Valorização de imóvel: os fatores que contribuem

Existem benefícios que são importantes para valorização de um imóvel, localização e segurança são alguns fatores entre outros que vamos apresentar. confira!

Na hora de escolher um imóvel, são muitos os fatores que nos preocupam. Queremos encontrar a casa dos nossos sonhos na melhor localização e com uma estrutura que atenda nossas necessidades. Isso tudo é muito importante para garantir nossa qualidade de vida no curto e médio prazo, mas e quanto ao dinheiro? Como saber se estamos fazendo um bom investimento?

Comprar um imóvel para morar é, sim, um investimento. Mesmo que seja só para passar alguns anos, antes de fechar um negócio é importante pensar nos fatores que podem valorizar ou desvalorizar o preço do empreendimento ao longo do tempo.

Muito se discute a respeito de quais são esses itens. Enquanto uns acreditam que o preço de casas e apartamentos depende muito da relação entre oferta e procura, é sabido que questões como infraestrutura do bairro, trânsito, segurança, entre outros, são determinantes na hora de fixar um preço de venda.

E para que você saiba bem o que pode influenciar na valorização de imóvel que deseja comprar, fizemos uma listinha abaixo explicando quais são esses fatores e como eles poderão mexer com o seu bolso no futuro! Acompanhe conosco.

Localização

Sem dúvida nenhuma, a localização do imóvel é um dos principais fatores que determinam não só a escolha pelo nosso lar como também a valorização dele no mercado imobiliário.

Você já deve ter reparado que imóveis com características semelhantes (como mesma área, mesmo número de quartos, vagas de garagem, etc.) que estejam localizados em regiões diferentes podem apresentar uma diferença bem grande no preço.

Isso acontece porque as regiões consideradas mais nobres possuem imóveis mais procurados, independentemente de ser casa ou apartamento, e, portanto, com o valor mais alto. Basta pensar, por exemplo, que um apartamento de 60 m² de frente para o mar pode custar mais do que outro que fique localizado na periferia da mesma cidade e tenha 90 m² de área.

Mas para quem quer pensar no futuro e na valorização do imóvel com o tempo, é preciso avaliar também o crescimento da cidade e para onde ele se direciona. A tendência é que os centros urbanos cresçam cada dia mais e devemos ficar atentos se não estamos procurando algo que vá na direção contrária desse movimento e que possa perder valor no futuro.

Comércio local

Acompanhando a localização, o comércio local — como a presença de restaurantes, padarias, supermercados e farmácias — também influencia na valorização do imóvel. Não é à toa que regiões próximas a shoppings tendem a ser mais valorizadas.

Com o crescimento dos centros urbanos, como citamos, as pessoas buscam por maiores facilidades no seu dia a dia, evitando ter que utilizar o carro ou o transporte público para realizar atividades rotineiras. Ter um comércio próximo, que as permita fazer tudo a pé e com um pequeno deslocamento de carro, é um diferencial buscado pela grande maioria.

Acessibilidade

Em tempos de trânsito caótico, morar em um local acessível, seja pelo transporte público (com opções de ônibus e metrô), seja pela proximidade de vias de acesso rápido, é sinônimo de qualidade de vida para muitos.

Ninguém quer perder horas do dia no trânsito. Um local com uma boa acessibilidade reduz esse risco e é, portanto, mais procurado no mercado, o que o faz também ser mais valorizado.

É interessante procurar saber dos investimentos em obras e transporte público previstos para a região. Mesmo nos casos em que o morador tenha carro próprio, é comum valorizar locais com boas opções de transporte público, seja para eventualidades ou pensando no futuro dos filhos.

Condições internas do imóvel

Imóveis novos são mais valorizados do que imóveis antigos. Afinal, um acabamento novo é sinônimo de menos dores de cabeça no futuro, seja com reformas ou com eventuais problemas.

Os materiais utilizados na construção do imóvel devem ser avaliados em relação à durabilidade e facilidade de manutenção. Quanto mais durável for o acabamento e mais fácil de limpar, mais o imóvel será valorizado.

