Se você quer comprar o apartamento dos sonhos é porque pretende morar ali por muito tempo, certo? Nesse caso, é importante não somente considerar seu estilo de vida atual, mas também seus objetivos a médio e longo prazo para se assegurar de que o imóvel vai atender suas necessidades durante anos.
Localização, quantidade de dormitórios, tipos de cômodos e equipamentos do condomínio são alguns dos atributos que você deve analisar de acordo com seu estilo de vida antes de adquirir o bem. Quem pretende casar e ter filhos em pouco tempo, por exemplo, já precisa levar em conta o aumento da família para escolher um imóvel que acomode bem a todos.
2 – Não se baseie apenas na emoção
Realizar o sonho de comprar o apartamento próprio é um momento único na vida de muitos brasileiros. Mas é importante não se deixar levar pela emoção e fechar negócio logo de primeira. Mesmo que na vistoria você já projete seus móveis ou veja seus filhos brincando no parquinho, encare isso apenas como a primeira parte dos requisitos atendida. A segunda tem a ver com a documentação correta do local e com a valorização do imóvel. Afinal, a compra é um investimento e você deve estar seguro de que conseguirá bom retorno caso tenha que vender o apartamento por algum motivo futuramente.
3 – Cheque bem ao comprar apartamento na planta
Transação geralmente mais em conta, fechar a negociação de uma unidade na planta permite realizar o sonho mais rápido. Mas como ainda é um projeto, torna incerto saber se, quando pronto, o imóvel ficará do jeito que você sempre quis. Além de conferir a planta e a maquete e visitar o decorado, leia atentamente o memorial descritivo do imóvel. Esse documento garante que tudo será entregue conforme prometido, incluindo metragem e materiais utilizados.
Também é importante conhecer melhor a incorporadora, procurar conhecer outros empreendimentos entregues por ela e, se possível, conversar com os proprietários para saber se o apartamento foi entregue conforme previsto e dentro do prazo.
Segundo publicação da Revista Veja em 31/01/2020, 41% dos brasileiros vivem na informalidade, de acordo com pesquisa realizada pelo IBGE. Esse percentual representa mais de 38 milhões de pessoais que não possuem carteira assinada, autônomos e empregadores sem CNPJ.
Em muitas ocasiões, estamos diante de pessoas que até possuem condições de compra, mas que são rejeitadas pelo banco, por não conseguir comprovarem tais rendimentos. Neste momento, é preciso contar com o conhecimento e sabedoria do corretor de imóveis para preparar esse cliente para o seu momento de compra, inclusive porque esse perfil de cliente não costuma ser tão bajulado e assediado em relação aos clientes já preparados.
Os clientes que estão nessa situação poderão estar mais confortáveis em empreendimentos cujo financiamento bancário será na conclusão da obra, tendo pelo menos 1 ano de prazo para conseguirem se organizar. Sendo assim, prepare o seu cliente para que, quando chegar nas mãos de um correspondente bancário, ele já tenha clareza do processo e apresente os documentos exigidos, vamos lá:
Movimentação bancária compatível com a renda que precisará comprovar. O cliente precisa ter uma conta corrente (não pode ser poupança) , na pessoa física, em alguma instituição financeira, de preferência no próprio banco onde vai realizar o financiamento futuro, isso porque ter relacionamento com o banco, conta muito no momento da aprovação.
Declaração do imposto de renda na pessoa física – esse documento é motivo de bastante divergência entre os clientes por informarem que nunca declararam, mas mostre a eles que estão prestes a realizar o maior sonho de suas vidas e que pelo montante a ser emprestado pelo banco, é uma exigência. Firme parceria com escritório de contabilidade e até mesmo com assessoria bancária, algumas tem profissionais contáveis aptos a orientar o cliente e declarar o imposto de renda da forma que o banco aceitará.
Oriente-se sobre a possibilidade de abertura do MEI (Micro Empreendedor Individual), além dos benefícios que isso traz a ele como empreendedor, os lucros provenientes da pessoa jurídica são isentos de tributação no imposto de renda, ou seja, ou ele pagará menos de imposto de renda, ou não pagará.
