Série sobre escrituras: como fazer uma escritura de posse?

Vamos falar desta vez a respeito da escritura de posse. Além do seu conceito e relevância, vamos entender os direitos que um comprador ou proprietário possuem com ela em mãos, e a validade jurídica desse documento.

Vale apontar, inicialmente, que a escritura de posse é um daqueles itens que parecem de suma importância, mas que dependem de outros para gerar toda a segurança necessária aos seus portadores. Isso porque, sozinha, ela não tem o mesmo efeito. E, para entender melhor como tudo isso funciona preparamos este post. Confira!

O que é a escritura de posse?

Em resumo, trata-se de um documento que é elaborado por quem tem a posse de um imóvel. Ela é importante para ser apresentada quando esse indivíduo não possui o título de propriedade oficial — seja por meio de uma escritura pública ou mesmo da matrícula imobiliária — atestando-o como detentor oficial da posse do imóvel.

Ou seja: a escritura de posse tem mais um efeito de declaração e deve compor a documentação necessária a ser encaminhada ao Cartório de Títulos e Documentos para comprovar a posse do imóvel. Como mencionado: desacompanhada, a escritura de posse é insuficiente para comprovar a titularidade do proprietário.

Essa declaração, no entanto, não deve ser oficializada por meio de regras. Basta que ela contenha informações completas a respeito do requerente, como:

• o nome do posseiro;
• seu estado civil — casados também devem identificar os dados pessoais do cônjuge;
• carteira de identidade;
• CPF;
• profissão;
• nacionalidade;
• data de nascimento;
• local de residência;
• identificação completa do imóvel pelo qual se diz ter a posse, como o seu logradouro, área total, benfeitorias e também a metragem.

Assim, o requerente pode ter um documento que, futuramente, terá o efeito oficial de posse para a regularização do imóvel — que pode ocorrer por usucapião, como veremos adiante.

Qual é a validade jurídica da escritura de posse?

Como vimos, ela é baixíssima — para não dizer nula. Especialmente, quando a única documentação que se tem em mãos é a própria escritura de posse. Isso porque todo imóvel, para estar devidamente regularizado e no nome do proprietário, deve passar pelo registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis. É importante que ele esteja registrado no próprio município em que o imóvel está localizado.

Do contrário, a pessoa apenas está se proclamando detentora da posse do imóvel em questão. Trata-se exclusivamente do direito de exercer a posse, não de consumá-la de fato.

Como regularizar um imóvel que apenas possui a escritura de posse?

É importante ter em mente que a regularização do imóvel é essencial. Isso porque os problemas gerados pela falta de uma documentação que comprove a posse e propriedade do imóvel são graves e bastante complexos de serem resolvidos.

A regularização, por sua vez, é igualmente trabalhosa, mas necessária. Para isso, o requerente — digamos, um interessado em comprar um imóvel sem o registro no Cartório de Registro de Imóvel — deve lavrar a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse, uma vez que o vendedor só terá a escritura de posse em mãos.

Para isso, o indivíduo deve seguir até a prefeitura do município em que o imóvel se encontra e se informar a respeito da documentação que sacramentará a propriedade — isso pode variar dependendo da legislação de cada cidade. Além dela, serão solicitados alguns documentos, como:

• Matrícula do imóvel;
• Alvará de construção;
• Anotação de responsabilidade técnica (ART);
• Certificado de Conclusão de Obra (é o Habite-se da obra);
• Registro do imóvel;
• Cadastro do imóvel na prefeitura.

Pode ocorrer outra situação, em que a pessoa age por meio de uma Ação de Usucapião. Nela, o requerente pode obter o direito de propriedade além da posse, junto ao Poder Judiciário, e comprovando-se a posse exercida em determinado período de tempo.

A tramitação é complexa, nesses casos, e envolve muitos poderes — o Município, o Estado e a União são alguns deles, além do Ministério Público. O processo costuma ser longo. Além disso, existem as ações de usucapião extraordinárias e ordinárias, sendo:

• usucapião extraordinária: o lapso temporal de posse é maior, em geral de 15 anos — mas pode ser reduzida para 10 anos, com uma aquisição que independe de boa fé ou justo título;
• usucapião ordinária: é exigida a comprovação de posse ininterrupta e inconteste, sendo o lapso de tempo de 10 anos, reduzíveis para 5 anos. Aqui, existe a necessidade de comprovar boa fé e justo título.

Dessa maneira, é uma alternativa para se exigir a propriedade de um imóvel, embora o trâmite seja longo, burocrático e demande uma boa dose de paciência de todos os envolvidos até a sua resolução.

Qual é a diferença entre as escrituras de posse e a de compra e venda?

Por fim, vamos apontar as principais diferenças entre a escritura de posse e a de compra e venda. Você deve ter percebido que isso já foi sensivelmente abordado, ao longo do texto, mas não explicitamente. Então vamos a elas:

• se um imóvel não possui número de matrícula no Registro Geral de Imóveis (RGI), ele é um imóvel passível de posse, apenas;
• quando existe o número de matrícula no RGI, aí sim pode ser chamado de propriedade.

Ou seja: somente a escritura de posse não vai dar garantias, a quem tem o documento em mãos, de que esse indivíduo é o devido proprietário. Para isso foi elaborado o número de matrícula no Registro Geral de Imóveis. Com ele, a pessoa com a escritura de posse pode entrar com o requerimento de regularização do imóvel e, assim, ser o devido proprietário.

Até por isso, ao pensar em comprar um imóvel — que permanece sendo um investimento seguro —, avalie se os impostos estão em dia e lançados no nome do vendedor (que, normalmente, se diz o detentor de posse do imóvel), o tempo em que o vendedor possui a posse e as garantias jurídicas de que o negócio pode ser efetivado. Nesse sentido, cabe a contratação de corretores imobiliários para ajudarem no processo.

E então, deu para entender o que é a escritura de posse e como regularizar o imóvel ao se deparar com uma situação dessas? Caso já tenha tido uma experiência com isso, compartilhe-a conosco, no campo de comentários deste post!