Taxa condominial por Fração Ideal ou Por Unidade?

Quando falamos sobre condomínios e a forma de rateio das despesas condominiais, há sempre uma polêmica. Para você, qual é a forma ideal? Fração ideal ou por unidade? É obrigatório o rateio da taxa condominial com base na fração ideal? É possível alterar a forma do rateio da taxa condominial?

Esse é um tipo de dúvida muito comum em condomínios onde o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Por unidade – Os proprietários de unidades maiores defendem que a taxa deve ser igualmente repartida por unidades. O ponto de vista deles defende que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se a divisão não for feita desse modo, os condôminos de unidades menores podem aprovar despesas que pesam muito no condomínio, justamente por contribuírem com “parcelas” menores.

Por Fração Ideal – Condôminos que possuem unidades menores defendem o rateio pela fração ideal, porque acreditam que os proprietários de unidades maiores obtêm maior valorização do seu imóvel, com a conservação e melhorias das áreas comuns.

Mas o que diz a lei? Os condôminos podem definir livremente a forma de cobrança?

A cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo assim, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível alterar a convenção?

Nos últimos anos, condôminos que pagam um valor maior estão consultando especialistas e discutindo judicialmente a forma de rateio. E a depender da característica do condomínio, essa discussão pode ser favorável a quem paga um custo de manutenção maior do que os que possuem unidades menores, tendo em vista que nem ter uma unidade maior reflete o custo de manutenção do condomínio.

Um bom exemplo dessa situação foi citado pelo Secovi-PR:

Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comum, não há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. 

Isso é justo?

Apesar da regra geral ser a Fração Ideal, ela pode sim ser alterada na convenção do condomínio. Apesar de ser um caminho melhor do que um processo judicial, não significa que é tarefa fácil. Qualquer alteração na convenção requer a aprovação, em assembleia, de 2/3 dos condôminos para que haja alterações na convenção, conforme Art. 1.351. Agora, para conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos, é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, se você se sente lesado, o melhor caminho segundo o Advogado Alexandre Berthe Pinto seria adotar os procedimentos abaixo:

·      Reunir outros condôminos na mesma situação;

·      Procurar auxílio profissional capacitado;

·      Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;

·      Levar a discussão para assembleia.

Após esses passos, se a forma de rateio não for a ideal para todos, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, onde um profissional com habilidades em direito condominial terá condições de esclarecer os procedimentos judiciais que podem ser adotados.

Qual sua opinião? Deixe seu comentário abaixo e compartilhe com os amigos para que eles possam ser esclarecidos ou que possam contribuir nesse tema. 

Quando o único imóvel pode ser penhorado?

O número de ações protocoladas no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo por falta de pagamento da taxa de condomínio cresceu 190,9% no acumulado deste ano em comparação com mesmo período de 2016, aponta levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Segundo especialistas, o aumento tem duas razões principais: a crise econômica e o novo Código de Processo Civil, que tornou o procedimento de cobrança mais rápido.

Antes, a apreensão do imóvel inadimplente podia demorar anos. Com as novas regras, válidas há cerca de um ano, o atraso abre possibilidade de execução imediata. “A ação já é aberta com pedido de penhora, então os condôminos estão mais atentos, e os síndicos, mais propensos a recorrer à Justiça “, diz Jaques Bushatsky, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

O débito condominial é apenas uma das exceções à Lei 8.009/90, que protege o chamado bem de família. A preservação desse bem, que deve ser um único imóvel da entidade familiar, quer dizer o seguinte: ainda que o proprietário esteja com dívidas e não tenha outros patrimônios, esse imóvel não pode ser penhorado para quitá-las.

Existem, porém, situações em que a propriedade não está resguardada. É o caso de dívida por financiamento do próprio bem ou hipoteca, atraso de pensão alimentícia e de impostos que incidem sobre o imóvel, como IPTU. Também o fiador de uma locação imobiliária e um condenado criminalmente que tenha de pagar danos morais podem perder a casa.

