10 direitos que devem constar no contrato de aluguel

Análise do contrato de aluguel deve ser realizada com calma para que não haja problemas futuros quando o mesmo entrar em vigência

Ao locar um imóvel, seja para morar ou montar um negócio, é necessário tomar uma série de cuidados. Para não assinar um contrato de aluguel residencial que lhe cause dor de cabeça mais tarde, o ideal é que o documento seja analisado por um advogado.

Se não houver como consultar um profissional, leia todas as cláusulas com cuidado e o que não entender, pergunte para o proprietário ou imobiliária responsável. Lembre-se: nunca assine nenhum documento antes de ler!

A seguir confira 10 direitos que devem estar previstos em seu contrato. Boa leitura!

1. Condições do imóvel

O inquilino sempre deve visitar o imóvel e, com cuidado, prestar atenção a todos os detalhes para ter certeza de que o local está em ordem. Geralmente, essa vistoria é acompanhada pelo proprietário ou corretor da imobiliária.

O ideal é que durante a visita sejam feitas imagens de cada cômodo, para não haver divergências entre inquilino e proprietário posteriormente. O resultado dessa vistoria, que inclui desde pintura à presença de gabinetes no banheiro e cozinha, deve ser anexado ao contrato.

Com fotografias do local, fica claro o que será de responsabilidade do locatário na hora de deixar o imóvel. Afinal, ele terá que entregar o apartamento ou casa da maneira como encontrou.

Se problemas surgirem no meio do caminho, como manchas ou rachaduras na parede, por exemplo, o mais comum é fazer novas imagens e anexá-las ao contrato com assinatura do locador. Caso o proprietário se recuse a arrumar uma solução e no contrato não há uma cláusula específica, o ideal é entrar em um acordo. Por isso, essa é uma questão que deve estar bastante clara no documento.

2. Melhorias e construção

Quem aluga um imóvel deve estar ciente de que qualquer reforma, ainda que seja para valorizar o imóvel, precisa ter o aval do proprietário. Essa é uma cláusula sempre presente em contrato.

Quando o locador autorizar algum tipo de melhoria, saiba que dificilmente o inquilino terá qualquer reembolso por isso. Leve isso em consideração ao planejar qualquer reforma. Entretanto em caso de reparos como vazamentos e infiltração, a responsabilidade é do proprietário, que pode fazer o pagamento ou conceder desconto no aluguel.

3. Formas de garantia

Existem diferentes formas de garantia ao locar um imóvel. Entre as mais comuns estão o fiador, seguro fiança e caução. Por isso, antes de procurar um lugar para morar ou montar o seu negócio, assegure-se de que vai conseguir cumprir com algumas dessas modalidades.

Para que o proprietário aceite o fiador, geralmente um amigo ou parente, é necessário que o mesmo tenha um imóvel em seu nome e de preferência na mesma cidade. Em alguns casos é necessário, também, um fiador que tenha renda superior ao valor do aluguel.

Já no caso da garantia caução, o inquilino deve depositar uma quantia equivalente a três meses de aluguel em uma espécie de poupança. Se no final do contrato esse dinheiro não for usado para cobrir uma multa ou mensalidade atrasada, o valor será devolvido ao locatário.

O seguro fiança, por sua vez, é um capital que o locatário paga para uma seguradora, que vai cumprir com o compromisso do aluguel, se o mesmo não conseguir. O valor equivale a um aluguel a mais por ano.

No contrato, às vezes, o locador deixa explícito em alguma cláusula que tem preferência por uma ou outra garantia. Por isso é bom prestar bastante atenção.

4. Multas

As multas de um contrato de aluguel residencial devem dispor a respeito de atraso no pagamento da locação, rescisão ou infração a qualquer cláusula. O valor acrescido, porém, não pode ser abusivo. Por isso é necessário analisar o contrato com cautela.

As multas no caso de rescisão devem ser sempre proporcionais, de acordo com o prazo do contrato. O locador também não pode pedir o imóvel antes da data combinada. Ainda, é possível estipular que o locatário devolva o apartamento ou casa em 12 meses, sem pagamento de multa.

5. Preferência na venda de imóvel

Antes de vender o imóvel, saiba que o proprietário tem um prazo para que o inquilino manifeste a sua vontade ou não de fazer o negócio. Isso significa que a preferência na compra é do locatário.

Trinta dias é o prazo estipulado para que o inquilino deixe o imóvel caso não queira ou não possa adquiri-lo. Portanto, antes do tempo acabar, o ideal é que o inquilino procure renovar o contrato, solicitando até um prazo maior. Assim ele ficará muito mais protegido.

6. Documentos exigidos na assinatura do contrato

Para um documento completo, é importante observar a identificação das partes. Devem constar dados como RG, nome completo, CPF, nacionalidade, profissão e endereço.