Além disso, lugares que utilizam cerâmica cara, feita sob encomenda, serão certamente mais caros do que aqueles que utilizam peças comuns, fáceis de serem encontradas no mercado. O lado para o qual o imóvel está virado, que determina a incidência do sol no seu interior e uma vista definitiva também são diferenciais que garantem um acréscimo no preço de venda do mesmo.

Avaliadas essas questões mais básicas, devem-se então analisar outros pontos, como o posicionamento do imóvel no local. Existem lotes vagos próximos? É possível que aconteçam invasões por movimentos sociais?

Também é preciso pensar na questão de possíveis inundações, vizinhança tranquila, altura do imóvel (no caso de prédios, quanto mais alto o apartamento, mais valorizado ele é), aeração, ventilação e vista que se tem dos cômodos.

Educação, saúde e lazer

Quem está pensando em ter filho tem mais uma prioridade na hora de escolher um imóvel para morar: a proximidade de boas escolas e hospitais. Regiões que têm esses dois itens são mais valorizadas e, por consequência, o mesmo acontece com seus imóveis.

Vale fazer uma pesquisa dos hospitais e escolas mais próximos antes de escolher. Mesmo que não haja nenhum no bairro, se o deslocamento até os mais próximos for rápido isso já contribui para a valorização de imóvel.

Imóveis próximos a parques públicos, praças e pistas de corrida ou ciclovias também valem mais e recebem atenção especial não só de quem tem filhos, mas também de jovens que procuram atividades recreativas para sua rotina.

Segurança

Um dos grandes problemas atuais dos grandes centros urbanos é a violência. Qualquer cidade tem algumas regiões mais perigosas do que outras e um dos aspectos que mais valoriza um imóvel nos dias de hoje é a segurança que ele proporciona.

Seja por estar localizado em uma região com baixo índice de assaltos e furtos, seja por tem em sua estrutura aparatos de segurança (tais como câmeras, porteiro, cerca elétrica, alarmes, etc.), imóveis seguros são mais procurados no mercado, principalmente por famílias.

Além de ter certeza de que a casa ou condomínio é bem protegido, pesquise bem como é a segurança na região. Uma boa dica é conversar com pessoas que já moram no local e procurar pelos postos policiais mais próximos.

Tecnologia

Interfone nas portarias, porteiro eletrônico ou contratado, assim como portão eletrônico na garagem, já não são mais diferenciais, mas sim aspectos comuns a qualquer condomínio. Isso porque a falta deles é considerada um fator negativo por muitos que procuram imóveis.

Prédios e casa mais novos, com pouco tempo de construção, já são equipados com esses itens e ainda têm circuito interno de TV e instalações prontas para receber automação residencial. Essas características tornam o valor desses imóveis maior do que o dos mais antigos, que não dispõem do mesmo conforto.

Prédios sem elevadores codificados e com sistema de segurança também são menos valorizados, visto que isso oferece mais comodidade aos moradores e estimula a compra de apartamentos nesse empreendimento.

Possibilidade de reformas

É muito difícil achar um apartamento ou casa exatamente do jeito que sempre sonhamos. Por isso, muitas pessoas, na hora de comprar o imóvel, já o adquirem pensando nos itens que pretendem mudar no futuro para deixá-lo do jeito que queriam.

Reformas servem para trazer mais funcionalidade à casa e facilidades para os moradores, além de também servirem para atender as expectativas do mercado, como a troca de acabamentos antigos por novos. Por isso, apartamentos e casas que oferecem a possibilidade de se realizar obras para reforma ou expansão também são mais valorizados.

Mas é preciso também cuidado na hora de realizar uma obra no seu imóvel. Alterações de cunho pessoal — ou seja, aquelas mudanças feitas no imóvel somente de acordo com as suas necessidades — devem ser evitadas. Afinal, o que você procura é diferente do que o resto do mercado procura, e isso pode acabar causando dificuldades de venda no futuro, o que faz o preço do local cair.

Com tudo isso, é preciso ficar atento também a alguns outros fatores que podem jogar o valor do imóvel lá embaixo. Uma vizinhança incômoda e muito barulhenta, por exemplo, espanta potenciais compradores. O mesmo pode ser dito de uma garagem problemática, com vagas presas ou difíceis de manobrar.

