7 erros de donos de imóveis que afastam possíveis inquilinos

Os erros e intransigências dos proprietários de imóveis residenciais e comerciais que podem tornar difícil a tarefa de encontrar um locatário

Se o mercado de locação está aquecido na sua cidade, mas você está demorando muito a conseguir um inquilino para o seu imóvel, pode ser que esteja cometendo algum erro. Imóveis bem localizados costumam ser alugados depressa, mas se o problema não for a localização, outros motivos, como o mau estado de conservação, o preço do aluguel ou alguma intransigência do proprietário podem dificultar muito a locação e acabar deixando o imóvel vago por mais tempo.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, o tempo que um imóvel residencial leva para ser alugado tem ficado em torno de um mês. Casas levaram de 13 a 32 dias para serem alugadas em junho, enquanto que apartamentos levaram de 18 a 38 dias. Destes, os imóveis alugados mais rapidamente foram os de um quarto (15,3 dias para casas e 21,6 dias para apartamentos), enquanto que os de três quartos foram os que levaram mais tempo (37,4 dias para casas e 38,9 dias para apartamentos).

Se você está tentando alugar um imóvel há muito tempo e não consegue fechar negócio com ninguém, talvez seja você o responsável. Veja a seguir quais os erros mais comuns dos proprietários que acabam afastando os inquilinos em potencial, de acordo com especialistas no ramo de locação:

1. Alugar um imóvel em mau estado de conservação

Esse talvez seja o erro Número Um dos proprietários, sobretudo de imóveis residenciais. Após algumas locações, é inevitável que os imóveis fiquem um pouco degradados, como resultado do uso e do desgaste. Entre um inquilino e outro, sobretudo quando o locatário morou no imóvel por muito tempo, é essencial fazer os reparos necessários para atrair inquilinos interessados em permanecer por muito tempo, e até para poder cobrar um aluguel maior.

“Os inquilinos não querem fazer um grande investimento para tornar o imóvel habitável. No caso do aluguel residencial, em geral as pessoas têm um prazo curto para se mudarem. Se o proprietário despreza este fato, acaba atraindo um inquilino de pior qualidade e tendo que negociar um valor menor”, explica Nelson Parisi Junior, presidente da Rede Secovi de Imóveis.

A dica de Parisi é que o proprietário sempre forme uma reserva com um percentual dos aluguéis recebidos ao longo do tempo para a manutenção do imóvel ao final da locação. “Como ocorre com qualquer outro produto, há concorrência, e um imóvel melhor atrai um locatário melhor”, diz.

Segundo o diretor de locações da imobiliária gaúcha Guarida, Régis Scalari, os inquilinos evitam mesmo imóveis mal conservados “A resposta que recebemos dos interessados é que simplesmente ‘não dá’”, diz Scalari.

2.Não adaptar o imóvel residencial ao uso comercial

No caso dos imóveis comerciais para locação, a falta de adaptação vem se somar à má conservação na função de afastar bons inquilinos. Nelson Parisi explica que proprietários de casas localizadas em regiões que se tornaram comerciais normalmente desejam alugá-las para esta outra função. Porém, muitos não se preocupam em adaptar o imóvel para finalidades comerciais.

Ele explica que a divisão de cômodos, os tipos de janelas e a rede elétrica das casas residenciais muitas vezes não suportam a atividade de uma empresa ali instalada. “Até ontem aquele imóvel era uma residência. O proprietário deve investir algum dinheiro para adaptar a casa para uso comercial, a fim de atrair bons inquilinos”, observa Parisi.

3. Ser inflexível na aceitação de fianças

O fiador não é o único tipo de garantia que o inquilino pode oferecer. O seguro-fiança já é largamente difundido e oferece garantia pelos 30 meses do contrato de aluguel, caso o inquilino fique inadimplente. Essa é a modalidade que mais onera o locatário, uma vez que o valor pago a título de prêmio não é devolvido. Mas é uma alternativa para quem não tem fiador.

Existem ainda outras modalidades que dispensam o fiador e que possibilitam ao inquilino reaver o dinheiro depositado com correção monetária na hora de deixar o imóvel. É o caso do Título de Capitalização, da caução depositada em caderneta de poupança e dos fundos de investimento.

Outro obstáculo que os proprietários costumam impor é de só aceitar fiador com imóvel na mesma cidade do imóvel que está sendo alugado. Isso é permitido, uma vez que torna a operação menos onerosa caso seja preciso executar a garantia, mas deixa de fora todos os inquilinos nascidos fora da cidade.