Caso uma das partes seja casada, ainda deve ser apresentada a certidão de casamentos e os dados completos do marido ou da esposa. É essencial ficar atento a isso, já que a falta da assinatura do cônjuge pode invalidar toda a transação.

7. A vigência do contrato

A Lei do Inquilinato prevê que o contrato não tenha vigência menor do que 30 meses. Ainda assim, é comum que haja uma negociação na hora de rescindir o contrato sem multa após um ano. Isso é especialmente frequente em negociações com imobiliárias.

Não deixe de estar atento a esse detalhe. Caso não haja nada especificado, é possível que você tenha que arcar com multa se precisar sair do imóvel antes do término do contrato.

Contratos menores, como aqueles com vigência menor do que 90 dias, devem ter especificado o uso do imóvel como para temporada.

8. Índice de reajuste

Outro direito importante que deve constar no contrato de aluguel residencial é a especificação do índice de reajuste do aluguel e os abatimentos que acontecem em caso de pagamento em dia.

Na maioria dos contratos, o índice de reajuste é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). Mesmo assim, alguns proprietários podem escolher outras formas de aumento anual.

É importante lembrar que a legislação permite esse reajuste a cada 12 meses, mas não menos do que isso. Mudanças frequentes de valor e índices abusivos indicam práticas ilegais.

9. Condições de quebra de contrato

Caso o contrato precise ser rescindido, algumas multas podem ser aplicadas. Caso o locatário precise sair do imóvel a 4 meses do final da vigência, por exemplo, ele deverá pagar multa proporcional ao tempo restante.

Existem algumas exceções para essa multa. Quando o inquilino avisar o proprietário que precisará se mudar com, no mínimo, 30 dias de antecedência, a multa pode ser anulada.

O importante é prestar bastante atenção às cláusulas que falam das condições de quebra. Todos estamos sujeitos a mudanças bruscas de planos e é importante estarmos prontos para eventuais sanções.

10. Destinação do imóvel

Verifique se o contrato especifica qual a destinação do imóvel negociado. As modalidades são residencial, comercial ou para temporada. Não pense que é um detalhe; as condições de locação são diferentes para cada uma delas.

Essa é uma garantia que as partes têm de que o contrato é verdadeiro e de que o imóvel não será utilizado para outro fim. O acordo deve ser respeitado, caso contrário, o inquilino deverá pagar multas ou arcar com outras punições.

O contrato de aluguel residencial é o primeiro passo para que você tenha uma morada tranquila e sem incômodos. A leitura correta do documento garante os direitos de todos e asseguram os deveres previstos pela lei.

Fonte: Imóvel Web

Sítio, chácara e fazenda: entenda as diferenças

Conheça as diferenças entre os três principais tipos de imóveis rurais e descubra o que mais combina com você

No Brasil, quem está à procura de um imóvel que reserve as maravilhas da vida no campo não costuma ter dificuldades em encontrar propriedades que têm como diferencial o contato com a natureza. Por ser um País rico em fauna e flora, são muitas as opções, ainda que sempre associadas a três principais modelos: sítio, chácara e fazenda.

Com semelhanças óbvias entre si, é comum serem confundidos como sinônimos, quando na verdade cada tipo possui particularidades que, a depender do que se é pretendido, podem pesar no momento de tomar a decisão sobre qual é o melhor investimento. Pensando nisso, decidimos explicar as principais diferenças: Confira:

Fazenda

Ao pensarmos em vida no campo e imóveis rurais, é comum imaginarmos o dia-a-dia de uma fazenda. Isso vem do fato de esse modelo de propriedade ter como principal característica o fato de destinar-se sobretudo à agricultura e à pecuária, o que exige da casa uma estrutura que comporte materiais de auxílio à produção agrícola.

No caso de fazendas de muitos hectares, o padrão é separar a casa propriamente dita dos espaços que servem como depósito ou área de produção, isto é, ambientes de moagem, caleação etc. A casa, portanto, reserva características típicas de um imóvel destinado a simples moradia, mas rodeada de tudo o que conhecemos por ruralidade.

Chácara

Diferente do que muitos pensam, a chácara é, sim, uma propriedade rural. Quando da sua popularização, o modelo de imóvel ficou conhecido como uma versão menor e mais barata de uma fazenda, mas com o passar do tempo foi adquirindo características que a afastou do trabalho no campo.

Atualmente, a chácara é sobretudo um imóvel que se destina à recreação. É comum que investidores do mercado imobiliário façam negócios de aluguel de chácaras por temporada, tendo em vista a grande quantidade de interessados em épocas específicas do ano. É, portanto, um imóvel utilizado como um refúgio temporário por quem vive nas grandes metrópoles.

Sítio

Assim como a chácara, o sítio surgiu como um modelo mais modesto de fazenda, algo que continua a ser perpetuado até hoje. É destinado, sobretudo, a quem deseja uma propriedade rural típica, com o cultivo de produtos agrícolas, mas em um tamanho menor e com menos responsabilidades agrárias.

