Tudo o que você precisa saber para para receber a chave do apartamento novo

Encontrar o imóvel desejado que caiba no bolso, fechar a negociação, separar a documentação, ver o empreendimento crescer com a sua construção e ver o sonho da casa própria se tornando realidade. Cada etapa da compra de um apartamento é especial e fica para sempre na memória. Mas uma delas marca a conquista em definitivo, é quando se pode sentir fisicamente que mais um passo importante foi dado. Impossível segurar a emoção na hora de receber a chave do apartamento. Mas ela não significa, necessariamente, o final feliz. Saiba como se preparar para este tão aguardado momento para evitar problemas no futuro e também o que fazer depois da entrega das chaves.

Na planta

Para quem compra um imóvel ainda na planta, é importante ressaltar que é o contrato firmado entre as partes que vai reger a maior parte das obrigações. “A prática é que, normalmente, as unidades são entregues depois da quitação do preço ou quando contratou o financiamento bancário. Estando com isso regularizado e as obras concluídas é quando costumam chamar para a primeira vistoria. É importante que o adquirente faça uma vistoria minuciosa para ver se tem algo que precisa ser concluído, como uma pintura ou uma porta que não está fechando bem. Depois que ele receber, a construtora vai alegar que ele conferiu e validou. Mas isso não significa que se surgir algum vício ele não pode solicitar reparação”, explica o advogado Rafael Accioly, especialista em direito imobiliário do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia.

Outro ponto que ele ressalta para ter atenção diz respeito ao manual do proprietário. “É importante que a construtora entregue o manual porque nele tem informações sobre manutenção e uso para manter as condições de habitabilidade. Quando se trata de uma casa, as pessoas não acham que precisa de manutenção, mas faço uma comparação com o carro, que tem as revisões. Com imóvel é a mesma coisa e o manual do proprietário traz esses detalhes. Se isso não for feito, podem surgir problemas como rachaduras aparentes, entupir uma tubulação por falta de limpeza ou pontos de ferrugem. Então é importante fazer a manutenção, que muitas vezes é bem simples, para evitar problemas e também para não correr o risco de perder a garantia”, acrescenta. 

Imóvel pronto

Quando o imóvel comprado já está pronto, a entrega das chaves é acordada entre as partes. “Também acontece que é uma prática de mercado que o pagamento esteja quitado”, explica Rafael Accioly. Neste caso,a vistoria se torna ainda mais necessária e importante. “A questão é que um imóvel novo, quando é entregue, costuma estar dentro do prazo de garantia. Mas um imóvel pronto o prazo de garantia já se esgotou faz tempo. Então, se tiver um eventual problema, é importante perceber no momento da aquisição para poder mostrar. Depois vai ser difícil dizer que era um problema anterior”, sugere o advogado.

Imóvel alugado

Mais uma vez, a questão da vistoria se torna fundamental quando se trata de um imóvel alugado. Principalmente porque ela é feita não apenas na hora da entrega das chaves, mas também no momento da devolução do imóvel. “Neste tipo, a manutenção tem um ponto importante porque ela é dividida. O locatário tem a obrigação de fazer a manutenção, principalmente quando é um contrato mais longo. Mas se é um problema estrutural, as manutenções são de responsabilidade do locador. Por isso a vistoria é muito importante neste caso porque, na hora de fazer a devolução, se tiver cheio de problemas, o proprietário pode alegar que foi o inquilino que fez”, ressalta Rafael Accioly.

Chave emprestada

O mais comum é que as construtoras proíbam o empréstimo das chaves do imóvel antes da entrega oficial. “Isso acontece até por uma questão de segurança do adquirente, ele não recebeu treinamento de segurança de trabalho. Mas, em algumas situações, quando a construção está em fase final, os imóveis estão prontos e falta alguma coisa na garagem, por exemplo, as construtoras podem iniciar os trabalhos de vistoria para adiantar a entrega. Mas isso depende de cada obra”, esclarece o advogado. 

Manual do síndico

Além do manual do proprietário, os condomínios costumam ter também um manual do síndico, que reúne as obrigações inerentes à função. “Além da manutenção de cada unidade, também tem a manutenção do condomínio. No caso das áreas comuns, piscina, quadras, parques, existe um manual para que o síndico faça as manutenções. E uma manutenção corretiva custa três vezes o custo de uma preventiva. Então às vezes opta pela economia por não fazer, mas tem um gasto bem maior mais à frente. A responsabilidade é dó síndico,mas o condômino pode fiscalizar, então é importante que ele tenha acesso ao manual na hora da entrega da chave”, explica. 