Se a administradora do imóvel tiver uma estrutura nacional, pode ser interessante aceitar fiadores de fora. Contudo, se o proprietário realmente não quiser ceder, é bom considerar a aceitação de outras formas de garantia. “O ideal é aceitar o máximo de garantias possível”, diz Régis Scalari.

4. Rejeitar locatários que tenham animais ou filhos pequenos

Scalari lembra ainda que alguns proprietários não querem inquilinos que tenham filhos pequenos ou animais de estimação, sem razão aparente. “Às vezes é uma casa com quintal, com toda a possibilidade de ter um animal de estimação, e o proprietário não quer. Mas isso não tem muito sentido, pois o locatário tem que devolver o imóvel exatamente da forma como o alugou”, observa o diretor de locações da Guarida.

5. Restringir demais o uso e as modificações permitidas no imóvel

No caso de um imóvel residencial é até razoável restringir o tipo de modificação que possa ser feito. Mas, para Régis Scalari, restrições a modificações mais simples, como furar as paredes, não têm muito sentido, uma vez que é fácil revertê-las na hora da devolução do imóvel. “A pessoa pode querer morar no imóvel por cinco, dez anos, e não vai poder pôr um quadro sequer na parede?”, questiona.

Se o imóvel for comercial, essa intransigência se torna ainda mais complicada. “Para o negócio que vai se instalar ali pode ser importante fazer mudanças internas, como derrubar uma parede ou pintar as paredes de outra cor”, explica Scalari. Ele lembra ainda que há proprietários que chegam a restringir o tipo de negócio que pode ser instalado ali. Do tipo que aceita restaurante, mas não farmácia, por exemplo.

6. Anunciar o imóvel em muitas imobiliárias

Em tese, anunciar o mesmo imóvel em mais de uma imobiliária pode fazer com que os corretores sejam mais compromissados e se esforcem mais para alugá-lo rapidamente, a fim de embolsar a comissão.

Contudo, o tiro pode sair pela culatra. Um imóvel anunciado em mais de uma ou duas imobiliárias pode passar a impressão de estar “encalhado” e de que o proprietário já está desesperado para locá-lo de qualquer maneira. “O inquilino em potencial pode achar que o imóvel tem algum problema”, diz Nelson Parisi, da Rede Secovi.

7. Ausência de armários e presença de mobília

Armários são grandes atrativos dos imóveis residenciais para locação, e a ausência desses móveis, especialmente na cozinha, pode dificultar para o proprietário encontrar um inquilino. “Pessoas mais velhas, que já vivem de aluguel há muito tempo, podem até ter seus próprios armários e até preferir imóveis sem esses móveis. Mas os mais jovens normalmente preferem apartamentos com armários”, explica Régis Scalari.

Apartamentos totalmente mobiliados também podem espantar inquilinos. Normalmente, explica o diretor de locações da Guarida, esses imóveis atraem um público mais jovem, que está começando a vida, como universitários ou pessoas que acabaram de se formar e conseguir o primeiro emprego. Pessoas um pouco mais velhas, com mais renda, estabilidade e desejosas de construir um lar provavelmente preferirão imóveis sem mobília.

Fonte: Protest

Qual é a hora certa para comprar seu imóvel?

Mais de 45% dos brasileiros têm o sonho de comprar seu imóvel, ficando atrás apenas do desejo de viajar pelo Brasil, de acordo com a Global Entrepreneurship Monitor (GEM). E com a retomada da economia, o mercado se mostra ainda mais promissor para quem quer realizar o sonho da casa própria.

Mesmo com o grande desejo de adquirir sua propriedade, são poucas as pessoas que conseguem identificar o momento ideal para comprar, pois é preciso realizar uma análise cuidadosa de diversos fatores. Afinal, estamos falando de aquisições com valores expressivos e de grande impacto para o patrimônio do comprador.

Verificar a situação financeira pessoal é importante, assim como estar atento às taxas de juros, financiamento e encargos de vacância – no caso dos comerciais. Entre as opções mais interessantes, os leilões de imóveis se destacam, com preços mais baixos e possibilidade de compra viabilizada por um processo realizado totalmente on-line.

Mas como saber qual é o melhor momento para esse tipo de aquisição? Para responder a esta pergunta, André Zukerman, diretor da Zukerman Leilões, separou duas orientações para ajudar nesse processo.

Avalie sua situação financeira

Antes de buscar oportunidades disponíveis seja criterioso com seu orçamento. Assim, com base na quantia que pode direcionar ao investimento, é possível otimizar a pesquisa e concentrar seus esforços em encontrar imóveis com um preço acessível. Tenha em mente que uma propriedade não é algo que é revendido de uma hora para outra. É necessário se preparar para um comprometimento financeiro a médio e longo prazo.