Há também quem defina o sítio como uma propriedade híbrida, que reserva características de uma fazenda e também de uma chácara. Isso porque é comum que seja também seja utilizado para recreação, sendo inclusive muitas vezes alugado por temporada ou para a realização de eventos, o que acaba por torná-lo o tipo de propriedade rural mais popular.

Fonte: Zap Imóveis

Vale a pena comprar um imóvel à vista?

Apesar de a compra de um imóvel permear o sonho da maioria dos brasileiros, esta não é uma tarefa fácil, já que representa um investimento alto, principalmente para quem quer comprar à vista. E a escolha de como será feito o pagamento é sempre parte importante do processo. É fundamental analisar as opções para entender o que vai caber no orçamento e o que vai comprometer menos as finanças da família.

O financiamento costuma ser uma possibilidade viável, mas, ainda que os juros para o crédito imobiliário tenha caído, eles representam uma quantia que pesa no bolso. Porém será que vale a pena juntar dinheiro para pagar um imóvel à vista?

Não há dúvidas que a opção de pagar à vista é sempre a melhor e uma das principais vantagens para quem paga um imóvel à vista é que ele acaba tendo o preço final mais barato.

“A pessoa, às vezes, prefere juntar o dinheiro para comprar à vista porque ela tem condições de pechinchar e conseguir descontos. Acho que ela pode fazer um cálculo médio aproximado de 5% de desconto no valor total do imóvel”, explica José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Apesar deste ser o cenário ideal, nem sempre o pagamento à vista é possível de ser alcançado. O primeiro ponto é que para juntar dinheiro para comprar um imóvel à vista provavelmente vai levar muitos anos. E se a família vive de aluguel é um complicador porque vai precisar não apenas separar o valor mensal para juntar, mas também somar a isso o dinheiro pago mensalmente para o aluguel.

“Existem pessoas que não têm condições de juntar porque ou elas pagam o aluguel ou juntam. Elas não conseguem fazer os dois ao mesmo tempo, não cabe no orçamento“, afirma José Augusto Viana Neto.

Outra questão que precisa ser levada em consideração é a disciplina necessária porque para chegar ao montante total, vai ser preciso separar o dinheiro mensalmente e ter a capacidade de não mexer nele por nenhum motivo. Por isso, é importante fazer as contas para ver o que é possível separar do orçamento sem apertar as finanças: fazer os cálculos dos gastos médios mensais somados aos extras, como lazer, para identificar quanto sobra.

Além disso, o mercado imobiliário flutua bastante de acordo com a situação econômica e pode acontecer de a pessoa se programar para comprar um imóvel e ele ir se valorizando ao longo dos anos, exigindo mais tempo de poupança.

Por isso, muitas vezes a solução é uma mistura entre poupar e financiar. Para conseguir um financiamento imobiliário através do Sistema Financeiro de Habitação, é necessário dar uma entrada. Portanto, se não é possível quitar o imóvel à vista, o ideal é juntar o máximo possível para dar de entrada porque, quanto maior for esse valor inicial, menor será o financiamento e, consequentemente, as taxas de juros.

Por outro lado, a vantagem do financiamento é que ele vai possibilitar o uso do saldo do FGTS e também que tenha o imóvel de imediato. “A pessoa para de pagar o aluguel, que é um dinheiro gasto, mas que nunca mais volta. Mesmo que se pague juros no financiamento e que não são baixos, já que partem de 8%, acaba compensando porque já garante o imóvel, já o aluguel é um investimento que não capitaliza”, ressalta o presidente do Creci-SP.

Saiba quais são os documentos para fazer o contrato de compra e venda de um imóvel

Antes de fechar a compra do imóvel e assinar o contrato de compra e venda é preciso apresentar uma lista grande de documentos. Se você está pensando em se mudar é importante saber da parte burocrática da negociação. No vídeo de hoje da série “Busca pelo Imóvel, você vai entender um pouco mais sobre o assunto.

Para facilitar, separamos abaixo do vídeo a lista detalhada de toda documentação do vendedor e do comprador para você fazer uma compra segura.