Os afastamentos laterais também devem ser considerados nessa hora. Imóveis construídos muito próximos uns dos outros reduzem a privacidade dos moradores e são menos procurados, bem como casas que são cercadas por edifícios e, portanto, ficam muito expostas.

Os itens que contribuem para a valorização de imóvel podem ser bem relativos e subjetivos. Porém, com uma boa pesquisa e uma avaliação cuidadosa dos itens que mencionamos aqui, é possível encontrar não só o imóvel dos seus sonhos como o melhor investimento para o dinheiro da sua família. E isso é especialmente importante se você estiver se comprometendo com um financiamento para realizar esse sonho.

Investir em imóveis residenciais ou comerciais: o que é mais vantajoso?

Os dois apresentam vantagens e desvantagens que são importantes ter em mente antes de tomar qualquer decisão.

Na hora de fazer um investimento, comprar um imóvel se mostra uma solução cobiçada entre os brasileiros. Este é um mercado tradicionalmente valorizado e pode gerar uma margem de lucro boa se a escolha for acertada ao ter um imóvel para alugar. O preço, tamanho ou a localização são apenas algumas das diversas  variáveis muito importantes para escolher o imóvel certo para investir. 

Uma das principais definições, para quem vai investir em um imóvel, é a escolha entre um imóvel residencial ou comercial. Os dois têm pontos positivos e conhecer o que cada um proporciona pode garantir um resultado financeiro melhor, principalmente a médio e longo prazos. Saiba quais são as vantagens, desvantagens e como optar pelo melhor tipo de imóvel para ter o maior retorno possível.

Historicamente, os imóveis comerciais costumam atrair mais investidores, porém é preciso analisar vários fatores que podem influenciar na escolha. Uma questão em comum é que a localização é importante tanto para os comerciais quanto para os residenciais, mas pode ter um peso maior e até auxiliar no sucesso de uma loja, por exemplo.

“É preciso que ele seja em um ponto que tenha a certeza da vocação comercial da região. E é importante ficar atento a outros detalhes também, como ver se em uma determinada rua um dos dois lados, o direito ou esquerdo, tem valor comercialmente maior do que o outro lado. É bom ter uma visão do local”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Outro fator é que os contratos de aluguéis de imóveis comerciais costumam ser mais duradouros. “No residencial, é comum precisar de algum tipo de reforma com a saída do inquilino. O locador precisa fazer isso o mais rápido possível para recolocar o imóvel no mercado e concorrer com outros reformados ou novos”, ressalta Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

A situação econômica do Brasil também pode influenciar na escolha do melhor tipo de investimento. Eventuais crises geram desconfianças e posturas mais conservadoras que retraem investimentos das empresas e também na aposta de empreender. O resultado é uma menor procura de imóveis comerciais e até mesmo a redução em valores de aluguéis para conseguir um locatário.

“Com a população empregada, havia mais possibilidade de as pessoas empreenderem. Com uma crise, a taxa de desemprego alta e a instabilidade, muitas pessoas preferem não arriscar. Portanto, a procura por imóveis comerciais para alugar consequentemente cai”, diz Manoel da Silva Maia, presidente do Creci-RJ.

Portanto, diante deste contexto, avaliar a atual situação da economia também é necessário. Para Manoel da Silva Maia, as pessoas acabam fazendo um esforço quando se trata de um lugar para morar. Nesta questão, o economista Antônio Pessoa, professor do UniFBV, aconselha investimento em imóveis menores, seja residencial ou comercial.

“As pessoas têm dado prioridade para imóveis pequenos até para trabalhar com aluguel na faixa mais acessível. Além disso, deve-se priorizar empreendimentos que agreguem serviços e que tenham o lazer como diferencial. A tendência de condomínio clube é uma alternativa que pode trazer benefícios”, reforça.

Ou seja, no final das contas, a decisão passa pela análise de vários fatores que podem influenciar o rendimento com um imóvel, seja residencial ou comercial.