Longe de mim, afirmar que os documentos atualmente aceitos como comprovação de rendimentos, como extratos bancários apenas, contas de consumo, declaração, fatura de cartão de crédito não poderão ser aceitos, mas esses clientes poderão ter o crédito reduzido (é o famoso condicionado) ou até mesmo reprovado. Então, se o cliente tem tempo de se preparar para não ser reprovado, porque não fazer?
Logo no primeiro contato com o mercado imobiliário é possível perceber que o setor está repleto de variáveis que podem interferir no valor de um imóvel. Também pode surgir, pelo menos no princípio, a sensação de que alguns desses critérios são mais concretos do que outros.
Por exemplo, é muito fácil entender que um imóvel maior possa valer mais do que um menor. Por outro lado, critérios de localização podem estar relacionados a preferências pessoais ou a características que fogem do entendimento do comprador, o que pode torná-los subjetivos em certa medida.
Neste post, você irá conferir algumas dicas que tornarão mais fácil a escolha dos fatores que devem ser considerados na hora de avaliar um imóvel.
Quais são os critérios que influenciam no valor de um imóvel?
Localização
Este é um dos principais aspectos que definem o valor de um imóvel. Toda cidade tem bairros mais procurados, onde o preço do metro quadrado vale mais. Ou aqueles mais populares, onde os imóveis valem menos do que em áreas mais luxuosas da cidade.
Mesmo dentro de um mesmo bairro, os valores podem variar. Afinal, existem ruas mais tranquilas, onde o preço do metro quadrado sobe em comparação às áreas mais barulhentas e de mais movimento.
Ainda, existem imóveis que são próximos dos centros comerciais, o que facilita a vida das pessoas, e os mais isolados, menos cômodos que os primeiros e, portanto, menos valiosos. A combinação de todos esses fatores de localização certamente influencia no preço.
Características do imóvel:
Algumas características da propriedade podem fazer com que, mesmo sendo bem localizada ou bastante espaçosa, seu preço diminua. É o caso, por exemplo, de imóveis mais antigos, que podem ter fiação ou encanamento comprometidos.
Da mesma forma, uma casa ou apartamento onde o espaço disponível foi bem aproveitado para criar cômodos com boas dimensões, e que são distribuídos de uma maneira inteligente, tem a possibilidade de valer mais do que aquele com mesma localização, mas que tem uma planta ruim. Ainda, quanto mais vagas de garagem tiver e quanto melhores forem elas, maior será o valor.
E isso vale para todos os itens que favorecem o conforto e a praticidade. Ou seja, os imóveis que têm armários, bom acabamento e que contam com equipamentos (como ar-condicionado e aquecedores já instalados) eitens de automação, entre outros, tendem a valer mais do que os similares, com mesma localização, mas que não oferecem essas vantagens.
Se estivermos falando de um imóvel em um condomínio, também é preciso verificar as áreas comuns. Se elas incluírem boas áreas de lazer, o valor também será maior. Se o condomínio é em um edifício, o elevador também é um item de valorização.
Como fazer essa avaliação?
O melhor método para identificar se os valores praticados são justos é a comparação. Ou seja, conforme as preferências pessoais, é preciso verificar quais são os aspectos que valorizam um imóvel e comparar o preço com outros imóveis similares, em localizações próximas ou semelhantes. Para isso, é claro, é necessário fazer pesquisas.
Como os valores desse tipo de compra são bem altos e, normalmente, o imóvel escolhido será utilizado por anos a fio, é preciso se dedicar bastante a essa pesquisa. Quanto mais informações sobre o mercado você tiver, mais condições de analisar os valores dos imóveis você terá.
Descubra o preço médio da região
O primeiro passo é tentar entender quais são os valores praticados nos bairros do seu interesse. Apesar de haver variações, é possível encontrar uma média de preço por metro quadrado dos imóveis de cada área.
Por exemplo, vamos considerar que o seu interesse seja comprar um apartamento em um bairro onde o preço por metro quadrado desse tipo de imóvel gira em torno de R$ 8 mil. Isso significa que um apartamento com 80 m² deve ter o valor próximo a R$ 640 mil (R$ 8.000/m² x 80m²).