Documentos do imóvel

– Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis

– Certidão negativa vintenária de ônus reais. O documento mostra o histórico do imóvel nos últimos 20 anos

– Certidão negativa de impostos, que é expedido pela prefeitura

– Certidão negativa de débitos condominiais

– Cópia autenticada do IPTU do ano. É expedida pela prefeitura

– Averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis

– Planta do imóvel aprovada pela prefeitura

– Registro de ações reipersecutórias e alienações. É emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis

Imóvel em inventário

– Autorização de venda pelo Ministério Público se o imóvel for de uma pessoa menor de idade

– Certidão negativa vintenária de ônus reais

– Cópia autenticada do atestado de óbito

– Cópia autenticada do formal da partilha

Documentos pessoais do vendedor (pessoa física)

– Cópia da carteira de identidade (RG)

– Cópia do CPF

– Cópia da certidão de nascimento. Se for casado, cópia da certidão de casamento

– Se for casado, cópia da certidão do cônjuge

– Comprovante de residência

– Certidão negativa de ações cíveis. É expedida pelo Fórum

– Certidões de feitos, emitidas pela Justiça Federal e Justiça do Trabalho

– Certidão negativa de interdição e tutela

– Protesto de títulos

Documentos pessoais do vendedor (pessoa jurídica)

– Certidões negativas de ações cíveis, expedidas pela Justiça Federal e Justiça do Trabalho

– Certidão negativa de devidos estaduais, expedida pela Secretaria de Estado da Fazenda

– Certidão negativa de débitos com o INSS

– Carta com data a última alteração do contrato

– Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial

– Protestos de títulos

Documentos do comprador

– Cópia do RG

– Cópia do CPF

– Se for casado, cópias do RG e CPF do cônjuge

– Certidão autenticada de casamento

– Deve informar endereço e profissão

Contrato de compra e venda

Todas as informações do comprador e vendedor devem estar bem descritas no contrato de compra e venda de um imóvel, além de outras coisas, como valor e pagamento. São elas:

– Nome completo

– RG e do CPF

– Título eleitoral

– Profissão

– Estado civil

– Valor total do imóvel

– Forma de pagamento

– Valor dado como sinal

– Período das parcelas que serão pagas pelo imóvel

– Multas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel e entrega do imóvel em diferentes condições

– Comissão da imobiliária

– Se for vendido com mobília, os itens também devem estar descritos no contrato

Investir em imóveis residenciais ou comerciais: o que é mais vantajoso?

Na hora de fazer um investimento, comprar um imóvel se mostra uma solução cobiçada entre os brasileiros. Este é um mercado tradicionalmente valorizado e pode gerar uma margem de lucro boa se a escolha for acertada ao ter um imóvel para alugar. O preço, tamanho ou a localização são apenas algumas das diversas  variáveis muito importantes para escolher o imóvel certo para investir.

Uma das principais definições, para quem vai investir em um imóvel, é a escolha entre um imóvel residencial ou comercial. Os dois têm pontos positivos e conhecer o que cada um proporciona pode garantir um resultado financeiro melhor, principalmente a médio e longo prazos. Saiba quais são as vantagens, desvantagens e como optar pelo melhor tipo de imóvel para ter o maior retorno possível.

Historicamente, os imóveis comerciais costumam atrair mais investidores, porém é preciso analisar vários fatores que podem influenciar na escolha. Uma questão em comum é que a localização é importante tanto para os comerciais quanto para os residenciais, mas pode ter um peso maior e até auxiliar no sucesso de uma loja, por exemplo.

“É preciso que ele seja em um ponto que tenha a certeza da vocação comercial da região. E é importante ficar atento a outros detalhes também, como ver se em uma determinada rua um dos dois lados, o direito ou esquerdo, tem valor comercialmente maior do que o outro lado. É bom ter uma visão do local”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Outro fator é que os contratos de aluguéis de imóveis comerciais costumam ser mais duradouros. “No residencial , é comum precisar de algum tipo de reforma com a saída do inquilino. O locador precisa fazer isso o mais rápido possível para recolocar o imóvel no mercado e concorrer com outros reformados ou novos”, ressalta Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

A situação econômica do Brasil também pode influenciar na escolha do melhor tipo de investimento. Eventuais crises geram desconfianças e posturas mais conservadoras que retraem investimentos das empresas e também na aposta de empreender. O resultado é uma menor procura de imóveis comerciais e até mesmo a redução em valores de aluguéis para conseguir um locatário.

“Com a população empregada, havia mais possibilidade de as pessoas empreenderem. Com uma crise, a taxa de desemprego alta e a instabilidade, muitas pessoas preferem não arriscar. Portanto, a procura por imóveis comerciais para alugar consequentemente cai”, diz Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.

Portanto, diante deste contexto, avaliar a atual situação da economia também é necessário. Para Manoel da Silveira Maia, as pessoas acabam fazendo um esforço quando se trata de um lugar para morar. Nesta questão, o economista Antônio Pessoa, professor do UniFBV, aconselha investimento em imóveis menores, seja residencial ou comercial.

“As pessoas têm dado prioridade para imóveis pequenos até para trabalhar com aluguel na faixa mais acessível. Além disso, deve-se priorizar empreendimentos que agreguem serviços e que tenham o lazer como diferencial. A tendência de condomínio clube é uma alternativa que pode trazer benefícios”, reforça.

Ou seja, no final das contas, a decisão passa pela análise de vários fatores que podem influenciar o rendimento com um imóvel, seja residencial ou comercial.