Algumas situações podem ser antecipadas, como eventuais reformas e pagamento de impostos e taxas. Nos leilões, por exemplo, existe a comissão do leiloeiro que é de 5% previsto por lei e deve ser parte da reserva feita.

Analise as oportunidades

Não é apenas o valor que precisa ser levado em conta. Na hora de comprar um bem, busque saber o bairro em que está localizado, que tipo de estabelecimentos estão próximos e outros fatores que podem valorizar o imóvel. No caso dos leilões, é permitido ter acesso ao edital de cada oportunidade com informações sobre possíveis processos judiciais, se está ocupado, se possui dívidas e condições de pagamento.

O ano de 2018 conta com diversos eventos que podem impactar a economia como a Copa do Mundo e as eleições presidenciais em outubro. Tudo isso afeta o número de ofertas, as movimentações do mercado e as possibilidades de ganho com os investimentos feitos, que sofrem com a variação da Selic e perdem rendimento quando ela está em baixa, fazendo do mercado imobiliário uma das melhores alternativas.

Por isso, é importante pensar de forma ampla e a longo prazo sobre estruturar um planejamento pessoal e familiar que faça o investimento valer a pena.

Fonte: Mercado imobiliário 

O que observar antes de comprar um imóvel

1 | Olhe bem a região, a rua e a vizinhança. Veja se a rua recebe feira e tembares, ou possíveis obras, que possam incomodá-lo à noite.

2 | Identifique a acessibilidade ao local. Pesquise linhas de metrô, ônibus e trem próximas ao imóvel. Veja se é fácil entrar na garagem, e se há hospitais, mercados e farmácias relativamente perto.

3 | Verifique o empreendimento. Em caso de apartamento, veja se há empatia na hora de entrar no prédio, se você gosta da fachada, do portão, do piso etc. Além disso, informe-se sobre o tamanho da vaga na garagem e do elevador, e se o condomínio aceita ou não animais de estimação.

4 | Identifique a necessidade de reforma e solicite um orçamento. Veja se o número de cômodos e banheiros atende bem sua família.

5 | Meça seus móveis e veja se as peças e objetos de que gosta e quer levar na mudança se
acomodam bem nos ambientes.

6 | Informe-se sobre os valores do condomínio e do IPTU.

7 | Pesquise o histórico do proprietário. Verifique se a pessoa não tem insolvência financeira
(prestações a cumprir) e se ela pode realmente vender o imóvel. Se for preciso, peça ajuda a um advogado para fazer a análise dos documentos.

8 | Atente-se às negociações, aos dias do pagamento e à data de entrega das chaves.

Fonte: Protest

Mercado voltado para quem mora sozinho é forte e crescente

Não é de hoje que o número de clientes solteiros atrás de imóvel vem crescendo. O fenômeno já aparece em pesquisas e se mostra cada vez mais consistente em meio ao mercado imobiliário. São idosos longevos, homens e mulheres separados, estudantes e demais jovens que dão os primeiros passos de independência dos pais. 

“É um mercado crescente e forte”, diz o vice-presidente de imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Odair Senra.

Pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), entre 2005 e 2015, mostra que saltou de 6 milhões para 10,4 milhões o total de pessoas que vivem sozinhas.

No estudo, muito desse aumento se explica pelo envelhecimento da população, mas também aparecem outros perfis que movimentam o mercado e são alvos das imobiliárias. 

“Sentimos que cresceu o número de pessoas sozinhas procurando imóveis. Geralmente são estudantes ou pessoas que se separaram”, diz Adriana Martins, que trabalha na administração da imobiliária Mendes Ortega, em Sorocaba (SP). De acordo com ela, o índice de solteiros que buscam uma residência já se assemelha ao daqueles que são casados e têm família. 

Mercado responde

Com base nesse perfil emergente, e com o objetivo de melhor atendê-lo, as construtoras foram atrás para saber as necessidades desse público e o que tem procurado. Segundo o vice-presidente de imobiliário do SindusCon-SP, o que esses compradores desejam é um modelo semelhante ao antigos flats e que voltou a ganhar espaço no segmento.  

“Procuram um lugar bem localizado e que ofereça serviços. Não querem ter preocupação com empregados. Esses imóveis com conceito de serviço de lavanderia e limpeza, por exemplo, tendem a crescer”.

De acordo com Senra, esses clientes devem ser bastante observados pelos profissionais da área, pois até mesmo os idosos, com o advento da tecnologia e monitoramento das casas, podem ampliar seu tempo morando sozinhos.