Garantias

Legalmente, a garantia do imóvel começa a partir da conclusão da obra. “Concluída a obra, que formalmente acontece quando a prefeitura expede o Habite-se normalmente, tem o início o prazo de garantia. Mas é preciso atenção porque, mesmo que a pessoa compre o imóvel que será habitado pela primeira vez, a obra pode ter sido concluída há mais tempo e pode ser que a garantia não exista mais. Mas isso pode ser regulado entre as partes porque pode estar pronto há mais tempo e a construtora, pela negociação, pode querer dar a garantia”, sugere Rafael Accioly.

Condomínio

Outro ponto que exige atenção e que gera muitas dúvidas é quando o condomínio deve começar a ser pago. “Normalmente é a partir do recebimento das chaves. Porém, apesar de não ser comum, acontece de correr o risco de pagar antes da entrega das chaves porque o contrato diz que só vai receber se quitar o preço. Então a obra está pronta, tudo pronto, mas precisa pagar esse valor. Outro caso é se o adquirente não recebeu as chaves por culpa dele, se ele que causou o não recebimento. Neste caso,o vendedor não pode ser penalizado e ter que pagar o condomínio. Por exemplo, se ficou faltando algum documento ou se está com o apartamento sem destinação e posterga”, lista o advogado.

Atraso

O advogado Rafael Accioly explica que hoje em dia existe uma lei que regulamenta a questão do atraso na entrega das chaves. “Ela diz que o contrato pode ter um prazo de tolerância de até 180 dias e isso normalmente está no contrato. Caso esse prazo não seja respeitado, a incorporadora tem que pagar um valor de 1% sobre o valor pago pelo adquirente, pelo que ele já pagou. Por exemplo, se ele já pagou R$ 200 mil, a construtora tem que pagar em cima disso e não em cima do valor final do imóvel”, conclui.

Vai comprar um imóvel? Entenda os índices financeiros

Na hora de adquirir um imóvel, além do cuidado com o contrato de compra e venda, há a necessidade de compreender os índices financeiros que serão aplicados. Indicadores financeiros são elementos que representam uma análise da situação financeira de determinada categoria, levando em consideração fatores que a influenciam.

Índice de correção é o indicador ajustado no contrato para atualização monetária dos valores entre a data da sua assinatura e o vencimento das parcelas.

Veja abaixo alguns índices importantes que precisam ser observados:

CUB
O Custo Unitário Básico da Construção Civil é um dos mais específicos índices para atualizar os contratos de imóveis que se encontram em fase de construção.

Principal indicador do setor da construção, o CUB é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o País.

Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos.

A variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.

Surgiu com a previsão do artigo 54 da lei 4.591 (Lei de condomínios edilícios e Incorporações) que dispõe sobre a obrigação dos sindicatos da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON) divulgarem mensalmente os custos unitários da construção civil, levando em consideração os valores de materiais e mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos, como dispõe a NBR 12.721.

O referido índice é calculado separadamente por estado.

INCC
O Índice Nacional de Custo da Construção estima a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

Foi criado pela Fundação Getúlio Vargas com o objetivo de medir o aumento ou queda nos custos de construções habitacionais no Brasil. Ele foi o primeiro índice oficial de custo da construção civil.

O INCC é calculado com base nos preços pesquisados nas capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

IGP-M 

O Índice Geral de Preço é usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis e contratos de locação, aplicado sobre as parcelas com vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de compra e venda. O IGP-M é calculado pela FGV e divulgado no final de cada mês.

Os contratos de locação de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais, possuem cláusulas de reajuste monetário anual. O proprietário do imóvel deve perceber que o percentual utilizado para a correção é aquele acumulado nos últimos 12 meses e não o percentual disponibilizado na coluna “índice do mês”.

Vale lembrar que consultar um advogado especialista em direito imobiliário sobre quais índices de reajuste serão aplicados é fundamental antes da assinatura de qualquer contrato de compra.

Como realizar o sonho da casa própria o quanto antes?