Na maioria dos casos, organizar-se com as finanças tende a evitar a perda. Marcelo Milech, da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros, aconselha uma reserva de 10% dos rendimentos mensais para situações inesperadas, como o desemprego. “É bom fazer uma poupança forçada, porque o seguro desemprego não é suficiente para manter as contas em dia até a recolocação no mercado.”

Denise (nome fictício), de 53 anos, foi pega de surpresa quando há dois anos viu sua renda familiar diminuir significativamente. Ela e o marido, representante comercial, perderam o emprego na mesma época. A secretária conseguiu um novo posto, mas com salário menor.

Depois de um ano, o casal precisou se desfazer de um de seus apartamentos para lidar com gastos fixos, como a taxa condominial de R$ 700 do prédio onde viviam, no Butantã. Não foi suficiente. O saldo devedor continuou a crescer, eles foram morar com o pai de Denise e alugaram a casa onde viviam. Mas aí a inadimplência já havia se tornado assunto jurídico.

“Tentei negociar, só que a dívida estava muito maior, com multa, juros”, conta. Seu maior erro, reconhece, foi ter procurado a administradora tarde, com um ano e meio de débitos acumulados. Denise também só acionou um advogado após receber a notícia da penhora. Dois meses mais tarde, o apartamento de 82 m² avaliado em R$ 600 mil foi a leilão.

Antecipar-se e procurar o condomínio ou a instituição financeira para comunicar o problema é a melhor opção, diz Milech. “Vejo que o credor tende a ser mais flexível com quem se manifesta voluntariamente e mostra que, apesar de impossibilitado no momento, pretende quitar a dívida.” Se o condômino não consegue arcar com a mensalidade inteira, pode sugerir pagar a metade e negociar o restante.

O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), Rubens Elias Filho, defende uma postura conciliadora. “Deve haver negociação nos primeiros três meses de atraso, mas a lei permite que no dia seguinte ao vencimento o condomínio peça a penhora do bem.”

Para inadimplência com financiamentos, a execução é ainda mais rápida. Omotivo é que, neste caso, não se trata de penhora, mas de execução extrajudicial. “Por contrato, a instituição financeira pode leiloar o imóvel assim que o atraso for identificado, mas ela geralmente espera cerca de 90 dias”, diz Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

Controvérsias. A lei do bem da família tem pontos polêmicos e outros pouco conhecidos, como a possibilidade de penhora em caso de atraso na pensão alimentícia. Se um pai não cumpre o dever com o filho, ele poderá perder o imóvel, mesmo que a aquisição tenha ocorrido em outro casamento e outra mulher seja a coproprietária.

“Ela receberá 50% da venda, porque sua parte não pode ser atingida, mas não poderá fazer nada em relação à penhora”, alerta Paulo Sérgio Pereira, sócio-proprietário do escritório Machado & Pereira Advogados.

Professor da Escola Paulista de Direito, Flávio Tartuce levanta outra questão: é justificável a impenhorabilidade de uma mansão, por exemplo? Para ele, deveria haver um teto no valor do bem, já que a ideia da lei é preservar condições mínimas de renda do grupo familiar.

Tartuce defende, ainda, que a possibilidade de o fiador ter seu único imóvel confiscado, enquanto o locatário inadimplente está protegido, é inconstitucional (ler opiniões abaixo). O advogado Luciano Mollica, mestre em Direito pela Universidade de São Paulo (USP), afirma tratar de “uma decisão consciente” do Judiciário. Segundo ele, a previsão legal dá segurança ao mercado de locação e beneficia, em última instância, os próprios locatários.

Se não houvesse a exceção, diz, somente seriam aceitos fiadores que têm pelo menos dois imóveis. “É a preservação da garantia mais barata e usual que se tem no mercado.” As execuções por inadimplência de IPTU tendem a ser mais demoradas. De acordo com Mollica, a partir do dia em que se constata o atraso, o município tem até cinco anos fazer a inscrição da dívida. Depois, mais cinco para a execução. “Mas pode ocorrer também num prazo muito mais curto, depende da agilidade dos promotores locais.”