“É importante buscar um imóvel que ofereça um custo benefício melhor, que possa cobrar um aluguel que seja com o preço do mercado, mas que também remunere o investidor. No mercado de aluguel, vale muito a localização, proximidade de área que ofereçam serviços, coisas que vão valorizá-lo. Se a pessoa tem esse tipo de imóvel, fica mais fácil de alugar e ter retorno, seja comercial ou residencial”, conclui Antônio Pessoa.

Descubra se vale a pena comprar um imóvel à vista

Apesar de a compra de um imóvel permear o sonho da maioria dos brasileiros, esta não é uma tarefa fácil, já que representa um investimento alto, principalmente para quem quer comprar à vista. E a escolha de como será feito o pagamento é sempre parte importante do processo. É fundamental analisar as opções para entender o que vai caber no orçamento e o que vai comprometer menos as finanças da família.

O financiamento costuma ser uma possibilidade viável, mas, ainda que os juros para o crédito imobiliário tenha caído, eles representam uma quantia que pesa no bolso. Porém será que vale a pena juntar dinheiro para pagar um imóvel à vista?

Não há dúvidas que a opção de pagar à vista é sempre a melhor e uma das principais vantagens para quem paga um imóvel à vista é que ele acaba tendo o preço final mais barato.

“A pessoa, às vezes, prefere juntar o dinheiro para comprar à vista porque ela tem condições de pechinchar e conseguir descontos. Acho que ela pode fazer um cálculo médio aproximado de 5% de desconto no valor total do imóvel”, explica José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Apesar deste ser o cenário ideal, nem sempre o pagamento à vista é possível de ser alcançado. O primeiro ponto é que para juntar dinheiro para comprar um imóvel à vista provavelmente vai levar muitos anos. E se a família vive de aluguel é um complicador porque vai precisar não apenas separar o valor mensal para juntar, mas também somar a isso o dinheiro pago mensalmente para o aluguel.

“Existem pessoas que não têm condições de juntar porque ou elas pagam o aluguel ou juntam. Elas não conseguem fazer os dois ao mesmo tempo, não cabe no orçamento“, afirma José Augusto Viana Neto.

Outra questão que precisa ser levada em consideração é a disciplina necessária porque para chegar ao montante total, vai ser preciso separar o dinheiro mensalmente e ter a capacidade de não mexer nele por nenhum motivo. Por isso, é importante fazer as contas para ver o que é possível separar do orçamento sem apertar as finanças: fazer os cálculos dos gastos médios mensais somados aos extras, como lazer, para identificar quanto sobra.

Além disso, o mercado imobiliário flutua bastante de acordo com a situação econômica e pode acontecer de a pessoa se programar para comprar um imóvel e ele ir se valorizando ao longo dos anos, exigindo mais tempo de poupança.

Por isso, muitas vezes a solução é uma mistura entre poupar e financiar. Para conseguir um financiamento imobiliário através do Sistema Financeiro de Habitação, é necessário dar uma entrada. Portanto, se não é possível quitar o imóvel à vista, o ideal é juntar o máximo possível para dar de entrada porque, quanto maior for esse valor inicial, menor será o financiamento e, consequentemente, as taxas de juros.

Por outro lado, a vantagem do financiamento é que ele vai possibilitar o uso do saldo do FGTS e também que tenha o imóvel de imediato. “A pessoa para de pagar o aluguel, que é um dinheiro gasto, mas que nunca mais volta. Mesmo que se pague juros no financiamento e que não são baixos, já que partem de 8%, acaba compensando porque já garante o imóvel, já o aluguel é um investimento que não capitaliza”, ressalta o presidente do Creci-SP.

Fonte: Zap Imóveis

Conheça o funcionamento das ações de despejo e evite processos em seu nome

Ninguém que aluga um imóvel, seja o locador ou locatário, espera que a relação termine de uma forma que não seja tranquila. É sempre importante ficar atento a todas as situações que podem acontecer ao longo de um contrato de muitos meses, porque nem sempre o final é exatamente como o desejado. A situação mais drástica é a ação de despejo e pode ser ocasionada por diversos fatores.

A ação de despejo é, por via de regra, acionada pelo locador contra o locatário. Há duas hipóteses mais comuns que levam a este resultado. A primeiro é por falta de pagamento.

“Quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou os encargos, isso pode acontecer. Os encargos são os que estão previstos no contrato, normalmente, o condomínio e o IPTU“, explica Luís Fernando Teixeira de Andrade, diretor da área de direito imobiliário do escritório Karpat Advogados.

A segunda é quando chega ao fim o prazo de vigência do contrato. “É importante que quem esteja alugando o imóvel fique atento ao prazo para, quando estiver próximo de terminar, entrar em contato com o locador ou com a imobiliária para pedir a prorrogação”, acrescenta.