“É importante buscar um imóvel que ofereça um custo benefício melhor, que possa cobrar um aluguel que seja com o preço do mercado, mas que também remunere o investidor. No mercado de aluguel, vale muito a localização, proximidade de área que ofereçam serviços, coisas que vão valorizá-lo. Se a pessoa tem esse tipo de imóvel, fica mais fácil de alugar e ter retorno, seja comercial ou residencial”, conclui Antônio Pessoa.

Saiba o que é amortização de financiamento imobiliário

Abater parcelas é um direito do cliente, garantido pelo Código de Defesa do Consumidor

Quando se compra um imóvel por financiamento, o banco dá o valor à vista e o cliente tem um prazo para pagar, de forma parcelada, com acréscimo de juros e outros encargos diluídos no período combinado. Amortização do financiamento imobiliário nada mais é do que a quitação antecipada de parcelas.

A instituição financeira receberá dinheiro antes do prazo combinado e vai retirar do montante final, incluindo parte dos juros. “É possível amortizar o financiamento mediante redução do valor das parcelas ou diminuição do prazo total, mantendo o valor das parcelas. Pode ser utilizado o saldo do FGTS, o que é permitido a cada dois anos”, afirma o advogado Donald Donadio Domingues, especialista em Direito Imobiliário.

Gerente comercial da CIPA – Negócios Imobiliários, Gustavo Vianna explica que em qualquer tipo de operação de empréstimo ou financiamento existem algumas formas possíveis para se efetuar o pagamento da dívida, conhecidas como sistemas de amortização.

Uma delas é por meio da Tabela SAC. A modalidade de parcela atualizada é a mais comum. O saldo devedor vai sendo reajustado pela Taxa Referencial (TR). Pela SAC, as prestações começam mais altas e vão diminuindo no decorrer do contrato. Já a Tabela Price é usada para os sistemas de parcelas fixas, as taxas são mais altas porque não há correção.

Vianna lembra que cada financiamento tem sua conta, e o resultado da amortização vai variar dependendo do valor antecipado e tempo que ainda resta para pagamento. “Se pensarmos somente nos juros que vamos deixar de pagar, vale a pena. Mas para ver se haverá uma economia real, o indicado é consultar um especialista“, pondera o gerente.

Donald Domingues enfatiza que a amortização é um direito do cliente, garantido no Código de Defesa do Consumidor. “É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Portanto, o banco não pode recusar a amortização”.

Incorporadora, imobiliária e construtora: quais as diferenças?

Na hora de comprar um imóvel, apesar de o preço ser fator determinante na escolha, essa não é a única parte importante. Ter mais informações pode ser fundamental para que o negócio, que envolve um valor alto e um contrato a longo prazo, se concretize com sucesso.

Muitas vezes, os clientes se informam apenas sobre a construtora para saber se é uma empresa com credibilidade no mercado e ter a certeza de que a obra será concluída. Mas, além dela, você sabe o que são a incorporadora e a imobiliária?

Saber a diferença entre as três e a função de cada uma pode munir o consumidor de informações importantes, caso ele venha a ter algum problema durante o processo e precise resolver.

A incorporadora é a empresa que desenvolve o empreendimento imobiliário. Ela é responsável pela parte burocrática no processo de pegar um terreno que não tem nada e transformá-lo em uma edificação.

“Para tudo acontecer, é preciso ter um terreno a ser transformado e, no cartório de imóveis, uma matrícula em várias, na quantidade de apartamentos que o empreendimento terá”, explica Thiago Melo, vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE).

“O anúncio de venda de um empreendimento só pode acontecer quando feito o registro no memorial de incorporação, momento em que é dada a entrada no cartório de imóveis informando que aquele terreno não será mais uma matrícula única e será a quantidade de apartamentos que ele terá”, complementa.

Segundo Manoel da Silveira Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores do Rio de Janeiro (Creci-RJ), a incorporadora é quem tem um terreno e se propõe a construir ou, em outro caso, vender o projeto para outra empresa. E é aí que entra o papel da construtora.