Fonte: Protest

Porteiro é essencial na segurança dos condomínios, diz especialista

Antigamente, apenas condomínios de luxo sofriam com os assaltos. Porém, hoje em dia, não há mais um perfil exato dos edifícios para ser o alvo dos chamados arrastões.

E, com este cenário, a função do porteiro ganhou uma importância muito maior do que apenas fazer o controle de acesso no local. Por isso, ter funcionários capacitados neste cargo é parte fundamental no processo de se afastar o perigo dos moradores.

Segundo o especialista  Jorge Margueiro, todo porteiro é a peça-chave e o primeiro na estrutura de segurança preventiva de um condomínio.

“Primeiramente ele deve instruir que todo prédio deva ter regras claras de controle de acesso e sensibilizar moradores e funcionários da importância de segui-las”, aponta o especialista.

Para ele, todo condomínio que deseja manter a segurança também precisa da implantação de um projeto específico, que inclui avaliação da estrutura física, equipamentos, monitoramento 24 horas, além de barreira perimetral, sensores infravermelhos, luzes de presença, sistemas de comunicação, entre outros.

“Para tanto, os condôminos devem avisar o porteiro e, caso ele veja que não há nada agendado, não deve permitir a passagem [do visitante]“, afirma.

Margueiro acrescenta ainda que os condôminos estejam atentos aos próprios vizinhos, que “vigiem uns aos outros” para qualquer movimentação suspeita, além de observar se a portaria e os funcionários em geral obedecem às normas de segurança corretamente.

Fonte: Protest 

Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado

Ao procurar um imóvel usado, é comum ter aquelas famosas dúvidas: onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Para não ficar perdido, é preciso estar atento a fatores capazes de influenciar a avaliação da casa. 

1 – Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2 – Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 – Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 – No Rio, a posição dos imóveis voltados para o sol da tarde é um fator de desvalorização, devido ao intenso calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 – Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

6 – Verifique a caixa de disjuntores, tomadas e interruptores. Veja se tem resíduos de superaquecimento, manchas escuras, fios retorcidos ou com isolamento danificado. Imóveis antigos podem não estar preparados para receber a demanda de aparelhos eletroeletrônicos utilizados atualmente. Se preferir, peça para um profissional de confiança avaliar as condições elétricas.

7 – Acione torneiras, chuveiros e válvulas do imóvel para observar o funcionamento do encanamento. Se apresentar uma coloração avermelhada ou turva, provavelmente é da tubulação antiga ou da falta de manutenção do reservatório de água.

8 – Infiltrações são facilmente detectadas pela cor escura que paredes e teto apresentam.

9 – Quanto maior a segurança, melhor. Durante a visita, observe a forma como foi abordado na portaria, a facilidade de acesso ao edifício. Um prédio com portaria física 24 horas, ante-câmera e sistema de vigilância monitorada dará mais tranquilidade e proteção aos moradores.

Fonte: Zap Imóveis

Quer financiar um imóvel? Saiba o que é preciso

Por mais que seja o sonho de muitos, comprar um imóvel não é fácil. Requer dinheiro e, pelo menos, muito planejamento. E, com isso, muita gente não sabe por onde começar. Uma opção bastante buscada pelos brasileiros é o financiamento, uma alternativa para quem não tem dinheiro suficiente para fazer o pagamento à vista.

Atualmente, os bancos e as próprias construtoras têm ofertas diferenciadas, o que ajuda na hora da compra. A diferença entre um banco e outro está nas condições de pagamento, o que inclui as taxas de juros, a duração dos contratos e a porcentagem dos imóveis que pode ser financiado.

Passo a passo 

Após a escolha da melhor condição para seu bolso, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com o gerente para iniciar o processo que permitirá a liberação do crédito.

Para o processo, é necessário apresentar originais e cópias do RG e CPF, dos comprovantes de estado civil e de renda (extratos bancários, holerites e declaração de imposto de renda).

Para autônomos, a renda pode ser comprovada por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria ou recibo de recebimento por trabalhos prestados.

A partir da comprovação da renda do comprador, será indicado a sua capacidade de pagamento das prestações – lembrando que o valor delas não pode ser maior do que 30% da renda familiar bruta. É feito também uma análise cadastral, para verificar se os compradores constam em cadastros de inadimplentes, como o Serasa.

Se não houver problemas em nenhuma dessas etapas, o crédito é liberado com um período de validade que varia de acordo com o banco. Com isso, o banco, por meio de uma empresa especializada, avalia o imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor. A partir disso, é elaborado o contrato – que será registrado em cartório.

Com o contrato assinado, o vendedor do imóvel é pago e o comprador começa a pagar as prestações mensais ao banco. A primeira parcela vence, normalmente, 30 dias após a assinatura do contrato.

Fonte: Protest