É comum na vida de síndico ouvir reclamações sobre a cota condominial, esse assunto é nebuloso e gera desconfiança em todas as partes. Estou cobrando da forma correta? Estou sendo cobrado da forma correta?
Por isso desenvolvemos esse artigo com perguntas frequentes sobre a taxa condominialpara tirar suas dúvidas de uma vez por todas.
Como é calculada a cota condominial?
Primeiro é importante lembrar que orçamento é projetado de forma a suportar os custos do condomínio, e seus custos vão determinar o valor da cota de condomínio. Por exemplo, se dois condomínios com as mesmas características, sendo que em um deles a portaria funciona 24 horas por dia, e no outro não há porteiro durante a noite, o primeiro terá uma cota de condomínio de valor superior ao segundo. Isso porque fornece uma conveniência que o outro não possui.
É função do síndico apresentar à Assembleia a proposta de orçamento, que deve ser minuciosamente preparada, levando em consideração os custos de operação e manutenção do condomínio e uma previsão de aumento nas tarifas de serviços públicos, como água e luz.
Conhecer bem a composição desses custos é fundamental para projetar um orçamento eficaz. Os principais custos de condomínios em média são: Pessoal, com 39% de peso nos orçamentos, seguido de Água/Esgoto com 11% e Energia com 6%.
Aprovado o orçamento na Assembleia, esse valor será rateado entre as unidades do condomínio, sempre de acordo com o que prevê a Convenção do Condomínio. Na grande maioria dos casos, a Convenção estabelece que o rateio será de acordo com a fração ideal de cada unidade, que representa a participação da unidade no todo do condomínio. Em algumas Convenções mais antigas, pode ocorrer do critério de rateio ser igualitário, ou seja, dividir o orçamento pela quantidade de unidades.
Qualquer que seja o critério de rateio, aprovado o orçamento e rateadas as cotas, essas são devidas por todos os condôminos.
É possível mudar o valor ou a forma de calcular a cota?
Lembrando que o valor do orçamento deve suportar os custos do condomínio, claro que pode ser alterado a qualquer momento, mediante decisão de uma nova assembleia. Através de programas de redução de custos, o condomínio pode reduzir seus gastos, seja otimizando o quadro de pessoal ou racionalizando o uso de água e energia. Nesse caso um novo estudo pode propor redução da cota de condomínio.
Por outro lado, caso haja aumentos de custos não previstos no orçamento aprovado, ou mesmo a incidência de inadimplência expressiva no condomínio, deverá ser levantado e aprovado novo orçamento, com aumento da cota, para manutenção de todos os serviços do condomínio.
Já modificar a forma de rateio importa em alteração da Convenção, que necessita de decisão de assembleia, com item específico na pauta e sujeito a aprovação de pelo menos 2/3 (dois terços) de todas as unidades do condomínio.
Quem é o responsável por pagar o condomínio?
A relação jurídica do condomínio será sempre com o proprietário da unidade, independente desta estar alugada. Ou seja, o responsável por pagar as cotas de condomínio é o proprietário.
Já o proprietário, no contrato de locação, pode estabelecer que o inquilino irá arcar comas despesas ordinárias de condomínio. Para fazer essa cobrança, deverá o proprietário incluir esses valores no recibo de aluguel. Já as despesas não ordinárias e o fundo de reserva, pagas pelo proprietário, não poderão ser cobradas do locatário. Importante: Nem toda cota extra é uma despesa extraordinária. Antes de fazer a cobrança, se informe com a administração do condomínio.
Quem deve pagar o IPTU e taxa de incêndio?
IPTU e Taxa de incêndio são taxas que incidem diretamente sobre a unidade individual. Assim como o condomínio, é necessário que o contrato de locação especifique se o inquilino ou o proprietário que vai pagar essas taxas, sendo praxe é que seja o inquilino. Importante: Taxa de incêndio e seguro contra incêndio são despesas distintas. A taxa de incêndio tem como objetivo financiar o sistema de combate e prevenção de incêndios do Estado. Já o seguro garante e cobra danos derivados de incêndio. O seguro de incêndio obrigatório do condomínio é considerado uma despesa ordinária, e como tal pode ser cobrado do locatário. Importante: O seguro de incêndio do condomínio não cobre o conteúdo do seu imóvel, como eletrodomésticos e móveis. É conveniente que você contrate o seguro de incêndio individual para sua unidade.
