação on-line é segura e tem mesma validade jurídica dos documentos físicos

Você já está certo do imóvel que quer, mas falta tempo para ir na imobiliária ler e assinar o contrato? Esse tipo de situação vem diminuindo com o avanço da tecnologia. Há alguns anos se tornou possível providenciar a assinatura do documento digitalmente. Além da agilidade, o processo é muito mais seguro.

“A assinatura digital veio para garantir segurança jurídica aos contratos, evitando fraudes. Nos contratos físicos, há possibilidade de falsificar documentos pessoais, aumentando o número de golpes”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia.

O advogado Renato Godoy, especialista em Direito Imobiliário, explica que o Código de Processo Civil prevê a aceitação dos documentos gerados digitalmente, desde que ocorra comprovação de autenticidade. Por isso, o procedimento deve ser feito por meio de empresas credenciadas.

Godoy lembra que a legislação no País criou a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP–Brasil), do Governo Federal, que credencia empresas certificadoras e faz a fiscalização. “A assinatura digital sustenta-se em operações matemáticas com base em algoritmos de criptografia assimétrica que garantem segurança extrema aos atos praticados”.

A assinatura digital tem validade jurídica igual à feita em papel e autenticada em cartório. Serve para qualquer contrato, seja de compra e venda ou aluguel de imóveis.

“O marco legal no País foi a aprovação da Lei 11.419, de 2006, em que o uso de documentos eletrônicos passou a ser aceito pelo Poder Judiciário, quando assinados digitalmente”, detalha Arthur Boiajian, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Vantagens

Diretor-geral da Rede Ideia Certificação Digital, Gustavo Paiva diz que, além da segurança, o método tem outras vantagens. Uma delas é a redução de custos com papel e impressora. Outra é a melhoria na gestão de dados: documentos produzidos em meio digital são protegidos por criptografia e armazenados por meio de serviços de nuvem. Isso evita a perda e permite o envio para qualquer lugar com segurança e rapidez.

“Além da economia de tempo e ganho de produtividade. O processo tradicional de confecção e assinatura de contratos muitas vezes é oneroso, engessado e burocrático. O desperdício de dias para colher assinaturas e dar os devidos encaminhamentos junto aos cartórios competentes pode comprometer a realização de um negócio”, destaca Paiva.

Ele orienta os interessados em usar a tecnologia a procurar plataformas credenciadas que prestem esse tipo de serviço. “É necessária a obtenção de um certificado digital fornecido por a uma autoridade certificadora competente, que por sua vez deve estar habilitada ao Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI)”.

Fonte: Zap Imóveis