O fiador do locatário inadimplente deve perder o imóvel?

Sim. Por Caio Fiorini* – A Lei do Bem de Família, de forma louvável, objetivou proteger o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, de penhoras decorrentes de qualquer tipo de dívida.

A Lei, no entanto, expressamente estabelece exceções à regra, sendo uma delas a obrigação decorrente da fiança concedida na locação.

E há razões para isso. Previamente à aprovação da Lei do Inquilinato (n.º 8.245/91), na Câmara dos Deputados, discutiu-se a respeito, concluindo-se que, na prática, isso inviabilizaria a fiança como modalidade de garantia locatícia, na medida em que “mais de 80% da população só possui um único imóvel” e que isso impediria “até mesmo que pai possa ser fiador do seu próprio filho, se ele, pai, não dispuser de mais de um imóvel”.

Os argumentos acima, entre outros, são extraídos das razões para rejeição de Emenda à Lei do Inquilinato. Nesse contexto, sob pena de violação de lei expressa e do princípio da segurança jurídica, é indiscutível que o imóvel residencial do fiador deve responder por débitos da locação.

*É ADVOGADO ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO

Não. Por *Flávio Tartuce – Há muito tempo o Direito Civil Brasileiro debate a possibilidade de penhora do bem de família do fiador da locação. O Supremo Tribunal Federal (STF), no julgamento do Recurso Extraordinário nº 407.688/SP, entendeu pela constitucionalidade da previsão, em 2006.

Com o devido respeito, apesar de o entendimento estar praticamente consolidado na jurisprudência superior, continuo a me posicionar pela inconstitucionalidade da previsão. Ao amparar o bem de família, a Lei nº 8.009/90, com guarida nos princípios constitucionais – especialmente no direito fundamental à moradia -, assegura o mínimo existencial. Constata-se, ainda, a quebra da isonomia.

Isso porque o fiador, devedor subsidiário, não tem proteção da impenhorabilidade, enquanto o devedor principal está amparado. Logo, o fiador perde seu imóvel e, no exercício do seu direito de regresso, não conseguirá penhorar o do locatário, que é o devedor principal. A situação é inconcebível juridicamente, pois a fiança é contrato acessório e, como tal, não pode trazer mais obrigações que o contrato principal.

É ADVOGADO E PROFESSOR UNIVERSITÁRIO

Exceções à lei que protege o imóvel do grupo familiar

A impenhorabilidade do imóvel familiar, ainda que seja o único, está sujeita a algumas exceções. O proprietário pode perdê-lo por atraso do financiamento do bem. Caso a propriedade tenha sido hipotecada, a execução por inadimplência também está prevista. Nessa situação, porém, se houver coproprietário, este pode exigir 50% do valor da venda. Mas para isso precisa provar que a dívida contraída não era de seu interesse. O mesmo direito tem o indivíduo cujo cônjuge está em débito com pensão alimentícia.

O art. 1.715 do Código Civil prevê, ainda, a perda por dívida de impostos que incidem sobre o próprio imóvel, como o IPTU, ITU e despesas condominiais. Outro ponto previsto pela lei do bem de família é a execução para pagamento de dano por quem já foi condenado criminalmente (lesão corporal, homicídio, estupro etc). Na hipótese de a família ter mais de um imóvel, a impenhorabilidade recai sobre o de menor valor. No entanto, ela pode se adiantar a uma futura ação e registrar um deles como o bem de família – optando por deixar a garantia para o de maior valor.

Perguntas e respostas

Dívida com o condomínio

1. Depois de quanto tempo de inadimplência a ação pode ser ajuizada?

A partir do primeiro dia de atraso, mas a tendência é negociar nos primeiros três meses de atraso.