Qual a diferença entre taxas ordinárias e as extraordinárias?
As taxas ordinárias são as que cobrem os custos indispensáveis: pagamento dos funcionários, conservação, seguros, consumo de água, energia, despesas administrativas, etc. As extraordinárias devem ser aprovadas em assembleias. Pode ocorrer uma situação de emergência, onde não haja necessidade de algum gasto extra, mas não se tenha tempo hábil para convocação de uma assembleia. Nesse caso poderá o síndico, excepcionalmente, autorizar o gasto e o rateio, levando o tema para justificativa e aprovação de assembleia logo que possível.
Por lei, o inquilino só pode ser responsabilizado pelas taxas ordinárias, todos os custos extraordinários são responsabilidade do proprietário. O parágrafo primeiro do artigo 23 da Lei 8245/91 estabelece aquelas despesas que são classificadas como ordinárias. Por dedução, tudo aquilo que não estiver previsto naquele artigo, deve ser entendido como despesa extra. Use o bom senso. Sempre que a despesa trouxer alguma valorização patrimonial para o condomínio, é do proprietário. Sempre que for relativa a manutenção, funcionamento, administração, pequenos reparos e até mesmo reposição de fundo de reserva quando esse tiver sido usado para suportar despesa ordinária, poderá ser repassada pelo proprietário ao locatário.
O síndico pode dar descontos no valor da cota?
Essa é uma dúvida muito comum e a resposta é não. O valor da cota é compartilhado por todos os condôminos. O desconto representa um direito especial que não foi concedido aos demais. Mas em algumas ocasiões pode ser do interesse do condomínio, como para viabilizar o recebimento de cotas condominiais em atraso, de valores elevados. Havendo proposta de acordo para viabilizar o recebimento mais rápido, essa deverá ser debatida em uma assembleia geral, com item específico na pauta, sujeito a aprovação da maioria dos presentes.
Mesmo quando ocorre o pagamento antecipado da cota, nenhum tipo de vantagem ou desconto pode ser oferecido, isso porque as cotas condominiais envolvem a manutenção e uso de um bem que pertence a todos, e por isso, não há vantagens ‘comerciais’ em relação ao pagamento, visto que a administração de um imóvel não é feita para gerar lucro, e existe apenas para garantir o usufruto do imóvel por todos os moradores, podendo ser entendido como multa indireta.
Quando um condômino é considerado inadimplente?
No dia seguinte ao vencimento da cota, o condômino que não pagar já é considerado inadimplente. Como consequência, além de não poder participar de assembleias, fica sujeito ao pagamento de multa de 2% e juros de 1% ao mês de atraso.
Não existe uma norma geral de como proceder na cobrança dos condôminos inadimplentes. Mas é comum e eficiente evitar cobrança judicial antes de 90 dias, prazo no qual o condomínio deve autorizar a cobrança administrativa, mais interessante tanto para o condomínio quanto para o proprietário da unidade. Não surtindo efeito a cobrança administrativa, a recomendação é a ação de cobrança. Importante: A ação de cobrança da cota de condomínio é uma das poucas situações em que o bem de família não está protegido. Ou seja, se o condômino não pagar, seu imóvel será leiloado, mesmo que seja seu único bem.
Qual a melhor forma de administrar um condomínio?
Nenhum condomínio é perfeito, mas boas práticas administrativas ajudam a calcular as cotas de forma mais eficiente, tais como: diminuir a taxa de inadimplentes, fazer uma gestão eficiente do orçamento, além de prever questões internas, como planejamento do quadro de pessoal, e seguros que protegem o prédio ou condomínio em que você mora, tanto quanto a eventuais sinistros quanto a responsabilidade civil.
Cota condominial é sempre um assunto que suscita muitas dúvidas, sobretudo no que se refere à questão de inadimplência, rateio e controle dos gastos. Os síndicos devem ter em mente que administram o patrimônio e recursos de terceiros, e que a melhor ferramenta para uma gestão de sucesso é uma prestação de contas detalhada e atualizada, propiciando a transparência, acima de tudo.
Fonte: Protest
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