É claro que todas aquelas características do imóvel que citamos precisam ser consideradas, mas esse é um ótimo ponto de partida para que você comece a comparar preços.
Conte com ajuda profissional
É possível que a maioria das pessoas consiga entender os critérios que definem os valores dos imóveis, mesmo que um pouco. Porém, em um segmento tão dinâmico e especializado quanto é o imobiliário, é inteligente recorrer à assessoria de um corretor de imóveis.
Os corretores também são treinados e têm experiência suficiente para identificar pontos de vantagens e de desvantagens em determinadas negociações. Afinal, são acostumados a lidar diariamente com os fatores que vimos aqui.
Além disso, os corretores conseguem estabelecer as relações de valores com grande facilidade e com real capacidade para respaldar aquela pesquisa que você já fez.
Agora que você já sabe como analisar o valor de um imóvel, deixe seu comentário: o que mais vale para você em uma propriedade?
Nem todo mundo sabe, mas imóveis podem ser usados como garantia de empréstimo. É o chamado home equity, também conhecido como crédito com garantia de imóvel (CGI).
O dinheiro recebido pode ser usado tanto para o pagamento de dívidas como para reformas, compra ou construção de um segundo imóvel. Mais: pode ser gasto até com viagens ou por quem quer investir em um negócio ou quitar dívidas.
Não à toa, a procura pelo home equity é cada vez maior no Brasil. Neste ano, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), foram firmados 15.331 contratos do tipo, que correspondem a 3,2 bilhões de reais. Em agosto, 95.620 empréstimos do gênero estavam ativos no país, totalizando uma carteira de 12,3 bilhões de reais.
“O crédito com garantia de imóvel tem potencial para atingir nos próximos dez anos cerca de 500 bilhões de reais no Brasil”, afirma Alan Gomes, gerente comercial do Banco Bari.
No vídeo acima, Gomes tira as principais dúvidas sobre vantagens e formas de contratar esse tipo de crédito.
Como contratar
Com mais de 25 anos de atividade, o Bari é o principal operador do produto no país e um dos responsáveis por difundi-lo. “Suas principais vantagens são as taxas de juro, entre as mais baixas do mercado, e os prazos mais longos, de até 20 anos”, explica Gomes. “É um produto muito competitivo que oferece parcelas que cabem no bolso dos clientes”.
Você só precisa ter uma casa, apartamento ou ponto comercial e oferecer o bem como garantia — os imóveis não precisam ter sido quitados. A propriedade serve como uma segurança para o banco de que a dívida será honrada. Só que ela continua sendo sua e você pode utilizá-la, seja para morar, seja para alugar. O imóvel apenas fica alienado ao Bari até o pagamento total do empréstimo.
“O imóvel é um acessório da contratação, mas o que mais importa é a capacidade dos clientes de arcar com as parcelas”, lembra o gerente comercial do Bari. “Recomendamos que a dívida contraída com o home equity seja sempre priorizada”.
Uso sob demanda
Chamado de Bariflex, o home equity do Bari não te obriga a retirar todo o dinheiro no momento da contratação. Em vez disso, você pode abrir uma linha de crédito para usar em até cinco anos e ir fazendo retiradas conforme suas necessidades.
De acordo com um levantamento de setembro deste ano, 31% das pessoas que recorreram ao CGI do Bari planejavam quitar dívidas.
Construções e reformas foram os motivos apresentados por 23%, enquanto 14% alegaram planos de adquirir algum bem.
“Muita gente que ficou trabalhando de casa durante a pandemia resolveu fazer melhorias em casa”, observa Alan Gomes. Também houve quem afirmou que vai começar a investir e até quem disse que vai se dar uma viagem de presente, entre outras justificativas.
Assim como o casamento é um dos maiores passos que o ser humano pode dar na vida, escolher o lar do casal é também uma decisão muito importante e requer alguns cuidados para que não haja frustrações ao assinar o negócio. Pensando nisso resolvemos listar algumasdicas para casais que vão comprar a casa nova.