Segundo o advogado, outra modalidade que existe para uma ação de despejo é por conta da infração contratual. “A falta de pagamento é a mais comum e que as pessoas têm mais conhecimento, porém o despejo também é possível quando se infringe as regras do condomínio. É obrigação legal do locatário seguir as normas e, quando não segue, o locador tem o direito de entrar com uma ação de despejo, apesar de não ser uma hipótese muito conhecida”, detalha.

Prazos

A tramitação do processo demora a depender do motivo que levou a uma ação de despejo. Nos casos por falta de pagamento, em que não há garantias no contrato ou que elas estejam superadas pelo débito, o processo pode ser concluído de forma mais rápida.

“Se o contrato não tiver uma garantia como um fiador ou se o valor da caução for menor do que o débito, o locador pode pedir liminar para que o locatário efetue o pagamento em 15 dias. Se ele não fizer, é necessário que desocupe o imóvel no mesmo prazo ou será determinado o despejo coercitivo [obrigatório]”, afirma.

O advogado ainda ressalta que, em caso de imóveis com locação comercial, se passar do prazo de vigência do contrato e o locatário não desocupar, o locador pode pedir liminar para desocupação em 15 dias.

Para além dessas hipóteses, o processo corre como ação normal e o prazo não será tão rápido. “O locatário vai apresentar defesa, o que normalmente só posterga o processo. O locador se apresenta. Até sair a sentença pode demorar em torno de seis meses a um ano, podendo acontecer desse prazo ser superado”, pontua.

Esse tipo de ação tem o nome de dúplice, com despejo e cobrança. “O locatário é cobrado dos débitos existentes como também dos que foram criados até a desocupação. Terminando o processo vai buscar esses valores através de patrimônio, valores nas contas, imóveis do fiador”, complementa.

Fonte: Zap Imóveis

Laudo de avaliação: conheça o documento que determina valor do imóvel

Quem vende ou compra um imóvel usa como base para negociação o preço de mercado, sem necessidade da avaliação de um engenheiro, por exemplo. Mas é possível também fazer um laudo de avaliação técnica do imóvel, contratando empresas especializadas.

Esse tipo de serviço é mais usado quando o bem está inserido em ação judicial ou para contratação de seguros. O perito avaliador deve seguir regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além de analisar a situação mercadológica do imóvel. Ou seja, vai avaliar as características arquitetônicas e comparar a imóveis do mesmo tipo, construídos na mesma época e localização.

“No trabalho constam descrição e documentação fotográfica do imóvel avaliado, metodologia, pesquisa de elementos realizada na região, cálculos para obtenção do valor de venda, grau de precisão e fundamentação”, explica a engenheira civil Thais Silveira, sócia da empresa PERIM – Perícias e Avaliações Imobiliárias.

“O laudo é feito por um ou mais profissionais regularmente inscritos no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), se engenheiro, ou de Arquitetura e Urbanismo (CAU), se arquiteto”, afirma Matheus Silva Pereira, sócio da Perfectum Serviços de Engenharia Ltda, também especializada na área.

Importância

O laudo de avaliação serve como prova técnica de valor. É exigido nos processos judiciais envolvendo valores controversos, como em ações para revisão de contratos de locação. “Também nos casos incorporação, fusão, cisão, dissolução de sociedades ou ajustes de avaliação patrimonial”, detalha Pereira.

A engenheira Thais Silveira diz que, no laudo, várias questões técnicas são observadas por profissionais da área de construção, que poderiam passar despercebidas por outras pessoas.

Segundo ela, o custo do documento varia de acordo com o caso. “Os honorários podem ser determinados pelo regulamento do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em função do tempo despendido, capacidade técnica do profissional e localização do imóvel”.

Consórcio ou financiamento: qual é mais vantajoso?

Comprar um imóvel à vista é realidade distante da maioria dos brasileiros que desejam realizar o sonho da casa própria. Mas isso não inviabiliza a possibilidade de adquirir uma casa ou um apartamento. Existem outras formas para fazer o pagamento (consórcio, financiamento, permuta etc.) e é preciso analisar qual a melhor, levando em consideração as finanças da família.

O financiamento é um caminho já tradicional no Brasil. Porém existe ainda o consórcio. Em ambos os casos, o pagamento não é feito exclusivamente com dinheiro próprio e, justamente por isso, estão sujeitos a taxas e juros. Conhecer cada meio é importante para tomar a melhor decisão. Saiba quais as vantagens de cada um e qual é o melhor meio para comprar o imóvel.

O financiamento é um meio bastante conhecido dos brasileiros e pode ser encaixado em dois tipos de sistemas. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum por se enquadrar em uma faixa de valores na qual está a maior parcela das compras de imóveis.

