Por que os imóveis residenciais desvalorizam? Veja com a Sandra Ramos:

 

Processo natural, depreciação leva em conta fatores internos, externos e de mercado.

Os imóveis residenciais costumam passar por um processo de desvalorização ao longo do tempo, como qualquer outro bem. Porém, muitos fatores vão determinar o nível de desvalorização, sendo que a construção, em si, é só um deles. Reformas ou a falta delas, vizinhança e até situação de mercado podem puxar o preço para baixo ou segurá-lo em um bom patamar.

O engenheiro Luiz Borges, proprietário da Construtora Santa Rosa, diz que a depreciação é um processo natural, mas não inevitável. Existem maneiras de frear a desvalorização. “As principais causas são a falta de manutenção básica, acessibilidade, segurança, poucas vagas de garagem e documentação incompleta”, pontua.

Para a designer de interiores Fabiana Visacro, o número de quartos, tempo de uso, falta de opções de lazer, elevador e localização influenciam nessa questão. “São inúmeros fatores, depende também da demanda e do desejo de comprar das pessoas naquele momento”.

Já para o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Santa Catarina (Creci-SC), Antônio Moser, a principal causa para desvalorização dos imóveis residenciais é o excesso de ofertas no mercado imobiliário.

Atenção ao comprar

Antes da compra, para evitar surpresas com desvalorização acentuada de um imóvel, Fabiana Visacro orienta as pessoas a se atentarem se o condomínio tem dinheiro em caixa para arcar com possíveis interferências necessárias no prédio.

“Além disso, a pessoa precisa avaliar se houve modernização da parte elétrica e hidráulica do apartamento, que é sempre importante. Outra coisa a se avaliar é o andar do prédio: se não tem elevador, é interessante dar prioridade aos andares inferiores porque aumenta a liquidez caso precise vender”.

Para Luiz Borges, no primeiro momento, o comprador deve se atentar aos itens básicos do imóvel. “Por exemplo, a documentação legal, como registros e escrituras”.

Valorizar o local

Caso a pessoa compre um imóvel que esteja desvalorizado, o ideal é que sejam feitas, por meio de um arquiteto ou designer de interior, obras de reforma e adequação, “fazendo com que o mesmo agregue mais valor de mercado”, diz o engenheiro.

A designer acha que pequenas intervenções podem ajudar a elevar o preço. “Restaurar pisos com tinta, por exemplo. No caso dos banheiros e cozinhas que têm revestimentos mais antigos, pode trabalhar num estilo vintage com o contemporâneo”.

Fonte: Zap Imóveis

3 dicas para escolher o apartamento dos seus sonhos. Veja com a Sandra Ramos:

 

Comprar um apartamento é um investimento alto e que não se faz todos os dias. Se fizer uma escolha por impulso, assim que se mudar ou quando o imóvel for entregue, em caso da aquisição de projeto na planta, você pode não gostar de algo e se frustrar. Dependendo do que for, outras pessoas também podem ter a mesma questão, o que dificultaria passar o imóvel para frente. Por isso, é importante tomar alguns cuidados para assegurar de que aquele será um bom negócio. Separamos os principais pontos de 

atenção:

1 – Leve em consideração suas necessidades

Se você quer comprar o apartamento dos sonhos é porque pretende morar ali por muito tempo, certo? Nesse caso, é importante não somente considerar seu estilo de vida atual, mas também seus objetivos a médio e longo prazo para se assegurar de que o imóvel vai atender suas necessidades durante anos.

Localização, quantidade de dormitórios, tipos de cômodos e equipamentos do condomínio são alguns dos atributos que você deve analisar de acordo com seu estilo de vida antes de adquirir o bem. Quem pretende casar e ter filhos em pouco tempo, por exemplo, já precisa levar em conta o aumento da família para escolher um imóvel que acomode bem a todos.

2 – Não se baseie apenas na emoção

Realizar o sonho de comprar o apartamento próprio é um momento único na vida de muitos brasileiros. Mas é importante não se deixar levar pela emoção e fechar negócio logo de primeira. Mesmo que na vistoria você já projete seus móveis ou veja seus filhos brincando no parquinho, encare isso apenas como a primeira parte dos requisitos atendida. A segunda tem a ver com a documentação correta do local e com a valorização do imóvel. Afinal, a compra é um investimento e você deve estar seguro de que conseguirá bom retorno caso tenha que vender o apartamento por algum motivo futuramente.