Não basta somente se encantar pelo primeiro apartamentoou casa que visitar. É preciso pesquisar, comparar e preparar o bolso para os pagamentos (entrada, financiamento e taxas com documentação). Consultamos o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) para conseguir as principais dicas para você e seu cônjuge não errarem na hora de comprar um imóvel e seguirem felizes. Confira: 1)- Avaliem qual é o seu orçamento e o valor que poderão pagar no imóvel. Clique aqui e façam uma simulação;
2) Decidam qual tipo de imóvel pretendem adquirir: usado ou novo. Tenham em mente qual a metragem apropriada para a família, quantas vagas de garagem precisam, se querem casa ou apartamento. Caso tenham que pagar condomínio, estabeleça qual o valor que está dentro do orçamento;
3) Façam suas contas e analisem se vão pagar à vista, parcelado para a construtora durante as obras ou financiar com o banco. Vocês podem utilizar recursos do FGTS ou, se tiverem um bem que possa ser vendido (como um carro), podem utilizar o dinheiro da venda como entrada;
4) Analisem bem a infraestrutura disponível na região de interesse. É importante visitar o empreendimento durante o dia e à noite;
5) Caso optem por um imóvel usado, sejam firme com o corretor em relação ao que esperam do imóvel e peçam informações a respeito antes de marcar a visita, para evitar perder tempo. Prefiram um profissional que realmente conhece o imóvel;
“É muito particular a decisão entre comprar ou alugar imóvel. O primeiro ponto é o seguinte: aquela família tem o sonho da casa própria? É um objetivo relevante? É algo que vai trazer mais qualidade de moradia ter a posse de um imóvel? Isso faz muita diferença”, comenta Leonardo Gomes, planejador financeiro e sócio do Vista Fintech.
Melhorar a qualidade de moradia não necessariamente envolve comprar ou alugar um imóvel, complementa. “Ela simplesmente envolve o local que você está morando, independentemente se é seu ou não”.
Antes de decidir por comprar uma casa, é preciso avaliar a organização financeira, reserva de emergência, aposentadoria e proteção, o momento profissional e familiar, segundo Deise Matos, planejadora financeira e especialista em investimentos.
“Devemos entender se nesse momento é necessária a compra de um imóvel ou se a opção por algo mais funcional seria mais adequado para formar uma reserva maior de recursos, bem alocados, e planejar essa compra futuramente”, explica.
Nesse cenário, muitos consumidores podem se questionar: “qual avaliação devo fazer paracomprar ou alugar um imóvel”. Veja abaixo 3 perguntas para ajudar na decisão entre comprar ou alugar imóvel, com respostas elaboradas por Leonardo Gomes e Deise Matos.
Alugar imóvel: quando vale a pena?
Quais são as vantagens de alugar um imóvel? E quais são as desvantagens? Gomes aponta que “alugar pode ser vantajoso por alguns motivos”. O primeiro é a mobilidade, já que um inquilino consegue mudar de endereço com mais rapidez e menos burocracia que um proprietário. Já entre as desvantagens, Matos aponta possíveis transtornos, como o proprietário encerrar o contrato antes do previsto.
Mas todos esses são fatores “não-financeiros”. Há ainda as possíveis vantagens ou desvantagens financeiras do aluguel. “Se o cenário te mostrar algumas incertezas, é melhor alugar algo, que seja menor, e ir juntando o valor da entrada para que se reduza um possível financiamento ou a compra à vista não te descapitalize total ou parcialmente, comprometendo sua reserva financeira”, diz Matos.
Para identificar se o aluguel vale a pena para o bolso, é preciso colocar os números na ponta do lápis (veja mais abaixo uma simulação de cálculos para saber se alugar o imóvel vale a pena).
Financiamento: quando é mais vantajoso?
Gomes ensina que, para saber se vale a pena entrar num financiamento imobiliário, é preciso verificar 4 condições:
1.Se a família tem certeza que aquele é o imóvel em que vai ficar boa parte da vida.
2.Se a parcela não foge muito do que se pagaria em um aluguel.
3.Se a qualidade de moradia no imóvel já é aquela desejada por um bom tempo.
4.Se família tem um desejo de ter o imóvel próprio
“Quando você junta todos esses fatores, o financiamento pode valer a pena”, diz Gomes.