2. Estou inadimplente, o que fazer?

Procurar o síndico ou a administradora a fim de negociar o saldo devedor.

3. Após o saldo ser quitado, para quem vai o dinheiro recebido, ao condomínio ou para os adimplentes, que bancaram o período de inadimplência?

Não há previsão no atual Código Civil. Logo, a decisão deve ser tomada em assembleia. O valor recebido pode ser aplicado no próprio condomínio ou distribuí-lo entre os condôminos

4. Estou com a taxa condominial atrasada. O que podem me cobrar?

Multa de até 2% ao mês e juros moratórios convencionados. Caso não haja previsão, a incidência será de 1% ao mês, além de honorários advocatícios, se a cobrança for feita por advogado.

5. Se inadimplente, posso ser proibido de usar as áreas comuns?

Sim, se previsto em convenção, mas apenas as áreas comuns isoladas, como salão.

A dívida é com financiamento

1. Estou com a parcela atrasada, o que fazer?

Procurar seu agente financeiro ou banco financiador para informar a situação.

2. É possível renegociar o valor das parcelas?

É possível e as instituições financeiras estão abertas a este tipo de composição amigável. Sob certas circunstâncias, as condições de repactuação podem ser até mais favoráveis se o mutuário voluntariamente procurar seu banco antes de ser cobrado.

3. Tenho prestações do financiamento em atraso. Posso usar o FGTS ?

Sim. O Conselho Curador do FGTS, recentemente, ampliou a quantidade de parcelas vencidas que podem ser pagas com saldo do FGTS de 3 para 12. O uso do Fundo deve obedecer algumas regras, como ter a carteira de trabalho assinada nos últimos 3 anos.

4. No caso de atraso ou não pagamento de alguma prestação, o que poderá ser cobrado?

Cada contrato tem um formato, mas, geralmente, incidem juros de mora e multas por atrasos de pagamentos. Também é possível cobrar honorários advocatícios, se a cobrança for feita por um advogado.

Fonte: TKR

Conheça as vantagens do consórcio de imóveis

Cada vez mais, o Consórcio tem sido a alternativa atraente para financiar a compra do imóvel próprio. A flexibilidade e possibilidade de crédito acessível, sem incidência dos juros praticados pelo financiamento bancário, tem atraído cada vez mais o consumidor.

"O sistema de consórcio é uma opção para compra planejada do bem, sem o acréscimo de juros, entre outras vantagens que podem ser destacadas. Após a contemplação o cliente recebe a carta de crédito - que corresponde ao valor escolhido na contratação do consórcio para a compra do bem a vista, o que pode propiciar bons negócios", explica 

Rogério Pereira, diretor comercial da Embracon, empresa administradora de consórcios de automóveis, motos e imóveis e com mais de 120 mil clientes.

As vendas de consórcio fecharam o 1º semestre de 2017 em alta e segundo dados da Associação Brasileira de Administradores de Consórcios - ABAC, de janeiro a junho houve um aumento de 17,19% na venda de novas cotas do consórcio de imóveis.

O consórcio é um investimento a longo prazo, porém, oferece algumas vantagens em relação ao financiamento imobiliário. Nessa modalidade não tem juros e sim uma taxa administrativa. Outro fato interessante é que ao ser contemplado, você tem o poder de comprar a sua casa à vista, e com isso, pode obter descontos consideráveis.