3 – Cheque bem ao comprar apartamento na planta

Transação geralmente mais em conta, fechar a negociação de uma unidade na planta permite realizar o sonho mais rápido. Mas como ainda é um projeto, torna incerto saber se, quando pronto, o imóvel ficará do jeito que você sempre quis. Além de conferir a planta e a maquete e visitar o decorado, leia atentamente o memorial descritivo do imóvel. Esse documento garante que tudo será entregue conforme prometido, incluindo metragem e materiais utilizados.

Também é importante conhecer melhor a incorporadora, procurar conhecer outros empreendimentos entregues por ela e, se possível, conversar com os proprietários para saber se o apartamento foi entregue conforme previsto e dentro do prazo.

Fonte: Imóveis Estadão

Veja as nossas dicas para comprar um apartamento usado:

 

Comprar um apartamento usado pode significar um excelente negócio para o seu comprador por diversos motivos – entre eles, pode ser mais barato comparado com um mais novo na mesma região. Também pode ser um imóvel grande, diferente da maioria dos apartamentos mais novos, e isso é uma grande vantagem para muitas famílias.

Outro benefício comum do apartamento usado é que o bairro deste imóvel geralmente já é uma região consolidada, diferente de quando se aposta na valorização ou na revitalização de um local.

Mas é preciso tomar cuidado, verificar possíveis problemas que só poderão aparecer depois que você fechar negócio e aí será tarde. Para isso, atente-se às dicas abaixo!

1. Conheça o entorno do prédio antes de comprar o apartamento

Para comprar um apartamento, quase todos os anúncios mostram brevemente os ambientes, e no máximo as áreas comuns como salão de jogos, piscina e demais itens de lazer.

Para ter informações a respeito do bairro, você pode até utilizar a internet. Será possível ver imagens do comércio e da vizinhança, mas, para conhecer e formar sua opinião a respeito, precisará ir até o local.

E não aquelas duas ou três visitas programadas com o corretor para conhecer o apartamento, mas, sim, ir até o local à noite, fazer trajetos até os pontos de ônibus, conhecer o tráfego em diferentes horários, etc.

Fazendo isso, aumentam suas chances de conhecer os pontos negativos e positivos do bairro e incluí-los na sua avaliação particular para comprar apartamento usado.

2. Conte com apoio profissional para buscar defeitos ocultos

Ao avaliar a compra de um apartamento, usado ou novo, você deverá antes de assinar o contrato, realizar a vistoria do imóvel para verificar se o mesmo encontra em plenas condições de ser habitado e se possíveis defeitos ocultos não possam comprometer o local, quando você estiver morando com sua família.

Muitas vezes, quem não é acostumado com a análise de imóveis não consegue perceber diferenças entre uma rachadura e uma trinca na estrutura do apartamento. Com isso, a vontade de comprar pode trair nessa hora.

Por isso, se possível, conte com o avaliação de um profissional nessa etapa. Ele será capaz de ter uma visão técnica a respeito do apartamento que você deseja morar e poderá demonstrar se é ou não um bom negócio.

Se você não encontrar ou não puder pagar pelo valor de uma avaliação profissional, pode pedir a ajuda de um amigo com mais experiência. Você só não pode comprar o apartamento sem fazer a vistoria e solicitar ao vendedor reparos se forem precisos.

3. Avalie as condições do condomínio onde está o apartamento

De nada adianta você se encantar com um apartamento para compra se ele estiver no último andar de um prédio com 10 andares que possui um elevador quebrado. Ou cuja vaga de garagem fica entre duas colunas que riscam a porta do seu carro a cada nova manobra.

Lembre-se que toda a área comum faz parte da sua nova propriedade e o valor da taxa de manutenção estará diretamente influenciada pelos itens que compõem o condomínio. Verifique se todos os aparelhos estão funcionando e se os valores são compatíveis com o que lhe é oferecido.

Pagar por um salão de jogos sem opções de entretenimento ou por um espaço gourmet que só existe como espaço pode encarecer seus gastos, pode fazer da compra do seu apartamento um negócio não tão bom assim.

Comprar apartamento usado costuma ser um grande negócio. Para que essa expectativa se cumpra, é preciso tomar esses cuidados básicos e conter a ansiedade de fazer negócio o quanto antes, com medo de perder a oportunidade.

Quais são as responsabilidades de um fiador de aluguel? Veja com a Sandra:

 

Compreenda qual é o papel do fiador e saiba orientar melhor seus clientes em relação a ele

Um contrato de aluguel possui algumas particularidades, mas nem todos os seus clientes entendem como ele funciona. Exatamente por isso, é papel do corretor entender cada detalhe desse contrato para atender melhor o locador e o locatário.