Este tipo de financiamento pode chegar a 80% do valor total do imóvel, que deve custar até R$ 1,5 milhão. Além disso, neste caso, é possível usar o saldo do FGTS. “Este é o tipo de financiamento que, pela sua abrangência, atende a um público de diversas rendas por conta do valor dos imóveis que se enquadram nele e que está comprando o primeiro imóvel”, ressalta Antônio Pessoa, economista e professor do UniFBV.

Outro sistema que pode ser adotado é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que engloba todos os imóveis que não se encaixam no SFH, como os com valores acima de R$ 1,5 milhão, que sejam comerciais ou estejam nas zonas rurais. É uma modalidade que atende mais ao mercado de luxo ou para investidores.

Neste caso, não é possível usar recursos do FGTS para o financiamento. Vale ressaltar que cada tipo utiliza recursos diferentes e faz com que haja diferença entre eles, sendo o SFH mais barato do que o SFI. “No primeiro, os recursos são da poupança e do FGTS, que são mais baratos e resultam em taxas de juros mais baixas.

Enquanto o SFI vem de recursos de operações de mercado de capitais, que são mais caros e terminam tendo juros mais altos”, diferencia Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo(Secovi-SP).

Já o consórcio também é apontado como uma possibilidade e, através dele, não há juros. O valor determinado é o que será pago. Porém, existe uma taxa a ser paga para a empresa que administra o serviço. Com ele, haverá um grupo com pessoas que têm o mesmo interesse: comprar um imóvel.

Para fazer parte, é preciso comprar uma cota e pagar a mensalidade. O dinheiro é liberado através de sorteios ou lances, ou seja, a pessoa está sujeita à sorte ou precisar ter um valor alto para dar um lance e conseguir ser contemplado mais rapidamente.

No final das contas, vale a pena colocar na balança todos os pontos para avaliar qual sai mais vantajoso na hora de comprar o imóvel. “O consórcio depende de um lance ou de um sorteio e isso é sempre muito incerto, a pessoa não sabe quando vai ter o imóvel.

Já com o financiamento, a pessoa sabe que vai ter a casa ou o apartamento na hora. Além disso, o consórcio não tem juros, mas tem taxa de administração anual que pode chegar a até 20% do valor, ou seja, paga junto com as prestações de forma diluída”, ressalta José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Obra em apartamento novo ou usado: Conheça melhor as vantagens e desvantagens de cada opção

É um equívoco pensar que quem comprar apartamento novo está livre de enfrentar uma reforma. Assim como acontece no usado, ou antigo, o futuro morador precisa realizar obras para adequá-lo às suas necessidades. Se for escolhido um imóvel na planta, o arquiteto pode fazer projeto com as alterações desejadas, como a abertura da cozinha para a sala, e pedir para a construtora do prédio executá-las. Se o apartamento já está pronto, o dono precisará providenciar as modificações. Além disso, ele terá de gastar no mínimo 20% a mais do valor do imóvel, com acabamentos (assoalhos, boxe, chuveiros, lâmpadas, luminárias) que não são instalados pela construtora. A maior vantagem é o sistema elétrico, mais compatível à realidade atual: já vem com a quantidade de tomadas e carga elétrica para atender o aumento de aparelhos eletrônicos usados por toda a família.

Em compensação, os apartamentos antigos costumam ser mais espaçosos, com sala ampla e dois ou três quartos, e ficam em bairros mais desenvolvidos da cidade, com todos os tipos de serviços. Além disso, quase sempre têm o valor do metro quadrado menor do que o de um novo. Na reforma, muitas vezes, é possível aproveitar armários embutidos, pisos e acessórios de iluminação. Por outro lado, é preciso ficar atento a infiltrações e à situação das estruturas do prédio e dos elevadores. Toda a reforma impacta no valor do condomínio. Por reunir menos unidades, os gastos são divididos entre poucos moradores.

Valorize seu imóvel antes de colocá-lo para alugar

Investir em imóveis para depois colocá-los para alugar é um negócio antigo que pode ser uma ótima fonte de renda. Mas, para isso, alguns pontos de valorização devem ser levados em consideração, já que para os possíveis locatários cada detalhe será visto e isso pode levar a locação ao fracasso ou ao sucesso.

Segundo Jaques Bushatsky, diretor da Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), “há 20, 30 anos, se você colocasse um ‘lixo’ para alugar, alugava. Hoje não, o locatário tem muito poder de escolha”. Assim, antes de adquirir um novo investimento, veja um ranking dos itens que podem valorizar seu negócio.

1. Localização

Localização é o ponto que os locatários mais levam em consideração na hora de decidir onde morar. Mas esqueça aquela bairro calmo e bucólico, prioritariamente residencial. Bushatsky explica que, como sempre, a localização é o mais importante, mas os critérios em relação a ela mudaram consideravelmente: “As pessoas estão dispensando morar em frente uma praça pra morar de um jeito prático. Está dentro do ramo localização, mas é uma outra localização que não é aquela tradicional, um outro olhar. Que é o que a gente nota quando as pessoas escolhem o centro da cidade”.