Conheça as vantagens do Sistema de Consórcios que a Embracon listou: 

* O sistema conta com várias opções de crédito, prazos e parcelas que cabem no orçamento do consorciado; 

* Para participar não é necessário avalista e nem comprovação de renda; 

* Pelo consórcio, o comprador do imóvel não paga juros e não precisa dar entrada nem tampouco intermediárias; 

* O consorciado tem a possibilidade de usar o saldo do FGTS para dar lance ou aumentar o valor do crédito; 

* O valor da carta de crédito acompanha o reajuste das parcelas (INCC ? Índice Nacional de Custo da Construção), o que mantém o poder de compra; 

* A carta de crédito dá ao consorciado o poder de negociar a aquisição do bem à vista, o que lhe confere mais poder na hora de negociar; 

* Ao ser contemplado, o consorciado pode usar a carta de crédito para adquirir um imóvel novo ou usado, terrenos e até realizar reformas em qualquer localidade do território nacional; 

* Após a contemplação, a carta de crédito também pode ser utilizada para quitar um financiamento ou consórcio de outra administradora em nome do próprio consorciado; 

* O sistema de consórcio conta com legislação específica e a administradora deve ser autorizada e fiscalizada pelo Banco Central, o que traz mais segurança ao consumidor.

5 benefícios de morar em regiões centrais.

Entenda os benefícios de alugar ou comprar um imóvel no centro da cidade, seja em uma metrópole ou cidadezinha.

A hora de escolher o local onde vamos morar é um momento extremamente crucial de qualquer mudança, seja quando estamos mudando de cidade para começar uma graduação ou começando um novo trabalho. Neste momento, muitas dúvidas surgem com relação a escolher se é melhor morar no centro ou em bairros mais afastados. Esse, sem dúvidas, é um dos maiores questionamentos para quem está pensando em se mudar.

Morar em uma casa maior mas mais afastada do lazer e do trabalho, em uma região tranquila e calma, vale mais a pena do que optar por uma moradia menor, bem próxima de todas as necessidades do dia a dia? Vale a pena perder horas do dia no trânsito só para ter um imóvel maior?

É importante se atentar ao fato de que as duas opções possuem benefícios, mas cada perfil de locatário ou de comprador de imóvel terá sua preferência. Ou seja, isso dependerá do estilo de vida que cada um quer ter nessa nova fase.

Morar no centro é estar próximo de tudo

Morar no centro da cidade é de uma comodidade enorme, especialmente quando pensamos em grandes centros urbanos como São Paulo, por exemplo. Isso porque nessas áreas existe uma oferta maior de bens e serviços, algo que representa um enorme diferencial na vida das pessoas, por conta do ritmo frenético dos dias de hoje. As pessoas têm trabalhado cada vez mais e isso tem diminuído consideravelmente o tempo disponível para realizar tarefas simples como lavar/passar roupas ou preparar o jantar todas as noites. Esse tipo de vida cria a necessidade de acesso a serviços básicos com maior frequência, em especial durante o período noturno. Morar em bairros distantes costuma atrapalhar quem vive esse tipo de vida. Por isso, mesmo com uma grande agitação, fluxo intenso de trânsito e excesso de informações, existem muitas pessoas que preferem morar no centro das cidades.

Proximidade do trabalho

A proximidade do trabalho é um fator extremamente determinante na decisão de morar no centro. As regiões centrais, via de regra, costumam estar mais próximas a empresas e centros comerciais. Existem exceções, mas em muitas cidades o centro ainda possui muitas oportunidades de trabalho, o que economiza tempo e dinheiro no deslocamento para o serviço.

Essa questão é ainda mais pertinente nas grandes metrópoles, onde tanto as pessoas que dependem dos transportes públicos quanto as que vão de carro para o trabalho gastam muitas horas durante o deslocamento. Nestes casos, morar no centro também é uma forma de melhorar a qualidade de vida.

Imóveis ideais para comércio

No centro da cidade geralmente é possível encontrar imóveis muito bons para locação comercial. Mesmo com prédios um pouco mais antigos e tradicionais, existem bons imóveis para instalar um novo negócio.

Por ser um local que reúne uma série de serviços diferentes e grande fluxo de pessoas, a ideia de locar um imóvel comercial no centro é ótima, seja para um restaurante ou uma loja de peças automotivas, por exemplo.