Quando um cliente decide alugar um imóvel e vai até uma imobiliária, geralmente é exigido adiantamento de alguns aluguéis, o pagamento de um seguro fiança ou a necessidade de um fiador. Isso funciona como uma garantia de que o locador do imóvel será compensado de alguma forma caso o morador não consiga efetuar os pagamentos mensais em relação ao imóvel.

Para entender a diferença entre seguro, fiador e outras garantias usadas em contrato de aluguel, leia o artigo.

Nesse artigo vamos detalhar a função do fiador, uma das garantias mais utilizadas em contratos de aluguel.

O que é fiador de aluguel?

O fiador é uma garantia que o locador tem de que não será lesado em caso de inadimplência. Trata-se de uma pessoa física que deve ter um imóvel quitado em seu nome e que resida na mesma cidade em que o imóvel a ser locado se encontra.

O fiador também precisa ter idade superior a 18 anos, ter renda comprovada compatível com o valor de aluguel, pois a cobrança recairá sobre ele em caso de inadimplência. Se o fiador for casado, independente do regime de bens do casamento, haverá a necessidade da autorização de seu cônjuge para que a outra parte possa assumir o papel de fiador.

Qual a responsabilidade exata de um fiador?

Ser fiador de um contrato pode envolver algumas questões financeiras e até judiciais, caso o inquilino não efetue os pagamentos de forma correta. Isso se dá através da escolha do tipo de fiador no contrato.

Existem dois tipos de fiador, são eles:

– Fiador responsável subsidiário: O fiador só é acionado e responde pela dívida após o inquilino ter seus bens executados. Ou seja, sua responsabilidade só chega em último caso.

– Fiador responsável solidário: Já nesse caso o inquilino pode ser acionado a qualquer momento, inclusive pode ter seu imóvel (para ser fiador é preciso ter um imóvel em seu nome quitado, lembram?) penhorado para que haja a quitação da dívida.

O fiador não apenas efetua o pagamento em caso de inadimplência, ele também deve estar presente em decisões e alterações de contrato, como reajuste de valores. Além disso, cabe ao fiador informar com antecedência se houver desistência no contrato

Um fiador pode desistir de suas responsabilidades?

Esse é um ponto que tem gerado discussão no mercado imobiliário. De acordo com a lei do inquilinato, o fiador é responsável também pelo imóvel até a entrega das chaves e não poderia desistir dessa responsabilidade a não ser em caso de decisão conjunta entre as partes. No entanto, o novo código civil se contrapõe a essa afirmação.

De acordo com o novo código, basta o fiador informar sobre sua decisão com antecedência e aguardar o prazo de 60 dias para desistir dessa responsabilidade. Isso vale para contratos com prazo indeterminado.

Bom, se uma lei diz que a responsabilidade vai até o fim do contrato e a outra diz que o fiador pode abrir mão de sua função, o que é valido perante a justiça?

O fato é que, enquanto não houver unanimidade em relação a prevalência de lei em relação aos fiadores de aluguel, é importante que esse fiador entenda suas responsabilidades e os riscos que pode correr, inclusive o risco de ser protestado judicialmente.

Óbvio que o contrato de fiança existe apenas após a existência de um contrato principal, o que deixa o fiador com uma responsabilidade subsidiária, ou seja, na prática o fiador só entra no circuito se o contrato principal não for cumprido de forma correta.

Fonte: Imóvel web

Veja com a Sandra Ramos, 6 dicas para casais que vão comprar a casa nova:

 

Assim como o casamento é um dos maiores passos que o ser humano pode dar na vida, escolher o lar do casal é também uma decisão muito importante e requer alguns cuidados para que não haja frustrações ao assinar o negócio. Pensando nisso resolvemos listar 10 dicas para casais que vão comprar a casa nova.

Não basta somente se encantar pelo primeiro apartamento ou casa que visitar. É preciso pesquisar, comparar e preparar o bolso para os pagamentos (entrada, financiamento e taxas com documentação).