O sonho de ter a casa própria muitas vezes parece algo distante da realidade. Por ter um valor alto agregado, o financiamento geralmente é a longo prazo, o que gera insegurança na hora de fazer o investimento por conta de despesas futuras.

Com educação financeira e organização, é possível planejar a compra da casa própria desde cedo. Isso significa que um jovem disciplinado pode, inclusive, calcular quanto tempo será necessário para adquirir o imóvel próprio.

O primeiro passo parece simples, mas é importante para começar a definir o planejamento da compra. “O jovem precisa prospectar qual o tipo de imóvel ele deseja. Se ele quer um apartamento para uma pessoa solteira ou se um maior para agregar uma família.”, explica o economista Marcelo Barros.

Isso significa que é preciso ter em mente qual projeto de vida ele deseja, pois, através dele, é possível determinar o tamanho do imóvel e o número de quartos.

Depois, é fundamental identificar o local que deseja comprar o imóvel. “Se será perto do emprego, em uma localização que garanta uma melhor fluidez no trânsito”, completa Barros. O gosto pessoal é o que vai determinar a variável da localização.

O terceiro ponto é analisar a faixa de preço. “É preciso juntar as variáveis para chegar a uma conclusão de qual imóvel é o ideal. É preciso fazer uma pesquisa de quanto está custando o tipo de apartamento desejado na localização escolhida”, reforça o economista.

Em relação ao pagamento, é importante lembrar que, quanto maior a entrada, menor será o tempo de financiamento e a taxa de juros. “É fundamental ter disciplina para criar uma poupança inicial para dar de entrada. O ideal é ter um valor que represente entre 15% e 20% do valor total do imóvel”, explica Marcelo.

Depois é importante ver as condições de financiamento. “Atenção neste momento porque o prazo para o pagamento do financiamento de um imóvel pode ser de 15 a 25 anos. Então é bom avaliar uma prestação que caiba no bolso”, aconselha o economista. Não deixe de pesquisar qual instituição financeira oferece a melhor taxa de juros e a melhor condição para o pagamento.

Outra questão a ser pensada são os gastos extras, como ITBI e custos cartoriais, por exemplo. “Esses valores podem chegar a 10% do preço total do imóvel. Então procure saber se é possível incorporar essas taxas na parcela do financiamento porque algumas instituições financeiras oferecem esta possibilidade”, ressalta o economista. “Lembre-se ainda que, depois de o imóvel ter sido entregue, virão outros gastos, como condomínio e IPTU“, lembra Marcelo.

No final, levando em consideração todas essas variáveis e a renda disponível, é possível fazer um levantamento da quantia que será necessária economizar por mês e quanto tempo vai levar para conseguir dar a entrada e o prosseguimento no financiamento do imóvel. E, assim, calcular em quantos anos será viável realizar o sonho da casa própria. É menos complicado do que se imaginava, basta ter disciplina.

Fonte: Zap Imóveis

Quais os cuidados importantes na hora de comprar um apartamento na planta?

Confiando no trabalho das incorporadoras e agentes financeiros, é comum que as pessoas limitem seus cuidados ao próprio orçamento. Porém, mesmo que o controle das contas e definição do uso da renda sejam importantes para uma futura negociação, é fundamental que você também atente para alguns passos do processo de compra. Entre eles, devem estar inclusos a credibilidade das partes envolvidas e os detalhes de cada etapa do financiamento. Veja mais sobre o que analisar em cada item:

1. Trabalho da incorporadora

Ao decidir pela compra de um imóvel, você terá de se envolver com diferentes empresas e profissionais. Com tantas opções no mercado, fica difícil ter a certeza de qualidade sem um pouco de experiência na área. Por isso, a melhor forma de se proteger de negócios duvidosos é fazer muita pesquisa e contar com acompanhamento profissional.

Para começar, converse com corretores de imóveis para conhecer um pouco mais da trajetória das diferentes incorporadoras. Se puder, complemente a pesquisa com análises do site e ponto físico da mesma, buscando informações sobre os tipos de trabalhos realizados, histórico de vendas, entre outros dados relevantes.

2. Histórico da construtora

Embora alguns confundam incorporadora com construtora, vale destacar que ambas são empresas diferentes e devem ser avaliadas individualmente. Enquanto que a primeira tem a função empreendedora de articular os negócios e formalizar o registro imobiliário, a segunda é responsável por executar a obra e, assim, garantir a qualidade da mesma.

