Conheça as mudanças na Lei do Distrato Imobiliário

Novo texto traz direitos e deveres das partes na rescisão de contratos de imóveis na planta

Pela nova lei (13.786/2018) que regulamenta o distrato imobiliário, o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta deixará 50% do valor pago à construtora como multa, caso o regime seja de afetação – no qual os valores pagos pelos compradores de um empreendimento são destinados somente para a sua construção dele e não se misturam com o patrimônio da construtora.

O texto, que passou a valor em dezembro de 2018, diz que nos outros casos a multa é de 25%.  A incorporadora pode descontar também valores relativos a impostos, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do habite-se.

Caso atrase as obras, a construtora terá 180 dias de prorrogação para a entrega sem pagar multa. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão e devolução de todos os valores pagos, além da multa, corrigidos, em até 60 dias corridos do pedido de distrato.

O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), advogado Vinícius Henrique de Almeida Costa, explica que a lei obriga a apresentação de resumo do contrato, contendo informações sobre preço, variação, data de entrega, prazo de carência, penalidades etc.

“A lei está em desacordo com o que já vem sendo decidido pelos tribunais. No que diz respeito à penalidade, o entendimento do Poder Judiciário era de que a pena máxima seria de 25%. Pela nova lei, o construtor vai decidir qual a pena cabível ao consumidor, podendo cobrar até 50%”, diz Costa.

Segundo empresas do setor, esse regramento era necessário para frear a especulação imobiliária realizada por investidores. “Mas a lei não diferencia investidor de consumidor final, que compra para residir. As alterações colocaram os construtores em situação mais vantajosa, com possibilidade de reter grande parte do dinheiro do consumidor”.

Muito positiva

Para a advogada Daniele Akamine, especialista em Economia da Construção, as novas regras poderão até reduzir valores. Isso porque as construtoras conseguirão precificar o imóvel sem considerar o prejuízo de um risco sistêmico, ou seja, de uma grande quantidade de mutuários desistirem juntos das suas unidades e pedirem 100% do dinheiro pago de volta.

“Nos últimos anos houve muita especulação imobiliária, e a ocorrência de diversos pedidos de distrato nessas situações acabou prejudicando o consumidor que fez a aquisição de um patrimônio. Isso não acontecerá mais com as regras mais claras para o mercado”.

Daniela diz que um exemplo de proteção ao consumidor ocorreu recentemente em São Paulo, onde a nova Lei do Distrato foi usada pela primeira vez para basear a sentença judicial. Um consumidor desistiu da compra de um apartamento, alegando a falta de recursos.

A construtora alegou que, no contrato de aquisição, havia uma cláusula permitindo a devolução de apenas 12% do valor do imóvel, mas o juiz ampliou o total da devolução para 75%, já que não encontrou comprovação de que o empreendimento estava constituído como patrimônio de afetação”, diz a advogado.

Para ela, a existência de um teto para a devolução do dinheiro já pago deverá inibir grande quantidade de distratos, principalmente os solicitados pelos compradores que adquiriram o bem como forma de investimento.

“Esse perfil de cliente costuma ir à Justiça para reaver a quantia paga quando o preço da unidade não valorizou de acordo com sua expectativa. Para o mercado, a Lei do Distrato veio em boa hora, já que o setor busca retomar o crescimento das vendas de imóveis, movimentando um vetor importante para a economia do País de um modo geral”.