Valorização do imóvel

Conforme falamos no artigo “Como avaliar um imóvel para venda”, o valor de um imóvel varia de acordo com alguns itens, tais como proximidade com escolas, shoppings e bairros centrais, acesso rápido a outras áreas sem grandes congestionamentos, facilidade de transporte público, segurança, entre outros. Logo, o centro da cidade consegue englobar a maioria desses itens.

Além disso, as regiões centrais nobres (geralmente chamadas de “novo centro”) estão se tornando cada vez mais valorizadas por serem também cada vez mais comerciais. Isso significa que apartamentos terão seus preços elevados pelas facilidades que o circundam juntamente com as casas da região, pois serão as “últimas opções centrais” à venda, normalmente mais amplas e com terrenos maiores.

Melhor sistema de transporte

Por conta de uma rede mais estruturada, o transporte público costuma ser mais efetivo em regiões centrais, herança de outras administrações da cidade. Além disso, existe uma oferta maior de táxis, ônibus e linhas de metrô – no caso de grandes capitais. Outro ponto a ser considerado é que em diversas cidades o transporte interestadual também fica localizado na região central, pois geralmente o terminal rodoviário se encontra nessa área.

Essas são apenas algumas vantagens e benefícios de morar em regiões centrais. Provavelmente, cada pessoa pode compartilhar outras com base em suas experiências. Tudo é uma questão de planejar o melhor para o seu estágio de vida atual. E você: prefere a praticidade e proximidade do lazer e trabalho ou a tranquilidade de um bairro mais calmo e menos movimentado? Compartilhe seu comentário conosco!

Confira os riscos de comprar ou vender imóvel sem um corretor

Com o avanço da internet, ficou muito mais fácil anunciar ou procurar anúncios de imóveis para locação ou venda. Afinal, são vários os sites ou até mesmo grupos de discussão em redes sociais em que se reúnem várias opções. Dá até mesmo para agendar visitas e fazer negociações online!

No entanto, nem sempre essa facilidade é tão vantajosa quanto pode parecer à primeira vista. Isso porque o processo de realização de transações imobiliárias envolve uma série de detalhes e de particularidades que podem ser um pouco complexos para quem é leigo no assunto. No fim, isso pode acabar resultando em erros, pendências e até prejuízos financeiros, que não aconteceriam se a compra tivesse a mediação de um corretor ou de uma imobiliária.

“Alugar ou comprar um imóvel envolve muito mais do que a transação comercial. Práticas de vistoria, cláusulas de contrato e itens que são de incumbência de cada parte na transação. Todos esses aspectos devem ser considerados e avaliados por quem já tem experiência no assunto e conhece bem o trâmite das negociações imobiliárias”.

Fique alerta ainda que existem alguns erros comuns que costumam acontecer quando a transação é feita diretamente com o proprietário. Confira abaixo os aspectos destacados pelo empresário:

Menor possibilidade de visualização

Foi-se o tempo em que colocar uma placa na porta de casa era suficiente para atrair interessados. A grande oferta do mercado faz com que simples anúncios, mesmo que feitos online, acabem não se tornando muito atrativos junto ao público.

Quando uma imobiliária pega um imóvel sob seus cuidados, ela além de utilizar serviços de profissionais como fotógrafos e redatores para qualificar a divulgação do imóvel, o coloca ao dispor de uma lista de clientes e de todos os seus contatos, o que otimiza o tempo de encontrar um possível comprador ou inquilino. 

Além disso, o corretor ainda fica a cargo de todas as visitas e, com isso, você não precisa dispor de tempo livre.

Riscos ao receber pessoas estranhas para visitar o imóvel e possíveis golpes

Não é só o tempo livre que pode ser um empecilho na hora das visitas, mas também a segurança. Imagine receber um estranho e sofrer um assalto enquanto mostra seu imóvel?

Isso não é tão comum com as imobiliárias, porque elas possuem sistemas de checagem de dados que não estão ao alcance do público em geral, o que ajuda a aumentar a segurança durante a visita.