Para avaliar a construtora, pesquise sobre sua reputação no mercado e procure saber com que tipo de tecnologia ela trabalha. Visite outros empreendimentos construídos pela empresa para observar a condição das edificações e questionar proprietários sobre a satisfação com os prazos de entrega e qualidade dos serviços. Não se esqueça também de ver se a construtora tem pendências na Justiça ou em órgãos de proteção ao consumidor.

3. Materiais de divulgação

Quando lançam um novo empreendimento, as incorporadoras elaboram uma serie de materiais para demonstrar o tipo de obra que será executada. Nessas situações, é comum que os projetos mais detalhados tenham maior interesse do público.

Se você gostou de alguma proposta divulgada na mídia, leve o material junto na hora de conversar com um representante da incorporadora. Pergunte se o projeto está de acordo com cada informação apresentada e aproveite o momento para tirar dúvidas sobre o empreendimento. Se precisar, solicite materiais gráficos extras para entender toda a proposta.

4. Detalhes da maquete

A maquete física é um dos elementos mais atraentes em um estande de venda de imóveis. Ao mostrar riqueza de cores e objetos detalhados, é normal que o modelo passe uma imagem de perfeição ao observador. Nesse momento, tome muito cuidado para não se enganar com a representação externa desse material.

Além de focar em aspectos ornamentais da maquete, é importante observar sua posição em relação às coordenadas para entender o percurso do sol nas unidades residenciais. Para ter uma ideia, os apartamentos voltados ao sul recebem menos luz solar, enquanto que os de leste e oeste recebem sol de manhã e à tarde, respectivamente. Por fim, o lado norte oferece boa iluminação natural o dia todo, o que o torna preferido por muitos.

5. Provas materiais

Ninguém quer pensar em problemas na hora de negociar um bem tão importante quanto um imóvel, certo? Mesmo assim, todo cuidado vale a pena para garantir que os acordos do contrato realmente saiam do papel. Assim, para fins de precaução, guarde todo e qualquer material oferecido pela incorporadora e/ou construtora do empreendimento.

Dê prioridade aos recursos de divulgação e que remetem ao projeto dos apartamentos, como peças de publicidade, folhetos, vídeos, modelagens eletrônicas e anúncios em jornal. No futuro, todos poderão servir como base para comparação entre o que foi prometido e o que foi entregue pela empresa. Além disso, um bom conjunto de materiais para consulta se transforma em prova poderosa durante uma possível ação judicial.

6. Documentos do empreendimento

Antes de comercializar um imóvel na planta em construção, as incorporadoras precisam registrar uma infinidade de documentos. Sem eles, a venda se torna irregular e, consequentemente, deixa o comprador sujeito à aplicação de golpes e fraudes. Por este motivo, nunca feche negócio sem antes ter acesso a toda documentação relacionada ao empreendimento que será construído.

De início, solicite à incorporadora uma cópia do memorial de incorporação da obra. Nele deverão constar registros detalhados de tudo o que será construído, os materiais e equipamentos que serão utilizados, bem como o nome dos responsáveis pelo empreendimento. Outros documentos deverão atestar a propriedade do terreno, o cálculo preciso da área do imóvel e o projeto de construção já aprovado pela Prefeitura.

7. Local e entorno da obra

Não é porque decidiu comprar um apartamento na planta que você precisa ignorar o local e entorno da obra. Assim, mesmo que a incorporadora tenha divulgado informações importantes sobre a região do empreendimento, uma visita até lá pode ser fundamental para obter outros dados, como perfil da vizinhança, movimento, ruídos, entre outros.

Se tiver adquirindo um imóvel com o cônjuge, marque um horário de visita que possibilite aos dois estarem no local. Nesse momento, observe a condição da infraestrutura do bairro, qualidade das vias, acessibilidade e topografia do terreno. Estar próximo da obra também permitirá compreender melhor a incidência de luz e ventos no lote, complementando assim a percepção obtida com a maquete do projeto.

8. Registro das ações

Durante um processo de compra de imóvel, qualquer economia é bem recebida desde que não esteja relacionada ao cartório. Isso porque somente documentos devidamente registrados podem ser reconhecidos por lei. Em outras palavras, ter o registro da escritura é a única forma de atestar que o bem pertence ao indivíduo que pagou por ele.