Já entre as desvantagens, os especialistas citam o alto custo dos juros. “Quando você pega um financiamento, principalmente no início, somente um terço da parcela é amortização. Os outros dois terços são juros, seguros etc”, aponta Gomes. “Quando você pega um financiamento, você também está alugando. Só que você está alugando o dinheiro do banco. E quando você aluga o dinheiro do banco, ele é caro.”
Já Matos comenta ainda que, além do alto valor que o consumidor paga em juros, é preciso “avaliar todos os custos, como entrega das chaves, reforma, e sem que isso comprometa todas as suas reservas”.
Alugar para comprar à vista no futuro é a melhor opção?
Afinal, colocando os números na ponta do lápis, é melhor alugar ou financiar? Matos afirma que alugar um imóvel para juntar dinheiro e comprar outro à vista no futuro “pode sim ser uma boa opção para quem ainda não tem o valor para comprar à vista e não quer entrar nos juros do financiamento”. “Aluga-se um imóvel menor, com menos custos e vai aportando mensalmente para o objetivo da casa própria”, explica ela.
Matos explica que ideia é que o consumidor que se preparou para dar uma entrada de 20% ou 30% do valor de um imóvel e financiar o restante faça a seguinte troca: em vez de comprar, ele aluga um imóvel de valor semelhante, com aluguel de 0,3% a 0,5% do preço da casa ou apartamento. O valor será menor que a parcela de um financiamento. A diferença, junto com o valor da entrada, é investida, possibilitando que o consumidor junte o dinheiro para comprar sua casa própria no futuro à vista.
Gomes defende essa alternativa. “O aluguel é uma ferramenta que vai auxiliar você a ter o seu imóvel próprio mais rápido e mais barato. Só que, muitas vezes, ele vai demorar um pouco mais para ser seu.”
No entanto, é preciso cuidado: a troca do financiamento pelo aluguel pode ser mais vantajosa para o bolso, mas nem sempre isso acontece. Em alguns casos, financiar, apesar de ser custoso, ainda pode valer mais a pena para o consumidor.
Financiamento x Aluguel
Veja abaixo uma simulação preparada por Deise Matos para ajudar o consumidor nos cálculos para saber se alugar o imóvel vale mais a pena que financiar:
Cálculos para saber se alugar o imóvel vale a pena
A especialista considera um bem no valor de R$ 400 mil, por exemplo, com uma entrada mínima de 20%. “É o valor de entrada que os bancos exigem em média”, explica ela, que considerou ainda uma taxa anual de juros em 7,75% ao ano. “Observem o custo efetivo total (CET), que é a taxa final”, recomenda ela aos compradores. O CET é aquele que aponta qual será o custo total do financiamento, considerando não apenas os juros, mas também itens como outras taxas, encargos, tributos e seguros.
“No prazo de 30 anos, o cliente assumiria uma parcela de R$ 2.232, pela Tabela Price – dependendo do banco e do tipo de financiamento, pois ainda existem as formas de amortização pela Tabela SAC ou SACRE (com parcelas decrescentes)”, explica Deise. Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) são métodos diferentes de amortização do financiamento. Na SAC, as prestações começam mais altas e vão caindo por causa da amortização mensal do saldo a ser financiado. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas.
O resultado da simulação de Matos é: no final das contas, o consumidor teria pago pelo imóvel de R$ 400 mil um total de R$ 803.520 com o financiamento.
Se, em vez disso, ele optasse por alugar, o cálculo seria o seguinte: “poderíamos investir o valor da entrada, analisando sempre o perfil investidor de cada cliente, com uma rentabilidade conservadora de 5% ao ano, e com aportes mensais da diferença entre a parcela do financiamento (R$ 2.232) e o valor que se pagaria no aluguel (R$ 1,2 mil), resultando em R$ 1.032.”
O resultado: “teríamos R$ 400 mil em mais ou menos 14 anos”. Ao final de 30 anos (prazo do financiamento), o investidor teria acumulado R$ 1.195.275. Mas especialista ressalta que, “nessa simulação, não estamos levando em consideração a valorização do imóvel e possíveis ajustes no valor mensal pago pelo aluguel”.