Dificuldade com a parte burocrática e a documentação

Por mais experiência que se tenha na realização de transações imobiliárias, existem uma série de providências que vão desde o ato da elaboração do contrato até a resolução de questões adicionais como levantamento e análise de toda a documentação necessária para garantir a lisura da negociação. “Uma simples certidão que não foi solicitada e analisada durante o processo de negociação, pode fazer com que todo o processo de venda seja inviabilizado, ou pior, fazer com que a venda seja anulada pela justiça”.

Como os corretores têm conhecimento mais profundo sobre isso, você não precisa se preocupar em checar a legislação vigente na cidade e que devem ser seguidas para a execução correta de todos os procedimentos.

O tempo do cliente é diferente do seu

Nem sempre uma única visita é suficiente para que o interessado tome a sua decisão. Muitas vezes, são necessárias várias idas até o imóvel e até mesmo a visita de todos os futuros moradores em horários diferentes.

Como pode ser complicado conciliar tudo isso com sua agenda no dia a dia, ter um corretor com boa disponibilidade é fundamental para aumentar a quantidade de visitas que o imóvel recebe.

O risco de vender o imóvel com valor abaixo do mercado

Uma das partes mais importante da venda ou da locação de um imóvel é a avaliação da propriedade, para que se possa estabelecer um preço justo e que atenda às necessidades do proprietário, ao mesmo tempo em que fica competitivo no mercado.

Um corretor qualificado é capaz de fazer isso de forma correta e você não precisa se preocupar em levar prejuízos nem em acabar ficando com um imóvel desinteressante para possíveis compradores.

Quando o refinanciamento de imóvel é necessário?

O refinanciamento de imóvel ainda é uma modalidade pouco conhecida no Brasil, mas que é bem usada em outros países. Apesar disso, a cada ano cresce o número de pessoas que buscam por ele, principalmente graças aos seus diferenciais.

Caso você ainda não esteja por dentro do que é o refinanciamento de imóvel, como fazê-lo e quando ele pode ser uma boa alternativa para investir, quitar dívidas ou reformar o seu imóvel, não se preocupe: ao longo deste post, vamos explicar isso tudo, passo a passo. Confira!

O que é e para que serve o refinanciamento de imóvel?

No Brasil, o refinanciamento de imóvel surgiu e fez volume às outras modalidades de empréstimo em 2007. Também conhecido como home equity, esse modelo de negócios funciona como se o requerente deixasse o seu imóvel em garantia hipotecária ou alienação fiduciária para a instituição financeira ou o agente credor.

Em resumo: o proprietário do imóvel necessita de um empréstimo — independentemente do motivo — e, para isso, oferece o seu imóvel como garantia ao credor. Essa é uma possibilidade a ser analisada cuidadosamente, já que o seu retorno pode ser interessante.

Principalmente, porque o financiamento — uma das modalidades mais populares do Brasil — ainda gera muitos custos extras à população, com juros elevadíssimos. Com o refinanciamento de imóvel, os leques de possibilidade se abrem para o consumidor, sendo uma opção a mais de crédito.

O grande motivo que tem feito com que muitas pessoas optem por essa modalidade, no entanto, é a baixa taxa de juros, uma vez que, colocando o imóvel como garantia, a instituição que oferece o crédito tem mais certeza de que conseguirá recuperar o seu financiamento. Assim, com riscos menores, as taxas de juros também tendem a ser mais baixas.

Hoje em dia, inclusive, alguns dos principais bancos do país já operam com o refinanciamento de imóvel, como:

• Banco do Brasil;
• Banco Inter;
• Caixa Econômica Federal;
• Itaú;
• Santander;
• entre outros.

E todos eles com uma taxa média de juros inferior a 1,5% ao mês — mais a correção monetária. Além disso, o prazo máximo de pagamento pode chegar a até 20 anos, sendo que o percentual refinanciado pode chegar apenas a 60% do valor do imóvel, no máximo.