Mesmo assim, muita gente ignora a oficialização das ações de compra para não arcar com custos extras. Sem essa garantia, fica fácil ser enganado por uma incorporadora mal intencionada, que pode abusar da falta de provas para vender o mesmo imóvel a outras pessoas. Para evitar problemas, não adie seus registros e considere que uma pequena economia inicial pode custar caro no futuro.

9. Detalhes do contrato

Mais do que um direito, ler todo o contrato é um macete de todo comprador preocupado em garantir uma negociação tranquila. Nesse documento, você encontrará todas as informações necessárias para entendimento do processo de compra e venda, e passará a concordar com as mesmas a partir da assinatura.

Sendo assim, dedique tempo suficiente para ler com cuidado cada página até o final. Por mais que você acredite que entendeu tudo, sempre haverá algum dado a ser questionado e explicado pelo vendedor. Com uma avaliação detalhada, você também evita aceitar cláusulas abusivas e garante prazo suficiente para modificar ou negociar propostas do contrato.

10. Condições do seguro

O seguro contratado em um processo de compra e venda de imóvel deve servir de garantia para ambas as partes. Ou seja, ele existe tanto para proteger a administradora da inadimplência do comprador quanto o próprio comprador de possíveis irregularidades da administradora. Então, qual o problema?

Infelizmente, alguns contratos registram apenas a incorporadora como beneficiária do seguro. Nesse caso, a indenização por atraso de entrega ou desistência da obra acaba sendo custeada apenas pelo comprador. Para evitar problemas desse tipo, verifique se o seu nome consta na cláusula que determina o beneficiário do contrato. Se ele não tiver lá, certifique-se de que você também será beneficiário antes de fechar negócio.

11. Custos extras

Ao comprar um apartamento na planta, não se confunda com a ideia de que os custos ficarão limitados ao valor do bem. No futuro, cabe ao comprador também custear algumas taxas com Escritura Pública, Registro de Imóveis e imposto (ITBI). Para quem vai financiar o imóvel após as entrega das chaves, é preciso também considerar os custos mantidos com a correção do INCC.

Tome cuidado com a cobrança de valores considerados abusivos, como é o caso das taxas de assistência jurídica e de corretagem; afinal, ambas devem ser custeadas por quem contratou o advogado ou corretor. Se tiver dúvidas sobre a legalidade de alguma cobrança, conte com seu próprio advogado para orientá-lo e auxiliá-lo durante o processo.

Por fim, tenha sempre em mente que outros custos vão surgir com a compra de mobília e eletrodomésticos novos, serviço de mudança, instalações gerais e decoração do novo lar. Para evitar imprevistos, faça um planejamento financeiro o quanto antes e reserve um orçamento próprio para eventuais despesas.

Aliando o hábito da economia com os cuidados aqui listados, você já pode se preparar para comprar um apartamento na planta com mais segurança e garantir a satisfação de toda a família.

Fonte: Viva Real

O que é mais vantajoso: investir em imóveis residenciais ou comerciais?

Na hora de fazer um investimento, comprar um imóvel se mostra uma solução cobiçada entre os brasileiros. Este é um mercado tradicionalmente valorizado e pode gerar uma margem de lucro boa se a escolha for acertada ao ter um imóvel para alugar. O preço, tamanho ou a localização são apenas algumas das diversas  variáveis muito importantes para escolher o imóvel certo para investir.

Uma das principais definições, para quem vai investir em um imóvel, é a escolha entre um imóvel residencial ou comercial. Os dois têm pontos positivos e conhecer o que cada um proporciona pode garantir um resultado financeiro melhor, principalmente a médio e longo prazos. Saiba quais são as vantagens, desvantagens e como optar pelo melhor tipo de imóvel para ter o maior retorno possível.

Historicamente, os imóveis comerciais costumam atrair mais investidores, porém é preciso analisar vários fatores que podem influenciar na escolha. Uma questão em comum é que a localização é importante tanto para os comerciais quanto para os residenciais, mas pode ter um peso maior e até auxiliar no sucesso de uma loja, por exemplo.