“A finalidade da construtora é a de construir dentro do que o incorporador aprovou”, afirma. Ela vai ser contratada pela incorporadora para fazer a obra que foi registrada no memorial.

Portanto, as funções da incorporadora e da construtora são diferentes. “A primeira é mais voltada para a venda, legalização e a parte burocrática, enquanto a segunda para a engenharia, obra e redução de custos na construção“, detalha Thiago Melo.

No entanto, nada impede que uma única empresa seja incorporadora e construtora ao mesmo tempo. “Ela pode ter o terreno e ela mesma construir o empreendimento”, reforça Manoel da Silveira Maia.

Independente de a empresa ter uma ou as duas funções, o cliente sempre vai tratar diretamente com a incorporadora. “Foi ela que vendeu para o consumidor. Se a incorporadora contratou outra empresa para construir ou não, para o cliente não importa, ela tem que entregar o que está no contrato do empreendimento”, ressalta o vice-presidente da Ademi-PE.

Já a imobiliária, por sua vez, tem como finalidade prestar serviços aos seus clientes no tocante de vender ou administrar os imóveis. “É uma empresa responsável pela intermediação. Os corretores são treinados para fazer a venda do empreendimento e ganhar comissão em cima disso”, diz Thiago Melo.

Ele ainda chama a atenção para o fato de que o mercado imobiliário é um dos poucos setores que terceirizam a parte da comercialização dos produtos. “Trata-se de um setor grande que terceirizou a parte comercial. Mas a incorporadora é quem conhece melhor o seu produto e está habilitado para vender”, afirma.

Por conta disso, hoje em dia é mais frequente acontecer de a incorporadora ter uma equipe própria de vendas. “Muitas vezes, os parceiros também podem vender, mas a incorporadora tem uma equipe própria mais focada no produto e isso tem acontecido cada vez com mais frequência”, conclui.

O preço do apartamento que você quer é justo? Saiba o que observar

Conhecer o valor médio do metro quadrado na área e detalhes do imóvel ajudam a não comprar gato por lebre.

Muitos critérios podem valorizar ou depreciar um imóvel, por isso é preciso analisar o preço com equilíbrio. Em caso de edifícios, por exemplo, andares mais altos são mais valorizados. A vizinhança também conta pontos: transporte público, escolas, hospitais e áreas de lazer próximos. É preciso levar em conta todos esses fatores para chegar a um valor médio ideal.

“É bom consultar corretores da região para conhecer o valor médio do metro quadrado, verificar se o entorno oferece facilidades que compensem o investimento. Além disso, também vale a pena verificar anúncios de propriedades semelhantes, na mesma área, para checar se o preço é realmente justo”, ensina o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

Ele ainda orienta a ter atenção à documentação apresentada, para saber se o imóvel não está bloqueado por conta de ações trabalhistas ou se há algum impedimento legal à transação. “O corretor de imóveis avaliador é quem pode garantir o valor justo com mais segurança e tranquilidade”, diz.

Desconfie

Delegado titular do Creci-SP e perito em Avaliações Imobiliárias, Wagner Nogueira ressalta que o cliente deve desconfiar de imóveis com preço muito abaixo do mercado ou condições exigidas que fogem do habitual.

“O parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM) é feito por profissionais do ramo imobiliário capacitados para realizar a avaliação correta de um imóvel. Mesmo que seja um simples parecer de valor de mercado, é essencial buscar o auxílio de um corretor”.

Nogueira lembra um ponto importante que influenciará diretamente no preço: a necessidade de venda. “Obviamente, quanto menor o valor praticado frente ao valor de mercado avaliado, maior a possibilidade de venda”.

Fonte: Zap Imóveis

Conheça o selo LEED, certificação que atesta empreendimentos imobiliários sustentáveis

Construções com o selo são econômicas e usam sistemas mais eficazes de água e energia elétrica

Os brasileiros já veem a sustentabilidade como um diferencial ao adquirir ou alugar um imóvel.

Para garantir que as construções realmente respeitem o meio ambiente, foram criados diversas metodologias e também formas de certificar que há vantagens econômicas, ambientais ou sociais. Um imóvel certificado, por exemplo, tende a gastar menos energia e água por implantarem sistemas mais eficientes e, com isso, ter valores mais baixos nas contas de água e energia elétrica.