Consultamos o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para conseguir as 10 principais dicas para você e seu cônjuge não errarem na hora de comprar um imóvel e seguirem felizes. Confira:

1) Avaliem qual é o seu orçamento e o valor que poderão pagar no imóvel. Clique aqui e façam uma simulação;

2) Decidam qual tipo de imóvel pretendem adquirir: usado ou novo. Tenham em mente qual a metragem apropriada para a família, quantas vagas de garagem precisam, se querem casa ou apartamento. Caso tenham que pagar condomínio, estabeleça qual o valor que está dentro do orçamento;

3) Façam suas contas e analisem se vão pagar à vista, parcelado para a construtora durante as obras ou financiar com o banco. Vocês podem utilizar recursos do FGTS ou, se tiverem um bem que possa ser vendido (como um carro), podem utilizar o dinheiro da venda como entrada;

4) Analisem bem a infraestrutura disponível na região de interesse. É importante visitar o empreendimento durante o dia e à noite;

5) Caso optem por um imóvel usado, sejam firme com o corretor em relação ao que esperam do imóvel e peçam informações a respeito antes de marcar a visita, para evitar perder tempo. Prefiram um profissional que realmente conhece o imóvel;

6) Se o empreendimento for novo ou na planta, o valor da comissão é cobrado separadamente. Se for usado, quem paga é o vendedor, mas vocês terão que pagar a comissão proporcional ao valor do imóvel, dado como parte do pagamento. Deixem que o corretor negocie e não se envolvam emocionalmente com o dono;

Fonte: ZapImóveis

Veja com a Sandra Ramos os tipos de garantias de locação:

 

Quando se trata de locação, querer não é poder. O futuro inquilino precisa comprovar ao proprietário do imóvel que conseguirá pagar os aluguéis em dia. Geralmente o contrato é de um ano, com previsão de multa caso seja quebrado antes do tempo por uma das partes. Abaixo, os principais tipos de garantias que o locatário pode apresentar.

Fiador

A mais antiga e popular forma de garantia: é uma pessoa capaz (com condição financeira comprovada) de assumir as obrigações, caso o aluguel não seja pago. O fiador entra no contrato geralmente colocando como garantia um imóvel próprio. E a renda mensal dele precisa ser de três vezes ou mais o valor mensal do aluguel.

Embora o locatário possa colocar qualquer pessoa como fiador, dificilmente alguém que não é da família aceita tamanha responsabilidade. Afinal, se nenhum dos dois honrarem os pagamentos, o imóvel do fiador é penhorado.

Caução

É o pagamento antecipado de um valor, geralmente o montante relativo a três meses de aluguel. Segundo o Procon-SP, o correto é que a quantia seja depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação, acrescida de juros e correção monetária do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.

Também é possível listar bens do locatário em garantia, como carro ou outro imóvel. Caso isso ocorra, é necessário registrar no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis que o bem está comprometido naquele período.

Seguro fiança

Forma pouco usada, consiste na compra de uma apólice de seguro, igual a de carro. A pessoa paga (o montante vai depender do tipo de cobertura, quantos aluguéis cobre e o valor deles) e garante ao proprietário o recebimento em dia dos alugueis, caso deixe de pagar.

Esse tipo de garantia costuma ser o último recurso do locatário, já que, além do aluguel, ele terá mais um custo mensal com as parcelas do seguro.

Fonte: Zap Imóveis

Como avaliar o valor de um imóvel? Entenda se o preço é justo!

Logo no primeiro contato com o mercado imobiliário é possível perceber que o setor está repleto de variáveis que podem interferir no valor de um imóvel. Também pode surgir, pelo menos no princípio, a sensação de que alguns desses critérios são mais concretos do que outros.

Por exemplo, é muito fácil entender que um imóvel maior possa valer mais do que um menor. Por outro lado, critérios de localização podem estar relacionados a preferências pessoais ou a características que fogem do entendimento do comprador, o que pode torná-los subjetivos em certa medida.

Neste post, você irá conferir algumas dicas que tornarão mais fácil a escolha dos fatores que devem ser considerados na hora de avaliar um imóvel.

Quais são os critérios que influenciam no valor de um imóvel?

Localização

Este é um dos principais aspectos que definem o valor de um imóvel. Toda cidade tem bairros mais procurados, onde o preço do metro quadrado vale mais. Ou aqueles mais populares, onde os imóveis valem menos do que em áreas mais luxuosas da cidade.

Mesmo dentro de um mesmo bairro, os valores podem variar. Afinal, existem ruas mais tranquilas, onde o preço do metro quadrado sobe em comparação às áreas mais barulhentas e de mais movimento.

Ainda, existem imóveis que são próximos dos centros comerciais, o que facilita a vida das pessoas, e os mais isolados, menos cômodos que os primeiros e, portanto, menos valiosos. A combinação de todos esses fatores de localização certamente influencia no preço.

Características do imóvel

Algumas características da propriedade podem fazer com que, mesmo sendo bem localizada ou bastante espaçosa, seu preço diminua. É o caso, por exemplo, de imóveis mais antigos, que podem ter fiação ou encanamento comprometidos.