“É preciso que ele seja em um ponto que tenha a certeza da vocação comercial da região. E é importante ficar atento a outros detalhes também, como ver se em uma determinada rua um dos dois lados, o direito ou esquerdo, tem valor comercialmente maior do que o outro lado. É bom ter uma visão do local”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).

Outro fator é que os contratos de aluguéis de imóveis comerciais costumam ser mais duradouros. “No residencial , é comum precisar de algum tipo de reforma com a saída do inquilino. O locador precisa fazer isso o mais rápido possível para recolocar o imóvel no mercado e concorrer com outros reformados ou novos”, ressalta Luciano Novaes, vice-presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

A situação econômica do Brasil também pode influenciar na escolha do melhor tipo de investimento. Eventuais crises geram desconfianças e posturas mais conservadoras que retraem investimentos das empresas e também na aposta de empreender. O resultado é uma menor procura de imóveis comerciais e até mesmo a redução em valores de aluguéis para conseguir um locatário.

“Com a população empregada, havia mais possibilidade de as pessoas empreenderem. Com uma crise, a taxa de desemprego alta e a instabilidade, muitas pessoas preferem não arriscar. Portanto, a procura por imóveis comerciais para alugar consequentemente cai”, diz Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.

Portanto, diante deste contexto, avaliar a atual situação da economia também é necessário. Para Manoel da Silveira Maia, as pessoas acabam fazendo um esforço quando se trata de um lugar para morar. Nesta questão, o economista Antônio Pessoa, professor do UniFBV, aconselha investimento em imóveis menores, seja residencial ou comercial.

“As pessoas têm dado prioridade para imóveis pequenos até para trabalhar com aluguel na faixa mais acessível. Além disso, deve-se priorizar empreendimentos que agreguem serviços e que tenham o lazer como diferencial. A tendência de condomínio clube é uma alternativa que pode trazer benefícios”, reforça.

Ou seja, no final das contas, a decisão passa pela análise de vários fatores que podem influenciar o rendimento com um imóvel, seja residencial ou comercial.

“É importante buscar um imóvel que ofereça um custo benefício melhor, que possa cobrar um aluguel que seja com o preço do mercado, mas que também remunere o investidor. No mercado de aluguel, vale muito a localização, proximidade de área que ofereçam serviços, coisas que vão valorizá-lo. Se a pessoa tem esse tipo de imóvel, fica mais fácil de alugar e ter retorno, seja comercial ou residencial”, conclui Antônio Pessoa.

6 riscos ao negociar imóveis diretamente com o proprietário

 Como o mercado imobiliário brasileiro é altamente valorizado, muitas pessoas buscam formas diferentes de pagar menos na hora de adquirir ou alugar uma propriedade. Uma das maneira de fazer isso é tentando negociar imóveis diretamente com o proprietário.

Em um primeiro momento, essa estratégia pode parecer vantajosa, pois elimina a intermediação de terceiros e, consequentemente, o pagamento de taxas. No entanto, é preciso tomar diversos cuidados para que essa vantagem não acabe virando uma tremenda dor de cabeça no futuro.

Para saber como se proteger de eventuais situações problemáticas, confira algumas dicas que preparamos a seguir sobre os cuidados necessários que você deve ter ao negociar diretamente com o proprietário do imóvel:

1. Pesquise bem o mercado

O primeiro dos cuidados ao negociar imóveis diretamente com o proprietário é justamente fazer uma boa pesquisa de mercado, para garantir que você não acabe comprando “gato por lebre”.

Ao se informar melhor sobre o setor e suas características, você pode ter mais embasamento para saber se a precificação está adequada, por exemplo. Muitos proprietários acabam avaliando seu bem considerando fatores emocionais ou simplesmente observando quanto os vizinhos e outros donos estão pedindo.

É fundamental enquadrar o preço na realidade da cidade, do bairro, da rua, das características da unidade, do condomínio e de outros itens cruciais. Para não ficar para trás, pesquise esses fatores antes da negociação.

2. Verifique a documentação do imóvel

O segundo item é a verificação da documentação do imóvel, o que pode ser mais complicado do que se imagina. Dificilmente uma pessoa leiga é capaz de solicitar e analisar toda a papelada que torna uma propriedade regularizada, pois são vários tipos de declarações.