Quais são os pré-requisitos para fazer o refinanciamento de imóvel?

Quem se interessar em fazer o refinanciamento de imóvel deve pesquisar, antecipadamente, se cumpre os pré-requisitos. Lembrando também que não se trata de uma decisão simples, sendo importante analisar em detalhes e comparar os modelos de negócio entre instituições.

Assim, fique atento a alguns pontos antes de optar pelo refinanciamento:

• procure, entre os principais bancos e instituições financeiras, aquele modelo de empréstimo com as melhores condições do mercado;
• para o refinanciamento de imóvel, não pode existir restrição alguma contra você no Serasa/SPC;
• sua renda deve ser compatível com o montante solicitado de empréstimo;
• o imóvel que será ofertado como garantia deve estar livre de ônus — e adequado para uso, com toda a documentação em mãos.

É bom se atentar, também, aos tipos de imóveis que se configuram como qualificados para uma solicitação de refinanciamento — algo que veremos a seguir.

Quais os tipos de imóveis entram nesse programa?

Com taxas de juros convidativas, o refinanciamento de imóvel pode ser solicitado pelo requerente que possua propriedades em seu nome — sejam elas residenciais ou comerciais —, como:

• casas;
• apartamentos;
• imóveis rurais;
• terrenos.

Tenha em mente, também, que o refinanciamento começa a valer se a propriedade enquadrada nos exemplos acima tiver um valor mínimo de R$ 30 mil — embora esse critério possa ser flexível, valendo a pena analisar quais instituições oferecem as melhores condições.

Além disso, é bom reforçar que o prazo máximo para a quitação do débito de é de 240 meses — ou 20 anos —, sendo que as parcelas tendem a ser debitadas diretamente da conta corrente do requerente.

Quando o refinanciamento de imóvel é uma boa opção?

Até aqui, vimos que o refinanciamento de imóvel é uma modalidade de empréstimo bastante atrativa, mas será que ele pode ser usado para qualquer coisa?

Basicamente, sim, você poderá usá-lo para qualquer necessidade, como, por exemplo, para liquidar outras pendências financeiras, levantar capital para diferentes objetivos — como uma viagem ou mesmo a reforma do imóvel — e até para dar um passo empreendedor rumo ao seu negócio próprio.

Outra vantagem está no fato de que o proprietário não precisa desocupar o imóvel ao receber o crédito solicitado. Com os recursos em mãos, ele permanece em sua casa — embora ela seja a garantia de que a dívida criada com a instituição financeira seja quitada.

Aí está, inclusive, um dos grandes riscos que o refinanciamento de imóvel pode trazer ao requerente: a inadimplência, que pode oferecer um grande perigo à sua propriedade. Por isso, todo cuidado é pouco ao assinar o contrato — orientações que veremos logo abaixo.

Quais cuidados tomar na hora de refinanciar o seu imóvel?

Vai fazer um refinanciamento de imóvel? Então, confira algumas dicas para proceder com cautela nessa decisão e se certificar de que se trata da melhor escolha para você:

• analise as taxas de juros e faça projeções em curto, médio e longo prazo para atestar que as parcelas cabem em seu planejamento financeiro;
• certifique-se de que você sabe de todas as taxas pertinentes ao refinanciamento de imóvel — como o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e outras cobranças, como os seguros (de Danos Físicos do Imóvel, por exemplo).

São dois exemplos, apenas, mas que podem mudar completamente o cenário quando as condições estão além do que você esperava. Afinal de contas, por mais que as taxas sejam menores, a decisão de refinanciar o imóvel é algo que deve ser muito bem planejado.

Até por isso, o auxílio especializado é fundamental para que você compreenda todas as etapas do refinanciamento de imóvel e assine um contrato benéfico para todas as partes. Dessa maneira, caso queira saber mais a respeito dessa modalidade de empréstimo e se certificar de que se trata de uma boa alternativa, entre em contato conosco!