Também é importante considerar se o imóvel está na planta, se é novo ou se é usado. Imóveis novos, que nunca foram ocupados, valem mais do que os imóveis na planta e do que aqueles que já foram ocupados.

Da mesma forma, uma casa ou apartamento onde o espaço disponível foi bem aproveitado para criar cômodos com boas dimensões, e que são distribuídos de uma maneira inteligente, tem a possibilidade de valer mais do que aquele com mesma localização, mas que tem uma planta ruim. Ainda, quanto mais vagas de garagem tiver e quanto melhores forem elas, maior será o valor.

E isso vale para todos os itens que favorecem o conforto e a praticidade. Ou seja, os imóveis que têm armários, bom acabamento e que contam com equipamentos (como ar-condicionado e aquecedores já instalados) e itens de automação, entre outros, tendem a valer mais do que os similares, com mesma localização, mas que não oferecem essas vantagens.

Se estivermos falando de um imóvel em um condomínio, também é preciso verificar as áreas comuns. Se elas incluírem boas áreas de lazer, o valor também será maior. Se o condomínio é em um edifício, o elevador também é um item de valorização.

Como fazer essa avaliação?

O melhor método para identificar se os valores praticados são justos é a comparação. Ou seja, conforme as preferências pessoais, é preciso verificar quais são os aspectos que valorizam um imóvel e comparar o preço com outros imóveis similares, em localizações próximas ou semelhantes. Para isso, é claro, é necessário fazer pesquisas.

Como os valores desse tipo de compra são bem altos e, normalmente, o imóvel escolhido será utilizado por anos a fio, é preciso se dedicar bastante a essa pesquisa. Quanto mais informações sobre o mercado você tiver, mais condições de analisar os valores dos imóveis você terá.

Felizmente, a internet facilita bastante esse processo. Você pode buscar as informações junto às imobiliárias, às construtoras e por meio do site do VivaReal, por exemplo. De maneira muito imediata, é possível começar a unir esses parâmetros.

Descubra o preço médio da região

O primeiro passo é tentar entender quais são os valores praticados nos bairros do seu interesse. Apesar de haver variações, é possível encontrar uma média de preço por metro quadrado dos imóveis de cada área.

Por exemplo, vamos considerar que o seu interesse seja comprar um apartamento em um bairro onde o preço por metro quadrado desse tipo de imóvel gira em torno de R$ 8 mil. Isso significa que um apartamento com 80 m² deve ter o valor próximo a R$ 640 mil (R$ 8.000/m² x 80m²).

É claro que todas aquelas características do imóvel que citamos precisam ser consideradas, mas esse é um ótimo ponto de partida para que você comece a comparar preços.

Fique atento a preços muito discrepantes da média

É preciso ter em mente que existem outras questões que influenciam os preços. Como em qualquer segmento, no mercado imobiliário há vendedores com todos os perfis. Há quem esteja precisando de dinheiro e aceita vender por preço mais baixo do que a média, e também aqueles que supervalorizam os próprios imóveis, pedindo um valor muito acima do praticado.

Se por um motivo muito especial você aceite pagar mais caro por um imóvel, tudo bem. Senão, fuja do segundo tipo de vendedor. Caso haja razão por optar por pagar mais, pelo menos tente trazer o preço para o mais próximo da realidade.

Agora, se você encontrar vendedores que estejam vendendo abaixo do preço, preste atenção redobrada na qualidade do imóvel. Certifique-se de que não há nenhum problema, como infiltrações, vizinhos complicados, problemas de partilha ou outra questão qualquer, que faça com que a pessoa queira transferir uma dor de cabeça junto o com o imóvel.

Conte com ajuda profissional

É possível que a maioria das pessoas consiga entender os critérios que definem os valores dos imóveis, mesmo que um pouco. Porém, em um segmento tão dinâmico e especializado quanto é o imobiliário, é inteligente recorrer à assessoria de um corretor de imóveis.

Os corretores também são treinados e têm experiência suficiente para identificar pontos de vantagens e de desvantagens em determinadas negociações. Afinal, são acostumados a lidar diariamente com os fatores que vimos aqui.

Além disso, os corretores conseguem estabelecer as relações de valores com grande facilidade e com real capacidade para respaldar aquela pesquisa que você já fez.

Agora que você já sabe como analisar o valor de um imóvel, deixe seu comentário: o que mais vale para você em uma propriedade?

Fonte: Viva Real