Além de muitos dos documentos serem de difícil entendimento para quem não é da área, ainda há a questão da autenticidade. Lembre-se de que o Brasil possui um grande número de falsários, que podem aplicar um golpe.
Algumas das avaliações que você não pode deixar de fazer são a da Certidão de Registro de Imóveis (indica se a pessoa com quem você está negociando é efetivamente a dona da unidade), Certidões Negativa da Justiça Federal, de Distribuidor Cível e de Distribuidor Trabalhista (prova que não existem dívidas ou processos), histórico do IPTU e do condomínio (mostram que essas despesas estão em dia).

Lembre-se de que eventuais débitos ou dívidas podem ser considerados como inerentes ao próprio imóvel. Dessa maneira, se você finalizar a transação e fizer a compra, será o novo responsável por quitá-las.

3. Faça uma vistoria bem minuciosa

Como você está comprando diretamente com o proprietário, fazer uma vistoria minuciosa é essencial para evitar a descoberta de problemas ou vícios ocultos no imóvel, mesmo que ele seja moderno, depois da compra.
Quando você conta com a ajuda de uma imobiliária especializada, por exemplo, é o profissional recrutado pela empresa que será responsável por isso. Aqui, é você que precisa fazer tudo.

Comece com a parte hidráulica e abra todas as torneiras, verificando atentamente a pressão da água. Observe muito bem os ambientes dos banheiros e da cozinha, para verificar a presença de infiltrações, vazamentos ou de mofo.
Pisos estufados, azulejos descolando e a existência de manchas também são fatores preocupantes em uma casa ou apartamento.
Depois disso, é o momento de partir para o sistema elétrico. Acenda as luzes e verifique se todas as tomadas estão funcionando adequadamente ou se estão com algum tipo de fuligem, pois isso pode indicar que ocorreu um curto-circuito anteriormente.
Por fim, veja também o estado do quadro de energia e analise se ele é moderno ou se precisa de uma atualização.

4. Procure conversar com os moradores

Conversar com as pessoas que realmente conhecem a região é outro cuidado necessário ao negociar imóveis diretamente com o proprietário. Seus vizinhos em potencial, por exemplo, provavelmente vivem no bairro há anos, sendo perfeitos para indicar quais são os pontos positivos e negativos do local.

Busque questionar, por exemplo, fatores como o policiamento, a criminalidade e a movimentação. É interessante também perguntar sobre o atendimento dos serviços básicos e a existência de algumas facilidades. De quebra, você começa a perceber qual é o perfil dos habitantes e vê se você se encaixa naquele estilo de vida.

Outras pessoas que podem contribuir muito são os profissionais que trabalham por ali, como porteiros, seguranças e síndicos. Se for possível, tente um papo descontraído com eles e ouça atentamente suas dicas e conselhos, pois eles certamente sabem do que estão falando.

5. Visite o local em horários diferentes

Visitar o local em horários diferentes também é uma dica interessante. Muitas pessoas caem na tentação de confiar demais nos anúncios e fotografias ou de fazer uma proposta logo depois de visitar o imóvel uma única vez.
No entanto, especialmente quando você está fazendo negócio sem a ajuda de um profissional, isso costuma ser um erro grave.

O ideal mesmo é ir diversas vezes, em horários distintos. Dessa forma, você sabe se a unidade pega o sol da manhã ou da tarde, se é fresca ou quente, se a ventilação é adequada e, ainda, se é silenciosa ou barulhenta.
Fazer uma visita no final de semana ou em feriados também contribui para ver se o bairro fica deserto fora dos horários comerciais ou se é seguro para você e sua família.

6. Saiba com quem está fazendo o negócio

Por fim, como você está comprando diretamente com o proprietário, é imprescindível saber efetivamente com quem está fazendo negócio.

Pegue o nome do vendedor e use a internet ao seu favor, utilizando os serviços de busca para verificar se ele possui processos ou pendências que podem depor contra a sua idoneidade.

Quem está envolvido em processos de falência ou possui dívidas, por exemplo, pode ter o seu patrimônio envolvido em penhoras para o pagamento desses débitos. Isso pode representar uma bela dor de cabeça para quem adquirir uma propriedade dessa pessoa.

Esses são alguns cuidados que devem ser tomados ao fazer negócio sem o intermédio de um profissional da área! Invariavelmente, contar com a ajuda de uma empresa especializada no ramo traz muito mais segurança e dinâmica para esse tipo de negociação.