Entre as principais certificações está a LEED – Leadership in Energy and Environmental Design (Liderança em Energia e Design Ambiental). É um selo internacional que avalia o desempenho das edificações nas seguintes categorias: localização e como se relaciona com o entorno; uso eficiente da água, eficiência energética e produção de energia renovável, qualidade interna do ar, materiais e recursos e inovação.

Essa certificação é gerida pela Green Building Council (GBC), entidade sediada nos Estados Unidos, mas atuante em todo o mundo. “Os consumidores sentem-se atraídos em escolher marcas e estabelecimentos alinhados com questões de sustentabilidade“, afirma Felipe Faria, CEO da GBC Brasil.

Segundo ele, todos os lançamentos foram certificados ou estão em processo de certificação LEED em determinados segmentos, como o de edificações corporativas. A sustentabilidade está entre os objetivos das empresas, seja em sua produção ou no escritório, e é um diferencial competitivo no mercado imobiliário comercial

Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo), acredita que há um processo natural de amadurecimento da sociedade em busca dessas edificações ambientalmente eficazes. “Os clientes gostam, valorizam, mas ainda não procuram especificamente isso”, afirma Borges.

Borges lembra que o investimento nesse tipo de construção encarece os apartamentos. “Quem investe é incorporador, o construtor. E quem tem o ganho na economia a longo prazo é o consumidor. É importante que se valorize isso”, explica o vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP.

Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, acredita que há um processo natural de amadurecimento da sociedade em busca dessas edificações ambientalmente eficazes. “Os clientes gostam, valorizam, mas ainda não procuram especificamente isso”.

Borges lembra que o investimento nesse tipo de construção encarece os apartamentos. “Quem investe é incorporador, o construtor. E quem tem o ganho na economia a longo prazo é o consumidor. É importante que se valorize isso”.

O selo LEED

Há alguns pré-requisitos que o empreendedor precisa cumprir para prosseguir com a certificação e cerca de 70 recomendações técnicas. Conforme são cumpridas, o empreendimento pontua até atingir um nível de certificação: básico, prata, ouro e platina.

“No Brasil, este movimento está muito forte no mercado imobiliário, sendo que o país é o quarto no ranking mundial, com mais de 1.350 projetos registrados e mais de 530 empreendimentos certificados”, detalha o CEO da GBC Brasil.

De acordo com o Faria, um empreendimento sustentável é a melhor opção de negócio. “A média de acréscimo de custo de construção dos mais de 500 projetos certificados no Brasil foi de 0% a 6%. Porém, considerando que 15% dos custos de uma edificação são de construção e 85% de operação, invariavelmente o retorno é no curto prazo”.

“No Brasil, este movimento está muito forte no mercado imobiliário, sendo que o país é o quarto no ranking mundial, com mais de 1.350 projetos registrados e mais de 530 empreendimentos certificados”, detalha Felipe Faria.

De acordo com o CEO da GBC Brasil, um empreendimento sustentável é a melhor opção de negócio. “A média de acréscimo de custo de construção dos mais de 500 projetos certificados no Brasil foi de 0% a 6%. Porém, considerando que 15% dos custos de uma edificação são de construção e 85% de operação, invariavelmente o retorno é no curto prazo”.

Importância

Para Juliana Rangel, especializada em arquitetura sustentável e sócia fundadora do SustentArqui, a construção civil é um dos setores que mais impacta o meio ambiente e empreendimentos sustentáveis serão cada vez mais exigidos por lei e pelos clientes finais.

“É importante para os empreendimentos que queiram ter um diferencial e atender essa demanda crescente. Por meio da certificação é possível demonstrar que soluções sustentáveis foram adotadas corretamente”.

O vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP acredita em benefícios para todos. “Para o empreendedor, é uma marca de preocupação, tem o aspecto de imagem, de reputação. Por outro lado, tem a questão econômica e técnica: menor consumo com água, energia, operação e manutenção. A vida útil é maior”.

Fonte: Zap Imóveis