Taxa condominial por Fração Ideal ou Por Unidade?

Quando falamos sobre condomínios e a forma de rateio das despesas condominiais, há sempre uma polêmica. Para você, qual é a forma ideal? Fração ideal ou por unidade? É obrigatório o rateio da taxa condominial com base na fração ideal? É possível alterar a forma do rateio da taxa condominial?

Esse é um tipo de dúvida muito comum em condomínios onde o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Por unidade – Os proprietários de unidades maiores defendem que a taxa deve ser igualmente repartida por unidades. O ponto de vista deles defende que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se a divisão não for feita desse modo, os condôminos de unidades menores podem aprovar despesas que pesam muito no condomínio, justamente por contribuírem com “parcelas” menores.

Por Fração Ideal – Condôminos que possuem unidades menores defendem o rateio pela fração ideal, porque acreditam que os proprietários de unidades maiores obtêm maior valorização do seu imóvel, com a conservação e melhorias das áreas comuns.

Mas o que diz a lei? Os condôminos podem definir livremente a forma de cobrança?

A cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo assim, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível alterar a convenção?

Nos últimos anos, condôminos que pagam um valor maior estão consultando especialistas e discutindo judicialmente a forma de rateio. E a depender da característica do condomínio, essa discussão pode ser favorável a quem paga um custo de manutenção maior do que os que possuem unidades menores, tendo em vista que nem ter uma unidade maior reflete o custo de manutenção do condomínio.

Um bom exemplo dessa situação foi citado pelo Secovi-PR:

Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comum, não há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. 

Isso é justo?

Apesar da regra geral ser a Fração Ideal, ela pode sim ser alterada na convenção do condomínio. Apesar de ser um caminho melhor do que um processo judicial, não significa que é tarefa fácil. Qualquer alteração na convenção requer a aprovação, em assembleia, de 2/3 dos condôminos para que haja alterações na convenção, conforme Art. 1.351. Agora, para conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos, é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, se você se sente lesado, o melhor caminho segundo o Advogado Alexandre Berthe Pinto seria adotar os procedimentos abaixo:

·      Reunir outros condôminos na mesma situação;

·      Procurar auxílio profissional capacitado;

·      Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;

·      Levar a discussão para assembleia.

Após esses passos, se a forma de rateio não for a ideal para todos, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, onde um profissional com habilidades em direito condominial terá condições de esclarecer os procedimentos judiciais que podem ser adotados.

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