“Se levarmos em conta a valorização do imóvel, que em média está atingindo patamares de 8,45% ao ano, segundo a Abecip, através do IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário), o financiamento se tornaria mais atrativo, pois o valor investido mesmo após 30 anos não renderia o valor necessário para comprar o mesmo imóvel valorizado em R$ 2.409.030.”
“Com a valorização do imóvel, só seria viável um cenário de aluguel se os rendimentos da carteira atingissem 0,7% mensais, pois ao final do prazo teria o montante de R$ 2.654.030, suficientes para compra do imóvel valorizado.”
Algumas conclusões:
·Na opção de investir o dinheiro que pagaria em entrada e parcelas de um financiamento, quanto maior a rentabilidade dos investimentos, mais o aluguel se torna vantajoso em relação ao financiamento.
·Quanto menor a entrada do financiamento, mais desvantajoso ele se torna na comparação com o aluguel.
·O aluguel pode permitir que o consumidor junte o valor do imóvel à vista mais rápido que o prazo do financiamento, mas esse cálculo não leva em conta que, até lá, o preço da casa ou apartamento não será mais o mesmo. Por isso, dependendo do cenário, o financiamento pode ser mais vantajoso que o aluguel.
O ideal éplanejar o deslocamento das coisas com antecedência, mas se você não tiver tempo para isso, ainda será possível evitar estresse e garantir a alegria de curtir a casa nova. Para isso, nós vamos te dar dicas de como se mudar de forma leve, organizada e ágil. Acompanhe!
Para se organizar melhor nessa atividade, dê preferência por separar as coisas de um cômodo por vez, pois isso otimiza o tempo e ajuda a certificar-se de que tudo foi devidamente guardado.
Descarte o que não for útil para a casa nova
O que você não deseja nesse momento é ter bagunça na mudança, certo? Com isso em mente, é possível começar a organização da casa nova jogando fora ou doando o que está na casa antiga e que não será mais útil. Porém, procure fazer isso dias antes de a mudança se concretizar.
Separe por caixas e nomeie os pertences
As caixas e os plásticos-bolha são grandes aliados nessas situações, pois são práticos e permitem organizar os objetos de forma acessível e segura. Comece pelos pertences mais pesados, eles deverão ficar no fundo da caixa.
Nesse momento é importante não misturar coisas frágeis com o restante, além de anotar do lado de fora e por cima da caixa a palavra mais famosa quando o assunto é mudança: “frágil”. Além disso, sinalize quais são os objetos contidos nas caixas para ajudar na identificação.
Ao selecionar itens pessoais, boas alternativas são embalar as roupas que estão no cabide em sacos plásticos — sem tirá-las do cabide — e usar as malas para fazer o transporte das peças mais leves.
Tenha cuidado com os fios e cabos
Um erro muitas vezes cometido por quem está se mudando com pressa é jogar os fios e cabos de qualquer jeito e junto com outros pertences. Isso deve ser evitado, pois você terá trabalho dobrado para arrumá-los depois, já que os fios embolam com facilidade.
Além disso, uma alternativa para ajudar na conexão dos cabos quando chegar no imóvel novo é tirar uma foto para ajudar a identificar quais são os pontos certos para cada conector.
Contrate uma transportadora para levar tudo de uma só vez
Uma situação muito comum é quando os próprios moradores vão levando os pertences aos poucos, a fim de economizar com carretos e caminhões de mudança.
Porém, quando a transferência é feita em partes pequenas assim, o risco de haver bagunça é muito maior, além de ser mais desgastante. Por isso, não hesite em procurar uma transportadora com antecedência para otimizar e agilizar o processo de transporte.
Atente-se na hora de descarregar os pertences
Feita a mudança para a casa nova, você deve ter atenção para seguir a mesma lógica da organização feita para a ida: desembalar os pertences por cada cômodo. Se vai arrumar a cozinha, separe todas as caixas com os objetos dela e vá distribuindo um a um.
É importante finalizar um cômodo primeiro para só então partir para outro, pois, além de agilizar a arrumação, proporciona aquela sensação de dever cumprido em cada área da casa e isso motiva a continuar até terminar todo o processo da mudança.
Viu como é possível se mudar sem tanta dor de cabeça na hora da organização? Se este artigo foi útil para você, aproveite e compartilhe com seus amigos!