2. Estado interno do imóvel

Um imóvel com pintura nova e acabamento interno é um grande atrativo para quem o visita pela primeira vez. E apesar de a maioria das pessoas pensarem o contrário, a mobília só é eficaz em alguns casos. Famílias completas, que provavelmente vão morar no local por muitos anos, com certeza vão preferir escolher seus próprios móveis. Mas, de acordo com Jaques Bushatsky, a mobília é uma boa opção para jovens solteiros ou idosos: “ela é especialmente interessante se o imóvel estiver em uma região de estudantes, com universidades, porque aí resolve a vida deles”.

3. Preço do condomínio

É comum as pessoas designarem uma verba fixa para moradia e incluírem nela o valor do apartamento e do condomínio. Logo, a ideia é não ultrapassar este limite. Portanto, ao comprar imóvel para investimento, procure se atentar ao valor do condomínio. Não será tão fácil conseguir um locatário caso o valor de aluguel do seu imóvel seja justo, mas o do condomínio não faça jus à demanda.

4. Gestão do condomínio

Ao comprar um imóvel para investimento, não foque sua atenção apenas na parte interna do apartamento. Apesar de ela ser de altíssima importância, um condomínio bem gerido, com ar de bem organizado e arrumado, também salta aos olhos do locatário. Converse com outros moradores, se possível, e com o síndico para saber como é o funcionamento das áreas e regras comuns.

5. Adequação da garantia locatícia

Justamente pelo já citado poder de escolha do locatário é imprescindível que o locador esteja aberto a negociações, por mais que a garantia do fiador seja a forma mais tradicional de contrato, muitas vezes ela não é a maneira ideal para o locatário. “Pode parecer óbvio, mas um contrato é feito por duas pessoas. Portanto, é preciso que o locador tenha disponibilidade para conversar sobre que tipo de garantia será dada. Tudo precisa ser conversado de bom grado.”, é o que diz Bushatsky.

Saiba o que é hipoteca e como funciona no Brasil

Hipoteca é o nome de uma operação em que se coloca um imóvel como garantia de um empréstimo com juros baixos e prazos longos. Caso a pessoa não pague a dívida, o banco entra na Justiça para ficar com o bem hipotecado, que geralmente é penhorado em favor da instituição financeira.

“O imóvel permanece sob a posse do devedor, podendo ele usufruir normalmente. A liberação da hipoteca ocorre quando a dívida é quitada, caso contrário o imóvel é colocado à venda e o valor obtido é entregue ao credor como pagamento“, explica advogado Fabrício Posocco, especialista em Direito Civil e Imobiliário.

A hipoteca raramente é utilizada hoje como garantia de financiamentos, já que a alienação fiduciária é mais vantajosa, por possibilitar que todo o procedimento seja feito extrajudicialmente, ou seja, sem ação judicial.

“Na hipoteca, por exigir uma ação judicial prévia, era normal o procedimento demorar longos anos, o que não ocorre com a alienação fiduciária“, diz José Ricardo Cintra Júnior, advogado especialista em Direito Imobiliário.

Segundo Posocco, a principal diferença entre esses dois modelos de garantia de propriedades consiste no fato de que na hipoteca o devedor continua usufruindo do bem hipotecado, sendo que somente “o valor do imóvel” fica sob a posse do credor. Já na alienação fiduciária o bem é transferido para o credor como pagamento da dívida, a partir de um contrato firmado previamente entre as partes.

“Na alienação fiduciária, se a dívida não for paga, o processo de recuperação dos valores e retomada do imóvel se torna bem simples, sendo que todo o procedimento é realizado via Cartório de Registro de Imóveis. Esse método dá mais segurança aos bancos”, detalha o advogado.

Como fazer hipoteca

Para se fazer uma hipoteca é preciso registrá-la junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Deve também ser avaliada a possibilidade de um seguro, já que as instituições financeiras não concedem empréstimos sem ele. Esse seguro deverá cobrir perdas decorrentes de fatores naturais, como tempestades e enchentes, incêndios e roubos.

“Contratar um seguro contra inadimplência garante ao credor o pagamento se o devedor não puder pagar as amortizações. Apesar desse tipo de seguro encarecer o valor das parcelas, ele se mostra bem interessante para as hipóteses em que existe instabilidade econômica”, orienta Posocco.

Por fim, o profissional lembra que o registro da hipoteca fica vinculado ao imóvel até a quitação total da dívida contraída. “Assim, ao terminar de pagá-la, o devedor deverá solicitar ao credor a autorização de baixa da hipoteca, a qual deve ser levada à averbação no Cartório de Registro de Imóveis para concluir a consequente liberação do imóvel da garantia”.

Fonte: Zap Imóveis